重慶市第一中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2006）渝一中民終字第397號(hào)

　　上訴人（原審原告）重慶市大澤置業(yè)代理有限公司，住所地重慶市江北區(qū)建新西路2號(hào)特1號(hào)6樓。

　　法定代表人萬大祿，董事長。

　　委托代理人吳健，重慶海力律師事務(wù)所律師。

　　上訴人（原審被告）大足潤泰物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，住所地大足縣龍崗街道辦事處南門橋。

　　法定代表人趙海峰，總經(jīng)理。

　　委托代理人歐邦祿，四川泓森律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人胡書春，重慶智圓律師事務(wù)所律師。

　　重慶市大澤置業(yè)代理有限公司（以下簡稱“大澤公司”）與大足潤泰物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（以下簡稱“潤泰公司”）商品房銷售代理合同糾紛一案，重慶市大足縣人民法院作出（2005）足民初字第262號(hào)民事判決后，大澤公司和潤泰公司均不服，上訴到本院，本院依法組成合議庭開庭審理了本案。大澤公司的代理人吳健、潤泰公司的法定代表人趙海峰及其代理人歐邦祿、胡書春到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　一審審理查明，原告大澤公司的經(jīng)營范圍是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢

　　（從事房屋置換、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、樓盤代理、代辦交易手續(xù)、信息、咨詢等服務(wù)），被告潤泰公司的經(jīng)營范圍是房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理、建筑及裝飾材料、五金、燈具批發(fā)、零售。2003年12月26日，原、被告簽訂《重慶市商品房銷售代理合同》，主要內(nèi)容是：1、大澤公司代理銷售潤泰公司開發(fā)的潤泰花園（后改稱潤泰佳苑）項(xiàng)目的全部住宅和商業(yè)用房，代理銷售總面積約5萬平方米；2、房屋銷售價(jià)格按樓層、戶型定價(jià)銷售執(zhí)行（住宅建面均價(jià)在2004年6月 3 O日前執(zhí)行78O元／平方米，以后執(zhí)行800元／平方米，商業(yè)獨(dú)立鋪面均價(jià)2000元／平方米，主題商場另定），在實(shí)際銷售中，每套房屋如需折扣優(yōu)惠，須經(jīng)潤泰公司同意，每套房屋售價(jià)經(jīng)潤泰公司同意折扣優(yōu)惠的，傭金計(jì)算時(shí)就計(jì)算為大澤公司全額銷售；3、潤泰公司保證工程質(zhì)量、工程進(jìn)度、交易期限，派專人配合銷售，負(fù)責(zé)審核售樓合同、收款。大澤公司切實(shí)完成向潤泰公司承諾的銷售計(jì)劃，嚴(yán)格執(zhí)行銷售價(jià)格及付款方式（詳見合同附件付款方式），特殊情況須經(jīng)潤泰公司書面同意；4、根據(jù)銷售需要，在雙方確定的銷售底價(jià)的基礎(chǔ)上，大澤公司可以適當(dāng)溢價(jià)銷售；5、傭金=底價(jià)傭金+溢價(jià)傭金，其中，底價(jià)傭金=底價(jià)銷售合同總額×2．3％，溢價(jià)傭金=（實(shí)際售價(jià)一銷售底價(jià)）×建筑面積×4 0％；6、當(dāng)潤泰公司收到所簽合同首期房款后，即應(yīng)按銷售合同總額計(jì)算傭金給大澤公司，每月結(jié)算二次，結(jié)算日為正式銷售日開始第十五天和第三十天（即每月的1日和15日）；7、銷售計(jì)劃及工程進(jìn)度：①、在正式開盤首季度，完成銷售金額8OO萬元，工程進(jìn)度為具備預(yù)售條件；②、在正式開盤二季度，完成銷售金額800萬元，工程進(jìn)度為工程按預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行；③、總體上，完成銷售金額和銷售面積為應(yīng)售額的8 5％（不含主題商場），工程進(jìn)度為工程完工交付使用；8、若購房人購買的該項(xiàng)目房產(chǎn)的實(shí)際情況與潤泰公司提供的材料不符或產(chǎn)權(quán)不清，以及因工期、質(zhì)量等問題產(chǎn)生的糾紛，均由潤泰公司負(fù)責(zé)；9、潤泰公司如不按合同規(guī)定的期限向大澤公司支付傭金，則每超過一天按應(yīng)付傭金的1％向大澤公司支付滯納金，若傭金支付時(shí)間超過1個(gè)月，視潤泰公司違約，大澤公司有權(quán)解除合同；10、合同期限為2003年12月25日-2005年6月3O日，本合同期滿前60天，若潤泰公司未提出反對(duì)意見，本合同代理期限自動(dòng)延長60天；11、價(jià)格、付款方式等另行補(bǔ)充說明；12、本合同及其附件具有同等法律效力。同日，原、被告簽訂《潤泰花園銷售代理合同附件》約定：1、付款方式：①、一次性付款在銷售價(jià)基礎(chǔ)上9．5折，壹月內(nèi)付足8 0％以上，余款在交房時(shí)付清（低于底價(jià)的大澤公司不結(jié)溢價(jià)）；②、按揭付款，首付款不低于3 0％以上；③、分期付款，首付3 0％，叁個(gè)月內(nèi)付3 0％，封頂時(shí)付2 0％，交房時(shí)付20％。2、配套費(fèi)3500元／戶。在銷售房屋過程中，原告大澤公司編制了《定價(jià)及銷售建議方案》，潤泰公司的工程負(fù)責(zé)人孫實(shí)明在該方案中的具有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的每一頁上均簽署有“孫實(shí)明 1．11”的字樣，該方案中，有部分?jǐn)?shù)據(jù)用鉛筆作了改動(dòng)。具體內(nèi)容為：根據(jù)大足房市和首推的B幢位置相對(duì)較差的實(shí)際情況，采用“低開高走”的價(jià)格策略，其定價(jià)建議為：①、B幢住宅，均價(jià)為740元， 2-7層基價(jià)依次為730元、750元、750元、740元、730元、760元。②、A、D幢住宅，均價(jià)為800元，其中A幢1-8樓基價(jià)依次為720 元、730元、820元、820元、810元、800元、840元、830元；D幢2-7基價(jià)依次為810元、820元、820元、810元、800元、 830元。③、C幢均價(jià)為850元，3―11樓基價(jià)依次為830元、820元、830元、840元、850元、860元、870元、880元、890元 （以上數(shù)據(jù)均是用鉛筆改動(dòng)前的數(shù)據(jù)）。另，大澤公司還編制了《潤泰佳苑開盤期間優(yōu)惠政策和抽獎(jiǎng)活動(dòng)方案》，孫實(shí)明在上面簽署有“按此執(zhí)行 孫實(shí)明 1．11”的字樣。在該過程中，潤泰公司向大澤公司提供了《潤泰花園工程進(jìn)度時(shí)間表》（孫實(shí)明在每一頁上均簽署有“孫實(shí)明 1．11”的字樣），內(nèi)容為：①、B幢于2004年1月1日開工，6月3O日具備交房條件，7月31日室外工程完； ②、A、D幢于2004年6月1日開工，11月30日具備交房條件，12月31日室外工程完；③、C幢于2004年11月1日開工，2005年6月1 0日室外工程完。在潤泰花園工程的建設(shè)過程中，潤泰公司未能完全按上述計(jì)劃完成工程進(jìn)度，其中的B幢于2004年11月交房，A、D幢現(xiàn)在正準(zhǔn)備交房，C 幢于2005年1月開工，現(xiàn)在完成了一層主體框架結(jié)構(gòu)。該期間，潤泰公司曾向大澤公司發(fā)出3次通知，2004年12月28日的通知內(nèi)容為：由于近期連日陰雨，影響施工進(jìn)度，又時(shí)值元旦、春節(jié)大假，經(jīng)公司研究決定，A、D幢的交房時(shí)間從即日起定為2005年5月2 8日，希向客戶做好解釋工作。2005年3月10日的通知內(nèi)容為：由于近期周邊市場變化，以及工程進(jìn)度情況，經(jīng)公司研究決定調(diào)整C幢銷售底價(jià)，在調(diào)整價(jià)格未通知之前，暫停C幢的預(yù)售。2005年3月24日的通知內(nèi)容為：根據(jù)工程進(jìn)度情況，經(jīng)公司研究決定，A、D幢的交房時(shí)間從即日起定為2005年6月28 日，希向客戶做好解釋工作。2005年4月28日，潤泰公司向大澤公司發(fā)出《關(guān)于（商品房銷售代理合同>期滿的通知》，內(nèi)容為：經(jīng)過大澤公司一年多的努力，“潤泰花園”住宅的銷售工作基本完成，鑒于目前環(huán)境工程未完工以及大足的市場前景，特通知該銷售代理合同于合同期滿日即2005年6月3 O日終止，不自動(dòng)延長6O天。同日，大澤公司回函，內(nèi)容為：同意到期終止合同，要求潤泰公司務(wù)必在合同終止前，還清所欠的樓盤代理傭金和溢價(jià)分成，否則，將按合同約定追訴滯納違約金。截止合同終止時(shí)，潤泰公司已按月預(yù)付了傭金共計(jì)431600元；大澤公司已完成合同銷售價(jià)款18943740元，銷售面積 24221．63 平方米，另外，大澤公司還與53位購房戶簽訂了《潤泰佳苑商品房定購協(xié)議書》（其上均蓋有潤泰公司的印章），并由潤泰公司收取了每戶5000元定金，但未簽訂正式購房合同，其中，A幢13戶，合同銷售價(jià)款1270121元；C幢31戶，合同銷售價(jià)款4444997元；D幢9戶，合同銷售價(jià)款1224369 元。訴訟中，原告根據(jù)《定價(jià)及銷售建議方案》中所確定的銷售底價(jià)（用鉛筆改動(dòng)前的數(shù)據(jù)）：對(duì)其主張的傭金和可得利益損失計(jì)算如下：1、已簽訂正式售房合同部分的銷售底價(jià)金額為18336423元，按2．3％計(jì)付底價(jià)傭金，為18336423元 x 2．3％=421738元；銷售溢價(jià)金額為607317元，按40％計(jì)付溢價(jià)傭金，為607317元x 4 0％=242926元。2、A幢未簽正式售房合同部分的銷售底價(jià)金額為1235944元，按2．3％計(jì)付底價(jià)傭金損失，為1235944元x 2．3％=28427元；銷售溢價(jià)金額為34177元，按40％計(jì)付溢價(jià)傭金損失，為34177元x 4 0％=13671元。3、C幢未簽正式售房合同部分的銷售底價(jià)金額為3943312元，按2．3％計(jì)付底價(jià)傭金損失，為3943312元×2．3％= 90696元；銷售溢價(jià)金額為501685元，按40％計(jì)付溢價(jià)傭金損失，為501685元×40％=200674元；4、D幢未簽正式售房合同部分的銷售底價(jià)金額為1166169元，按2．3％計(jì)付底價(jià)傭金損失，為1166169元×2．3％=26822元；銷售溢價(jià)金額為58200元，按4 O％計(jì)付溢價(jià)傭金損失，為58200元×40％=2328O元。被告認(rèn)為不能按《定價(jià)及銷售建議方案》來確定銷售底價(jià)，對(duì)原告的計(jì)算結(jié)果不予認(rèn)可。合同終止后，雙方曾為傭金的結(jié)算進(jìn)行協(xié)商，孫實(shí)明向大澤公司提供了一份計(jì)算表，內(nèi)容為：1、B幢按760元／平方米計(jì)算，溢價(jià)傭金為（12315494元÷ 16O33 平方米-76O元／平方米）×16033 平方米×4O％=52165．54元；2、A幢按780元／平方米計(jì)算，溢價(jià)傭金為（4167342元÷5010 平方米一7 8 O元／平方米） ×5010平方米×4 0％=103816．79元；3、D幢按780元／平方米計(jì)算，溢價(jià)傭金為（1843526元÷2249．55平方米一78O元／平方米） ×2249．55 平方米×40％=35550．8元；4、A、D未簽正式合同的可結(jié)傭金，不計(jì)溢價(jià)部分，為2494924元×2．3％=57383．25元；5、其他（除 C幢外）應(yīng)結(jié)傭金18304655元×2．3％=421007．06元；合計(jì)669923．4 3元，扣除已付的431600元，為238323．43元。

　　一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。

　　本案雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)是：雙方是否約定銷售底價(jià)；原告主張的傭金應(yīng)如何計(jì)算；原告能否主張可得利益損失。對(duì)此，一審評(píng)判如下：一、原告提供的《定價(jià)及銷售建議方案》中確定的銷售底價(jià)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是原、被告對(duì)銷售底價(jià)的約定，理由是：1、該銷售建議方案中具有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的每一頁上均有被告的工程負(fù)責(zé)人孫實(shí)明的簽名，雙方也是按照該銷售建議方案實(shí)際履行，同時(shí)，孫實(shí)明還在《潤泰花園工程進(jìn)度時(shí)間表》和《潤泰佳苑開盤期間優(yōu)惠政策和抽獎(jiǎng)活動(dòng)方案》上簽名，因此，被告所稱的孫實(shí)明簽名是個(gè)人行為的說法與事實(shí)不符。2、原、被告在《重慶市商品房銷售代理合同》中有“房屋銷售價(jià)格按樓層、戶型定價(jià)銷售執(zhí)行，在實(shí)際銷售中，每套房屋如需折扣優(yōu)惠，須經(jīng)潤泰公司同意”的約定，這說明，房屋的實(shí)際銷售價(jià)格的決定權(quán)在被告，被告對(duì)售房價(jià)格可以在其蓋章時(shí)予以審查并控制，本案中，原告所舉證的《商品房定購協(xié)議書》均是由被告蓋了章的，可以認(rèn)定為是被告對(duì)原告的銷售行為和銷售價(jià)格的追認(rèn)，雙方是按照《定價(jià)及銷售建議方案》在實(shí)際履行。3、被告于2005年3月10日發(fā)給原告的通知中，有“由于近期周邊市場變化，以及工程進(jìn)度情況，經(jīng)公司研究決定調(diào)整C幢銷售底價(jià)，在調(diào)整價(jià)格未通知之前，暫停C幢的預(yù)售”的內(nèi)容，表明了原、被告以前對(duì)銷售底價(jià)是進(jìn)行了約定的。4、訴訟中，原告舉證《定價(jià)及銷售建議方案》來作為認(rèn)定銷售底價(jià)的依據(jù)，而被告未提供有關(guān)銷售底價(jià)的證據(jù)，也未提供證據(jù)來推翻原告的舉證，并且，在雙方提供的其他證據(jù)中也沒有確定房屋銷售底價(jià)的內(nèi)容，因此，應(yīng)認(rèn)定《定價(jià)及銷售建議方案》的證明力。綜上，孫實(shí)明在《定價(jià)及銷售建議方案》上的簽名和被告在《商品房定購協(xié)議書》蓋章，使原告有理由相信孫實(shí)明能夠代表被告與原告就銷售底價(jià)達(dá)成了一致，構(gòu)成了表見代理，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《定價(jià)及銷售建議方案》中所確定的銷售底價(jià)是原、被告雙方對(duì)銷售底價(jià)的約定。二、關(guān)于傭金問題，根據(jù)《重慶市商品房銷售代理合同》、《定價(jià)及銷售建議方案》以及《潤泰花園銷售代理合同附件》中“低于底價(jià)的大澤公司不結(jié)溢價(jià)”的約定，銷售底價(jià)金額為18336423元、銷售溢價(jià)金額為607317元，原告應(yīng)得的底價(jià)傭金為18336423×2．3％=421738元、溢價(jià)傭金為607317元×4 O％=242926元，共計(jì)664664元，扣除已預(yù)付的傭金431600元，下欠傭金233064元。三、關(guān)于滯納金，原、被告雙方在履行《重慶市商品房銷售代理合同》過程中，潤泰公司給付部分傭金的行為是預(yù)付傭金性質(zhì)，應(yīng)視為雙方對(duì)傭金未進(jìn)行結(jié)算。大澤公司在2005年4月28日的回函中明確要求潤泰公司在合同終止前還清所欠的樓盤代理傭金和溢價(jià)分成，否則，將按合同約定追訴滯納金，這是大澤公司對(duì)滯納金的主張，因此，滯納金應(yīng)從雙方終止合同的次日，即2005年7月1日開始計(jì)算至本判決作出之日止，原告主張每天按0．5％計(jì)算，在雙方約定的范圍內(nèi)，本院予以支持，滯納金為233064元x O．5％×160天=186451元。四、關(guān)于可得利益損失問題，《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，由于潤泰公司未按承諾的工程進(jìn)度完成房屋建設(shè)，導(dǎo)致部分A、C、D幢簽有《潤泰佳苑商品房定購協(xié)議書》并交付了定金的購房戶尚來簽訂正式購房合同，使大澤公司未能得到該銷售傭金，造成了大澤公司可得利益的損失，潤泰公司應(yīng)予以賠償。但是，損失賠償額不得超過潤泰公司訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失，雙方在《定價(jià)及銷售建議方案》中確定了A、C、D幢住宅的銷售底價(jià)，這表明潤泰公司預(yù)見到的該3幢房屋的銷售額是以底價(jià)銷售價(jià)款為限，因此，對(duì)超過底價(jià)銷售價(jià)款的部分不計(jì)算可得利益損失，即A幢未簽合同部分的可得利益損失為 1235944元×2．3％=28427元，C幢未簽合同部分的可得利益損失為3943312元×2．3％=90696元，D幢未簽合同部分的可得利益損失為1166169元×2．3％=26822元，共計(jì)145945元。綜上，一審判決：一、由大足潤泰物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司支付下欠的傭金233064元給重慶市大澤置業(yè)代理有限公司；二、由大足潤泰物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司支付給重慶市大澤置業(yè)代理有限公司滯納金186451元；三、由大足潤泰物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司支付給重慶市大澤置業(yè)代理有限公司可得利益損失145945元。上述款項(xiàng)于本判決生效后15日內(nèi)付清；四、駁回重慶市大澤置業(yè)代理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)16040元、其他訴訟費(fèi)用8020元、訴訟保全費(fèi)6520元，合計(jì)30580元，由重慶市大澤置業(yè)代理有限公司分擔(dān)3490 元，大足潤泰物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司分擔(dān)27090元（被告承擔(dān)部分已由原告墊付，履行時(shí)一并給付給原告）。一審宣判后，大澤公司和潤泰公司均不服，向本院提出上訴，大澤公司的上訴理由為：一、一審對(duì)可其可得利益的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有誤；二、滯納金的計(jì)算期限應(yīng)當(dāng)自對(duì)方違約之日起到實(shí)際支付之日。潤泰公司的上訴理由為：一、一審判決認(rèn)定“原告提供的《定價(jià)及銷售建議方案》中確定的銷售底價(jià)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是原、被告對(duì)銷售底價(jià)的約定”與事實(shí)不符；二、一審判決認(rèn)定“潤泰公司下欠大澤公司傭金233064元有誤；三、一審判決認(rèn)定潤泰公司應(yīng)支付滯納金186451元有誤；四、一審判決認(rèn)定潤泰公司支付給大澤公司可得利益損失 145945元有誤；五、一審將沒有孫實(shí)明簽字的計(jì)算表作為證據(jù)采信存在程序錯(cuò)誤。

　　本院二審審理查明的事實(shí)除計(jì)算表不能證明系孫實(shí)明提供與一審審理查明的事實(shí)不相同以外，其余與一審審理查明的事實(shí)相同。

　　本院認(rèn)為，一、原告提供的《定價(jià)及銷售建議方案》中確定的銷售底價(jià)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是原、被告對(duì)銷售底價(jià)的約定，理由是：1、《民法通則》第四十三條明確規(guī)定“法人對(duì)它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任”，孫實(shí)明系潤泰公司的工程負(fù)責(zé)人，它在有關(guān)潤泰花園的《定價(jià)及銷售建議方案》、《潤泰花園工程進(jìn)度時(shí)間表》和《潤泰佳苑開盤期間優(yōu)惠政策和抽獎(jiǎng)活動(dòng)方案》等上簽名的行為系職務(wù)行為而非個(gè)人行為，由此產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由潤泰公司承擔(dān)。2、房屋的實(shí)際銷售價(jià)格的決定權(quán)在潤泰公司，潤泰委托大澤銷售房屋但對(duì)銷售底價(jià)卻不作約定與情理不合。3、被告于2005年3月10日發(fā)給原告的通知中，有“由于近期周邊市場變化，以及工程進(jìn)度情況，經(jīng)公司研究決定調(diào)整C幢銷售底價(jià)，在調(diào)整價(jià)格未通知之前，暫停C幢的預(yù)售”的內(nèi)容，表明了原、被告以前對(duì)銷售底價(jià)是進(jìn)行了約定的。4、孫實(shí)明在《定價(jià)及銷售建議方案》中具有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的每頁上簽字的行為從情理判斷不能理解為僅表達(dá)收到的意思表示。二、一審根據(jù)《重慶市商品房銷售代理合同》、《定價(jià)及銷售建議方案》以及《潤泰花園銷售代理合同附件》確定傭金并無不當(dāng)。三、關(guān)于滯納金的問題，由于雙方?jīng)]在終止合同前結(jié)算過傭金，因此，一審將滯納金的期限從雙方終止合同的次日計(jì)算到一審判決作出之日止并無不當(dāng)之處。四、關(guān)于可得利益損失問題，一審依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”的規(guī)定來處理本案法律依據(jù)充足。綜上，上訴人的上訴理由不能成立，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　重慶市大澤置業(yè)代理有限公司預(yù)交的上訴案件受理費(fèi)16040元、其他訴訟費(fèi)4010元，合計(jì)20050元，由重慶市大澤置業(yè)代理有限公司承擔(dān)。大足潤泰物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司預(yù)交的上訴案件受理費(fèi)16040元、其他訴訟費(fèi)4010元，合計(jì)20050元，由大足潤泰物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　陳　碩

　　代理審判員　胡智勇

　　代理審判員　胡　敬

　　二　0　0　六年　二　月　十六　日

　　書　記　員　程　卓