廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　　（2004）佛中法民五終字第8號(hào)

　　上訴人（原審被告）：朱文正，男，1963年8月5日出生，漢族，住所：佛山市順德區(qū)大良金桂花園橡林三街807號(hào)。

　　被上訴人（原審原告）：順德市中毅物業(yè)發(fā)展有限公司，住所：佛山市順德區(qū)大良街道辦事處鳳山東路德業(yè)大廈8樓。

　　法定代表人蔡偉斌。

　　委托代理人黎偉賢，廣東德豐律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人丁懷宇，廣東德豐律師事務(wù)所律師。

　　上訴人朱文正因與被上訴人順德市中毅物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中毅公司）物業(yè)管理糾紛一案，不服佛山市順德區(qū)人民法院（2003）順?lè)褚怀踝值?4995號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：朱文正是佛山市順德區(qū)大良街道辦事處金桂花園橡林三街807號(hào)的業(yè)主，該房的用地面積是306平方米，位于金桂花園小區(qū)的東苑。2003年 3月，金桂花園住宅區(qū)的業(yè)主經(jīng)選舉成立大良金桂花園業(yè)主委員會(huì)。2003年3月31日，大良金桂花園業(yè)主委員會(huì)與中毅公司簽訂金桂花園物業(yè)管理委托合同，雙方約定：金桂花園業(yè)主委員會(huì)委托中毅公司對(duì)金桂花園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，中毅公司提供的服務(wù)的受益人為金桂花園的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，金桂花園的全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)履行合同規(guī)定的責(zé)任。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按業(yè)主用地面積計(jì)算每月：東苑0.75元/平方米；西苑0.55元/平方米。合同簽訂后，中毅公司從 2003年4月起對(duì)金桂花園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。朱文正以不清楚已成立金桂花園業(yè)主委員會(huì)，且未住為由故未交納物業(yè)管理費(fèi)。因雙方協(xié)商未果，中毅公司遂于 2003年10月13日向提起訴訟，請(qǐng)求：1、判令朱文正立即支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)服務(wù)費(fèi)1606.50元（計(jì)至2003年10月）以及拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)期間的利息（從起訴日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)至清償日止），并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

　　原審判決認(rèn)為：當(dāng)事人對(duì)自已提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。訴訟中，朱文正雖認(rèn)為金桂花園業(yè)主委員會(huì)不是合法成立，且金桂花園業(yè)主委員會(huì)選擇中毅公司作為物業(yè)管理公司未得得2/3業(yè)主通過(guò)為由提出抗辯，但未提交證據(jù)加以證實(shí)金桂花園業(yè)主委員會(huì)是非法成立，與中毅公司簽訂物業(yè)管理委托合同前，未得到成立業(yè)主委員會(huì)的過(guò)半數(shù)以上投票業(yè)主通過(guò)的證據(jù)，故中毅公司與金桂花園業(yè)主委員會(huì)與中毅公司簽訂的物業(yè)管理委托合同是有效合同，對(duì)朱文正具有合同約束力，原、朱文正均應(yīng)按物業(yè)管理委托合同履行各自的義務(wù)。雖朱文正在訴訟中認(rèn)為未搬入金桂花園居住，沒(méi)有享受過(guò)物業(yè)管理服務(wù)，但朱文正沒(méi)有搬入金桂花園居住，并不能否認(rèn)中毅公司已對(duì)金桂花園進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，故朱文正應(yīng)從2003年4月起至2003年10月止按房屋的用地面積306平方米、每月按0.75元/平方米，即每月 229.50元向中毅公司支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。因朱文正未按期履行交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，已構(gòu)成對(duì)物業(yè)管理委托合同的違約，故朱文正應(yīng)履行支付物業(yè)管理費(fèi)及違約金的責(zé)任。中毅公司請(qǐng)求判令朱文正支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1606.50元和支付從起訴日起至清還完畢日止的利息的主張合法，予以支持。朱文正的抗辯理由，因在訴訟中的證據(jù)不足，不予采納。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第七十一條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、第六十三條、第六十六條、第七十二條第一款，《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五條、第八條、第二十七條、第四十條，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零九條的規(guī)定，判決：朱文正應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)向中毅公司支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1606.50元及利息（從2003年10月 13日起至清還完畢之日止，利率按中國(guó)人民銀行同期商業(yè)貸款利率計(jì)）。本案受理費(fèi)50元，由朱文正負(fù)擔(dān)。

　　朱文正不服上述判決，向本院提起上訴稱(chēng)：一、金桂花園業(yè)主委員會(huì)的成立經(jīng)過(guò)如下：2003年2月14日由18人統(tǒng)計(jì)核票選出業(yè)主委員會(huì)（18人中包括區(qū)建設(shè)局、大良城管辦、順?lè)寰游蓡T），于同年4月18日向順德區(qū)大良辦事處城市建設(shè)管理辦公室申報(bào)備案，于同年4月23日經(jīng)順德區(qū)建設(shè)局同意備案，于同年7 月26日召開(kāi)業(yè)主大會(huì)宣布業(yè)主委員會(huì)成立，并公告業(yè)主委員會(huì)成員的名單，即業(yè)主委員會(huì)只能在同年7月26日之后才能合法履行其職責(zé)，而物業(yè)管理合同簽訂時(shí)間是同年3月31日。二、根據(jù)廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例第八、十、十三條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的決定，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)以上投票以的業(yè)主同意才能通過(guò)，業(yè)主大會(huì)的職權(quán)是批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，何時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)及大會(huì)的內(nèi)容記錄，證據(jù)的保存是業(yè)主委員會(huì)。中毅公司已向法院提供由業(yè)主委員會(huì)保存的所有會(huì)議記錄，沒(méi)有就有關(guān)物業(yè)管理委托合同召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，更沒(méi)有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意的有關(guān)記錄。舉證責(zé)任不是業(yè)主。按誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，中毅公司必須舉證其所簽訂的合同是否合法有效，即負(fù)有舉證責(zé)任。物業(yè)管理委托合同未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，沒(méi)有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意，更未經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，業(yè)主委員會(huì)擅自代理簽訂合同是無(wú)效的。法律明確規(guī)定對(duì)代理權(quán)（業(yè)主委員會(huì)代理權(quán)）發(fā)生爭(zhēng)議的，由主張有代理權(quán)一方當(dāng)事人（即物業(yè)管理公司）承擔(dān)舉證責(zé)任。原審判決業(yè)主負(fù)舉證責(zé)任顯然是錯(cuò)誤的。綜上所述，請(qǐng)求撤銷(xiāo)原判，判決《金桂花園物業(yè)管理委托合同》無(wú)效，判決中毅公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用及朱文正交通費(fèi)、誤工費(fèi)200元。

　　中毅公司答辯稱(chēng)：原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予以維持，朱文正的請(qǐng)求應(yīng)予駁回。其理由如下：一、中毅公司是受金桂花園業(yè)主委員會(huì)的委托，中毅公司是依據(jù)金桂花園業(yè)主委員會(huì)提供的合法資料與之簽定物業(yè)管理合同，也實(shí)際提供了物業(yè)服務(wù)，所以作為業(yè)主之一的朱文正應(yīng)繳納管理費(fèi)。二、關(guān)于我方是否合法成立的問(wèn)題，我方的舉證責(zé)任已經(jīng)全部履行。三、剛法官詢(xún)問(wèn)朱文正住所時(shí)，他明確說(shuō)明是住在金桂花園。即使認(rèn)為中毅公司物業(yè)提供的服務(wù)不合格，即使解聘也是由業(yè)主管理委員會(huì)來(lái)解聘。所以應(yīng)駁回朱文正的上訴請(qǐng)求。

　　中毅公司二審期間提交了下列證據(jù)：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。經(jīng)質(zhì)證，朱文正對(duì)該證據(jù)無(wú)異議，本院予以采信。

　　經(jīng)審查，對(duì)于原審認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。本院另查明：中毅公司于2001年8月8日取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)。2003年2月14日由18人統(tǒng)計(jì)核票選出業(yè)主委員會(huì)（18人中包括區(qū)建設(shè)局、大良城管辦、順?lè)寰游蓡T）。同年3月，業(yè)主委員會(huì)向順德區(qū)大良辦事處城市建設(shè)管理辦公室、順德區(qū)建設(shè)局申報(bào)備案，備案表中注明管理單位為中毅公司。同年4月18日順德區(qū)大良辦事處城市建設(shè)管理辦公室同意申報(bào)備案，同年4月23日順德區(qū)建設(shè)局同意上述業(yè)主委員會(huì)成立備案。同年7月26日，金桂花園小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，宣布業(yè)主委員會(huì)成立，并公告業(yè)主委員會(huì)成員的名單。

　　本院認(rèn)為：雖然本案尚未有證據(jù)顯示金桂花園業(yè)主大會(huì)決定選聘中毅公司，但具有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的中毅公司對(duì)金桂花園進(jìn)行物業(yè)管理，是基于與金桂花園業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理委托合同，而且中毅公司對(duì)金桂花園進(jìn)行物業(yè)管理也已經(jīng)取得當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)的確認(rèn)，并得到金桂花園的建設(shè)單位順德市新城區(qū)置業(yè)發(fā)展公司的確認(rèn)，故本院確認(rèn)中毅公司享有對(duì)金桂花園進(jìn)行物業(yè)管理的資格。中毅公司已實(shí)際對(duì)金桂花園進(jìn)行物業(yè)管理，其有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用，費(fèi)用的收取應(yīng)按中毅公司與金桂花園業(yè)主委員會(huì)達(dá)成一致意見(jiàn)并經(jīng)當(dāng)?shù)卣飪r(jià)管理部門(mén)批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)收取。朱文正作為金桂花園的業(yè)主，依法應(yīng)當(dāng)履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，處理適當(dāng)，依法應(yīng)予維持。朱文正上訴理由不成立，依法應(yīng)予駁回。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)50元，由朱文正負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 吳 建 興

　　審 判 員 陳 秀 武

　　審 判 員 林 義 學(xué)

　　二○○四年四月二十九日

　　書(shū) 記 員 余 珂 珂