廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　　（2003）佛中法民一終字第1062號(hào)

　　上訴人（原審原告）鄧佩儀，女，1972年9月11日出生，漢族，住佛山市順德區(qū)勒流鎮(zhèn)大晚黨賢村。

　　委托代理人鐘德強(qiáng)、董國(guó)楷，均為廣東縱信律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告）順德市順成房產(chǎn)有限公司（下稱順成房產(chǎn)公司），住所地：佛山市順德區(qū)大良鎮(zhèn)南國(guó)東路順成大廈。

　　法定代表人黃紀(jì)棠，經(jīng)理。

　　委托代理人沈慶，廣東中信致誠(chéng)律師事務(wù)所律師。

　　上訴人鄧佩儀因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區(qū)人民法院（2003）順?lè)褚怀踝值?0156號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2003年5月20日詢問(wèn)了上訴人鄧佩儀的委托代理人鐘德強(qiáng)、董國(guó)楷、被上訴人順成房產(chǎn)公司的委托代理人沈慶。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原判認(rèn)定：2000年9月28日，原、被告簽訂《綠茵花園代建房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》一份，房屋的總售價(jià)1336000元。合同對(duì)交樓時(shí)間的約定為：被告同意于 2001年6月30日將上述代建房鎖匙交付給原告使用，并簽署房屋交接單。對(duì)違約責(zé)任的約定為：被告不能按期交付原告所購(gòu)代建房鎖匙時(shí)，每逾期一天，被告向原告支付代建房總售價(jià)萬(wàn)分之五的罰金。對(duì)交樓標(biāo)準(zhǔn)的約定為：外墻貼高級(jí)瓷磚，室內(nèi)墻身、天花板為水泥沙漿批蕩、掃灰水，室內(nèi)不設(shè)內(nèi)間墻；窗戶為高級(jí)鋁合金窗，陽(yáng)臺(tái)配落地玻璃趟門；供水供電到門口，免收水電增容費(fèi)；供氣到戶，免收小區(qū)管道燃?xì)夤こ膛涮踪M(fèi)；送可視對(duì)講系統(tǒng)；配送馬丁車庫(kù)門；送不銹鋼防盜網(wǎng)；管道燃?xì)忾_(kāi)戶費(fèi)、電話及公共電視工程配套費(fèi)、開(kāi)戶費(fèi)由原告自行繳付。2000年11月22日，原、被告簽訂一份《商品房購(gòu)銷合同》，約定商品房交付時(shí)間為 2001年12月31日前。2001年2月28日，原告又與被告簽訂一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定由原告自行制造部分鋁合金窗及防盜網(wǎng)。2001年7月1日，被告按原告在合同中留下的地址發(fā)出掛號(hào)信一封，通知原告收樓，原告承認(rèn)收到了該通知。另查，被告開(kāi)發(fā)并出售綠茵花園別墅在原、被告雙方發(fā)生糾紛前已取得國(guó)有土地使用證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證。綠茵花園分兩期開(kāi)發(fā)，第一期122幢別墅，原告購(gòu)買的房屋是其中一幢。李德強(qiáng)是綠茵花園122幢別墅業(yè)主之一，其所購(gòu)買的房屋已辦理了房地產(chǎn)權(quán)證（產(chǎn)權(quán)證號(hào)：粵房地證字第C1118609號(hào)）。再查，被告于2000年11月8日與順德市建筑設(shè)計(jì)院有限公司及順德市保順工程建設(shè)監(jiān)理有限公司簽訂《工程建設(shè)監(jiān)理合同》，約定由該兩單位負(fù)責(zé)綠茵花園工程的質(zhì)量監(jiān)理。2001年6月30日，順德市建筑設(shè)計(jì)院有限公司、順德市保順工程建設(shè)監(jiān)理有限公司及順德市業(yè)興建筑工程有限公司共同出具《工程初驗(yàn)報(bào)告》一份，對(duì)原告所購(gòu)買的房屋評(píng)定為合格。佛山市順德區(qū)規(guī)劃國(guó)土局亦于2002年1月7日頒發(fā)了《順德市建設(shè)工程規(guī)劃管理驗(yàn)收合格證》。2001年11月9日，被告與順德市電力工業(yè)總公司簽訂《臨時(shí)供電合同》，約定綠茵花園工程建設(shè)的供電事宜，但至本案訴訟時(shí)，被告未能舉證證明是否已為原告辦好永久用電的使用手續(xù)。2002年4月18日，順德市大良區(qū)立林電子有限公司出具《綠茵花園智能化小區(qū)管理系統(tǒng)布線及掛機(jī)實(shí)施方案說(shuō)明》一份，證明2001年5月20日已完成總體聯(lián)網(wǎng)布線及管材預(yù)埋工作，具體進(jìn)戶線已安裝到每戶的街門柱腳。2002年7月5日，順德市燃料石油化工有限公司出具的《關(guān)于綠茵花園燃?xì)夤艿劳瓿汕闆r說(shuō)明》一份，證明綠茵花園別墅地的燃?xì)夤芫W(wǎng)部份已完成，但未有總體驗(yàn)收，按規(guī)定管道系統(tǒng)暫不能供氣，需用氣可由該公司提供專用鋼瓶。被告于同年11月9日與順德市電力工業(yè)總公司簽訂《臨時(shí)供用電合同》，約定綠茵花園工程建設(shè)的供電事宜。2002年7月12日，順德市規(guī)劃國(guó)土局向被告發(fā)出《順德市商品房權(quán)屬證明書(shū)》，當(dāng)中表明綠茵花園一期122幢別墅的竣工時(shí)間為2001年6月。2002年6月18日順德區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站向順德區(qū)人民法院復(fù)函，稱：對(duì)私人購(gòu)地建單門獨(dú)院住宅這類性質(zhì)的房屋的完工質(zhì)量驗(yàn)收，該站無(wú)作任何規(guī)定，對(duì)于私人購(gòu)地建單門獨(dú)院住宅這類性質(zhì)的房屋，設(shè)計(jì)單位、施工單位及工程監(jiān)理單位等有關(guān)單位出具的質(zhì)量結(jié)論是否可作為交付使用的依據(jù)，建議征詢規(guī)劃國(guó)土部門的意見(jiàn)。后因原告認(rèn)為被告交付使用的房屋不符合交付使用的條件，經(jīng)與被告協(xié)商未果，原告起訴至原審法院。

　　原判認(rèn)為：本案訴訟前被告已領(lǐng)取了《商品房預(yù)售許可證》。原告與被告簽訂的《綠茵花園代建房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》和《商品房購(gòu)銷合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，是雙方當(dāng)事人在公平自愿、等價(jià)有償?shù)脑瓌t下簽訂的，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容除《商品房購(gòu)銷合同》中有關(guān)價(jià)格條款外，沒(méi)有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。因《綠茵花園代建房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》簽訂在《商品房購(gòu)銷合同》之前，故應(yīng)認(rèn)為雙方當(dāng)事人在《商品房購(gòu)銷合同》中對(duì)相應(yīng)條款進(jìn)行了變更，故對(duì)于逾期交付訟爭(zhēng)房屋的違約責(zé)任條款，應(yīng)按《商品房購(gòu)銷合同》約定的條款處理，即從交付期限的第二天至交付之日止，按已交付的購(gòu)房款以同期國(guó)家公布的銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)付違約金；逾期超過(guò)30天，則按購(gòu)房者累計(jì)已付款的1％支付違約金。但是，對(duì)于訟爭(zhēng)房屋的交付期限條款，因《補(bǔ)充協(xié)議》是在《綠茵花園代建房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》及《商品房購(gòu)銷合同》之后簽訂，故應(yīng)認(rèn)為雙方當(dāng)事人在《補(bǔ)充協(xié)議》中進(jìn)行了變更，即訟爭(zhēng)房屋的交付期限為2001年12月31日。原告向被告出具書(shū)面材料同意按《綠茵花園代建房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》約定的總價(jià)及付款方式付款，并且也是按照《綠茵花園代建房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》約定的條款來(lái)實(shí)際履行的，故應(yīng)認(rèn)為雙方當(dāng)事人對(duì)訟爭(zhēng)房屋的總價(jià)及付款方式按《綠茵花園代建房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》約定的條款履行。但是雙方當(dāng)事人為減少辦證費(fèi)用而故意在《商品房購(gòu)銷合同》中把房屋價(jià)款減低的行為，屬于為逃避商品房交易稅收為目的，故意變相減少商品房交易價(jià)格的行為，依法應(yīng)確認(rèn)無(wú)效。對(duì)于訟爭(zhēng)房屋是否具備法定交付和約定交付條件問(wèn)題，因被告依法取得了國(guó)有土地使用證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證，已符合商品房預(yù)售條件，同時(shí)，訟爭(zhēng)房屋屬于單門獨(dú)院的低層建筑，各項(xiàng)設(shè)施也已完工并經(jīng)過(guò)相應(yīng)單位驗(yàn)收，在房屋竣工后，已由建設(shè)單位即被告組織設(shè)計(jì)單位、施工單位和工程監(jiān)理單位進(jìn)行驗(yàn)收，并依法取得了房地產(chǎn)行政主管部門即原順德市規(guī)劃國(guó)土局頒發(fā)的《順德市建設(shè)工程規(guī)劃管理驗(yàn)收合格證》和《順德市商品房權(quán)屬證明書(shū)》，甚至與訟爭(zhēng)房屋同屬綠茵花園一期項(xiàng)目的部分業(yè)主也已領(lǐng)取了房產(chǎn)證，故可確認(rèn)訟爭(zhēng)房屋自2001年6月起已具備法定交付和約定交付條件。被告認(rèn)為訟爭(zhēng)房屋已具備法定交付和約定交付條件，理由成立，予以支持。對(duì)于訟爭(zhēng)房屋的實(shí)際交付問(wèn)題，被告已于2001年7月1日按照原告提供的地址向原告投寄掛號(hào)信函通知原告收樓，原告也承認(rèn)已收到收樓通知書(shū)，故應(yīng)確認(rèn)被告已按約履行了房屋交付義務(wù)，未構(gòu)成違約，依法不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。訟爭(zhēng)房屋已具備交付條件，被告也曾履行了交付義務(wù)，而原告未在收樓通知所給的期限內(nèi)辦理收樓手續(xù)，也未提供證據(jù)證明其在訟爭(zhēng)房屋交付期限屆滿之日至起訴之日期間向被告要求交付房屋而被拒絕，故對(duì)于造成原告至今尚未能實(shí)際使用訟爭(zhēng)房屋的后果，應(yīng)由原告自己承擔(dān)。但原告可隨時(shí)要求被告交付房屋。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：駁回原告鄧佩儀的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)7700元，由原告鄧佩儀負(fù)擔(dān)。

　　宣判后，鄧佩儀不服，上訴稱：一、原審判決在本案認(rèn)定事實(shí)及適用法律方面均有錯(cuò)誤。原審法院認(rèn)為被告符合商品房預(yù)售條件，這一認(rèn)定違反法律規(guī)定，因?yàn)椋?1、根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2）有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得建設(shè)工程施工許可證是其預(yù)售商品房的法定條件，原審法院故意撇開(kāi)被上訴人在取得施工許可證前即與上訴人簽訂了《商品房購(gòu)銷合同》這一事實(shí)來(lái)認(rèn)定合同有效是錯(cuò)誤的。2、根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第七條的規(guī)定持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證是辦理《商品房預(yù)售許可證》的法定前提條件，而本案的商品房購(gòu)銷合同是在2000年11月22日簽訂的，被上訴人的施工許可證是在同年11月 27日取得的，故在簽訂《商品房購(gòu)銷合同》時(shí)，被上訴人尚未領(lǐng)取《商品房施工許可證》。在這樣情況下，原審法院認(rèn)定被上訴人在簽訂《商品房購(gòu)銷合同》時(shí)已符合商品房預(yù)售條件是不當(dāng)?shù)摹?、原審法院認(rèn)定訟爭(zhēng)房屋已經(jīng)過(guò)有關(guān)單位驗(yàn)收合格，并已取得了《順德市建設(shè)工程規(guī)劃管理驗(yàn)收合格證》和《順德市商品房權(quán)屬證明書(shū)》，甚至還有人領(lǐng)取了房產(chǎn)證，而認(rèn)定訟爭(zhēng)房屋自2001年6月起已具備法定交付條件。這純粹是混淆是非的認(rèn)定。（1）《建設(shè)工程規(guī)劃管理驗(yàn)收合格證》與商品房法定交付條件是不能等同的。（2）被上訴人取得商品房權(quán)屬證明書(shū)和房產(chǎn)證不能說(shuō)明其商品房已符合法定交付條件，況且佛山市順德區(qū)規(guī)劃國(guó)土局及建設(shè)局兩主管部門已明確答復(fù)，被上訴人的商品房權(quán)屬證明及其業(yè)主的房產(chǎn)證是被上訴人采取欺騙手段取得的，應(yīng)該是無(wú)效的。（3）佛山市順德區(qū)建設(shè)局已明確答復(fù)，被上訴人采取非法手段辦理工程竣工驗(yàn)收備案表，并用該備案表來(lái)騙取《商品房權(quán)屬證明書(shū)》和房產(chǎn)權(quán)，違反《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收應(yīng)無(wú)效。（4）房屋質(zhì)量驗(yàn)收合格是竣工驗(yàn)收的前提條件，但直至現(xiàn)在被上訴人還未進(jìn)行房屋質(zhì)量驗(yàn)收。因此，《商品房購(gòu)銷合同》應(yīng)是一份無(wú)效合同，原審法院認(rèn)定訟爭(zhēng)房屋已符合法定交付條件是錯(cuò)誤的。二、原審法院適用法律錯(cuò)誤。因?yàn)楸簧显V人在未取得施工許可證和預(yù)售許可證之前便與上訴人簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，嚴(yán)重違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條第五項(xiàng)的規(guī)定，該合同應(yīng)該是一份無(wú)效合同，故原審判決認(rèn)定合同有效于法無(wú)據(jù)。綜上所述，請(qǐng)二審法院撤銷原審判決，改判由被上訴人按《綠茵花園代建房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》的約定，以房屋總價(jià)款每日萬(wàn)分之五從約定交樓之日起至符合法定交樓條件之日止向上訴人支付逾期交樓的違約金；本案一、二審訴訟費(fèi)用全部由被上訴人承擔(dān)。

　　上訴人在二審訴訟期間提供以下新證據(jù)：1、原順德市建設(shè)局復(fù)函1份，證明順成房產(chǎn)公司還沒(méi)有辦理綠茵花園一期商品房工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。2、原順德市規(guī)劃國(guó)土局復(fù)函2份，證明必須辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，方能辦理商品房權(quán)屬登記；如系采取欺騙手段獲得權(quán)屬登記的，將撤銷其權(quán)屬登記事項(xiàng)。3、通知1份，證明順成房產(chǎn)公司還沒(méi)有辦理綠茵花園一期商品房質(zhì)量驗(yàn)收及相關(guān)手續(xù)。4、申請(qǐng)1份，證明順成房產(chǎn)公司自己認(rèn)可并于2003年2月收到佛山市順德區(qū)規(guī)劃國(guó)土局的行政處罰方案，且繳交了相關(guān)罰款，并承認(rèn)房屋安全質(zhì)量還沒(méi)有進(jìn)行驗(yàn)收。5、原順德市規(guī)劃國(guó)土局2003年1月13日出具的復(fù)函1份，證明如果是順成房產(chǎn)公司非法取得綠茵花園一期商品房的權(quán)屬登記證明，該局依法將予以撤銷。6、會(huì)議紀(jì)要1份，證明順成房產(chǎn)公司的代表在召開(kāi)業(yè)主會(huì)議時(shí)仍承認(rèn)綠茵花園一期商品房還存在許多問(wèn)題，約定的配套設(shè)施至今還有未落實(shí)的，并承認(rèn)《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》是雙方的真實(shí)意思表示。7、原順德市規(guī)劃國(guó)土局2003年1月28日出具的復(fù)函1份，證明順成房產(chǎn)公司綠茵花園一期商品房未辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，順成房產(chǎn)公司騙取房地產(chǎn)證，補(bǔ)辦質(zhì)量鑒定，其行為應(yīng)當(dāng)受到查處。8、房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表1份，證明順成房產(chǎn)公司向規(guī)劃國(guó)土部門提供虛假備案表，騙取商品房權(quán)屬證明書(shū)及房產(chǎn)證，順成房產(chǎn)公司是將有主管領(lǐng)導(dǎo)簽名的最后一頁(yè)粘貼上去然后復(fù)印到備案表的。9、原順德區(qū)建設(shè)局2003年2月13日出具的《關(guān)于綠茵花園一期商品房有關(guān)問(wèn)題的答復(fù)》1份，證明綠茵花園一期商品房未經(jīng)建設(shè)局竣工驗(yàn)收備案，順成房產(chǎn)公司是通過(guò)不正當(dāng)手段進(jìn)行確權(quán)登記，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定查處。10、佛山市順德區(qū)規(guī)劃國(guó)土局順規(guī)土行字[2003]1號(hào)《關(guān)于撤銷“綠茵花園”商品房確權(quán)登記的決定1份，證明該局已決定撤銷順成公司“綠茵花園”商品房確權(quán)登記，注銷原核發(fā)的權(quán)屬證明書(shū)。

　　經(jīng)質(zhì)證，順成房產(chǎn)公司對(duì)上訴人提供的新證據(jù)1、2、3、4的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為沒(méi)有辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)，不能證明順成房產(chǎn)公司的工程沒(méi)有驗(yàn)收；順成房產(chǎn)公司已經(jīng)填寫了備案表，已經(jīng)放在國(guó)土所，沒(méi)有把原件放到國(guó)土局；順成房產(chǎn)公司所建造的工程已經(jīng)規(guī)劃、質(zhì)量驗(yàn)收；順德區(qū)規(guī)劃國(guó)土局的復(fù)函是一些部門復(fù)函，并不是行政決定，這些復(fù)函均是業(yè)主向有關(guān)部門投訴有關(guān)部門作出的答復(fù)而已，并不起到撤銷權(quán)屬證明書(shū)或其他證書(shū)的效力；順成房產(chǎn)公司對(duì)順德區(qū)規(guī)劃國(guó)土局的行政處罰交付罰款，只能證明順成房產(chǎn)公司采取了配合態(tài)度，并不能證明順成房產(chǎn)公司的商品房沒(méi)有符合竣工驗(yàn)收的條件，而且設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和證明已證明了順成房產(chǎn)公司辦理竣工驗(yàn)收的事實(shí)。對(duì)證據(jù)5，真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)；對(duì)證據(jù)6，真實(shí)性沒(méi)有異議，認(rèn)為會(huì)議紀(jì)要只是順成房產(chǎn)公司的代表與部分業(yè)主會(huì)談的過(guò)程的一些話題記錄，并不能代表順成房產(chǎn)公司對(duì)外或?qū)Ρ景傅漠?dāng)事人的承諾。對(duì)證據(jù)7，真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為順德區(qū)規(guī)劃國(guó)土局現(xiàn)仍維持權(quán)屬確認(rèn)。對(duì)證據(jù)8，真實(shí)性沒(méi)有異議，認(rèn)為備案表不是騙取的。對(duì)證據(jù)9，真實(shí)性沒(méi)有異議，認(rèn)為順德區(qū)規(guī)劃國(guó)土局最終的結(jié)論是責(zé)成順成房產(chǎn)公司補(bǔ)辦手續(xù)，并不能改變綠茵花園一期商品房工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收的事實(shí)。對(duì)證據(jù)10，認(rèn)為佛山市順德區(qū)規(guī)劃國(guó)土局房地產(chǎn)權(quán)發(fā)證科又已于2003年4月23日已恢復(fù)了 “綠茵花園”商品房權(quán)屬證明書(shū)及同意備案。

　　被上訴人辯稱：原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決正確，請(qǐng)二審法院駁回上訴，維持原判。

　　被上訴人在二審訴訟期間提交以下新證據(jù)：1、房地產(chǎn)權(quán)證1份，證明李德強(qiáng)是綠茵花園122幢別墅業(yè)主之一，其所購(gòu)買的房屋已經(jīng)辦理了房地產(chǎn)權(quán)證（產(chǎn)權(quán)證號(hào)：粵房地證字第C1118609號(hào)）。2、佛山市順德區(qū)商品房權(quán)屬證明書(shū)及商品房銷（預(yù)）售計(jì)劃表各1份，證明佛山市順德區(qū)規(guī)劃國(guó)土局于2003年4月 23日已恢復(fù)了順成公司的“綠茵花園”商品房權(quán)屬證明書(shū)及對(duì)“綠茵花園”部分商品房銷（預(yù)）售計(jì)劃表同意備案。3、房屋鑒定報(bào)告5份，證明“綠茵花園”商品房已進(jìn)行鑒定，評(píng)定等級(jí)為可靠性I級(jí)。4、佛山市中級(jí)人民法院駁回申請(qǐng)?jiān)賹復(fù)ㄖ獣?shū)6份，證明談麗芳等6人以所購(gòu)買的“綠茵花園”不符合法定和約定交付條件及未辦理竣工備案手續(xù)為由申請(qǐng)?jiān)賹彵环鹕绞兄屑?jí)人民法院駁回。5、特快專遞詳情單及同意鑒定回執(zhí)9份，證明順成房產(chǎn)公司已通知上訴人對(duì)其所購(gòu)商品房進(jìn)行房屋鑒定。6、業(yè)主遷戶口、有線電視、報(bào)裝燃?xì)狻⒂盟C明單及戶主簽名表9份，證明上訴人已經(jīng)收樓，并且裝修入住。

　　經(jīng)質(zhì)證、辯證，上訴人對(duì)被上訴人提供的證據(jù)1，認(rèn)為不能證明被上訴人的商品房已經(jīng)達(dá)到法定的交付條件，且產(chǎn)權(quán)人為李德強(qiáng)，并不是本案當(dāng)事人，與本案無(wú)關(guān)；而且該產(chǎn)權(quán)證的取得是不合法的。對(duì)證據(jù)2，認(rèn)為商品房權(quán)屬證明書(shū)及商品房銷（預(yù)）售計(jì)劃表并不是“綠茵花園”商品房的全部，這是順成公司為了應(yīng)訴而炮制的，而且佛山市順德區(qū)規(guī)劃國(guó)土局在商品房權(quán)屬證明書(shū)中要求順成公司提供《房屋鑒定報(bào)告》原件，而順成公司沒(méi)有提供。對(duì)證據(jù)3，認(rèn)為被上訴人是在訟爭(zhēng)的商品房竣工之后才驗(yàn)收，如果是在竣工前驗(yàn)收，上訴人沒(méi)有意見(jiàn)，保順公司在竣工后驗(yàn)收，則需回避，同時(shí)，保順公司是被上訴人工程的監(jiān)理單位，其不能作為本案訟爭(zhēng)商品房的鑒定單位，其作為鑒定單位所作出的鑒定報(bào)告是不公正的，該鑒定報(bào)告不能認(rèn)定訟爭(zhēng)商品房已達(dá)到驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)證據(jù)4，認(rèn)為這是另一案件的當(dāng)事人以未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，商品房不符合法定和約定交付條件為由申請(qǐng)?jiān)賹彾环鹕绞兄屑?jí)人民法院駁回的，與本案不同，現(xiàn)上訴人提供的證據(jù)證實(shí)訟爭(zhēng)的商品房還沒(méi)有驗(yàn)收合格，現(xiàn)階段被上訴人還在辦理訟爭(zhēng)商品房的質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)，故該駁回申請(qǐng)?jiān)賹復(fù)ㄖ獣?shū)是在沒(méi)有審理清楚的情況下作出的。對(duì)證據(jù)5、6的真實(shí)性沒(méi)有異議。

　　經(jīng)審查，對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　另查明，上訴人按照《綠茵花園代建房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》的約定，于2000年10月向被上訴人支付了房?jī)r(jià)款1236000元。雙方在簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》違約責(zé)任條款中對(duì)《綠茵花園代建房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》逾期交樓的違約責(zé)任變更為：從交付期限的第二日起至交付之日止，按已交付的價(jià)款以同期國(guó)家公布的銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算違約金；逾期超過(guò)30日，按累計(jì)已付款的1%支付違約金。2003年3月29日，訟爭(zhēng)的商品房由順德市保順工程建設(shè)監(jiān)理有限公司作出《房屋鑒定報(bào)告》，評(píng)定等級(jí)為可靠性1級(jí)。同年4月23日，佛山市順德區(qū)規(guī)劃國(guó)土局在恢復(fù)了被上訴人的商品房權(quán)屬證明書(shū)，并同意對(duì)訟爭(zhēng)商品房銷（預(yù)）售計(jì)劃表備案。

　　本院認(rèn)為：上訴人與被上訴人簽訂的《綠茵花園代建房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》、《商品房購(gòu)銷合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》，是雙方當(dāng)事人在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，因而是有效的合同。因《綠茵花園代建房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》簽訂在《商品房購(gòu)銷合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》之前，故應(yīng)認(rèn)為雙方當(dāng)事人在《商品房購(gòu)銷合同》中對(duì)《綠茵花園代建房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》相應(yīng)條款進(jìn)行了變更，所以對(duì)于逾期交付訟爭(zhēng)房屋的違約責(zé)任條款，應(yīng)按《商品房購(gòu)銷合同》約定的條款處理，即從交付期限的第二天至交付之日止，按已交付的購(gòu)房款以同期國(guó)家公布的銀行固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)負(fù)違約金；逾期超過(guò)30天，則按購(gòu)房者累計(jì)已付款的1％支付違約金。訟爭(zhēng)商品房的交付期限由2001年4月30日變更為2001年12月31日前。由于上訴人已出具書(shū)面材料同意按《綠茵花園代建房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》約定的總價(jià)及付款方式付款，并且上訴人亦按照《綠茵花園代建房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》約定的條款來(lái)實(shí)際履行，因而訟爭(zhēng)商品房的總價(jià)款及付款方式應(yīng)按《綠茵花園代建房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》約定的條款執(zhí)行；應(yīng)當(dāng)指出雙方當(dāng)事人為減少辦證費(fèi)用而故意在《商品房購(gòu)銷合同》中將訟爭(zhēng)商品房的房?jī)r(jià)款壓低的行為，屬于損害國(guó)家利益的行為，應(yīng)予以嚴(yán)厲譴責(zé)。對(duì)于訟爭(zhēng)商品房是否具備法定交付和約定交付條件的問(wèn)題，因上訴人依法取得了國(guó)有土地使用證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售許可證，已符合商品房預(yù)售條件，同時(shí)，訟爭(zhēng)房屋屬于單門獨(dú)院的低層建筑，各項(xiàng)設(shè)施也已完工并經(jīng)過(guò)相應(yīng)單位驗(yàn)收，在2001年6月已由建設(shè)單位即被上訴人組織設(shè)計(jì)單位、施工單位和工程監(jiān)理單位進(jìn)行驗(yàn)收，被上訴人并依法取得了房地產(chǎn)行政主管部門即原順德市規(guī)劃國(guó)土局頒發(fā)的《順德市建設(shè)工程規(guī)劃管理驗(yàn)收合格證》和《順德市商品房權(quán)屬證明書(shū)》，而且與訟爭(zhēng)房屋同屬綠茵花園一期項(xiàng)目的部分業(yè)主也已領(lǐng)取了房產(chǎn)證，有關(guān)房產(chǎn)管理部門在撤銷“綠茵花園”商品房確權(quán)登記，注銷權(quán)屬證明書(shū)后又恢復(fù)了“綠茵花園”的商品房權(quán)屬證明書(shū)。因此，上訴人是能夠取得訟爭(zhēng)商品房的《房屋所有權(quán)證書(shū)》的，故可確認(rèn)訟爭(zhēng)商品房自2001年6月起已具備法定交付和約定交付條件。同時(shí)，根據(jù)雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，訟爭(zhēng)商品房的交付期限為2001年7月31日，被上訴人已于 2001年7月1日以掛號(hào)信的形式通知上訴人收樓，因而應(yīng)確認(rèn)上訴人已于2001年7月1日收到了其認(rèn)購(gòu)的商品房，被上訴人已履行了商品房交付義務(wù)。綜上所述，上訴人上訴主張?jiān)A爭(zhēng)的商品房不符合法定和合同約定交付條件，要求被上訴人按日萬(wàn)分之五計(jì)付違約金及交付商品房，理由均不能成立，本院不予采納。原審判決正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)7700元，由上訴人承擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 陳秀武

　　代理審判員 譚洪生

　　代理審判員 吳健南

　　二○○三年五月二十七日

　　書(shū) 記 員 邱 雪 碧