廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2005）佛中法民一終字第503號

　　上訴人（原審原告）杜合嬋，女，1957年12月4日出生，漢族，住佛山市高明區(qū)荷城街道滄江路農(nóng)林巷13號1座1梯403房。

　　委托代理人杜兆元，男，1957年10月19日出生，漢族，住廣東省清遠市北門街東21號。

　　委托代理人杜相杰，男，1981年8月21日出生，漢族，住佛山市高明區(qū)荷城街道水仙巷20號A座103房。

　　被上訴人（原審被告）彭智東，男，1971年1月12日出生，漢族，住佛山市高明區(qū)荷城街道滄江路農(nóng)林巷13號1座1梯401房。

　　上訴人杜合嬋因相鄰關(guān)系糾紛一案，不服廣東省佛山市高明區(qū)人民法院（2005）明民一初字第126號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認定：原、被告分別住在高明區(qū)荷城街道滄江路農(nóng)林巷13號1座1梯403、404房和401、402房，雙方都取得了所住房屋的所有權(quán)證。原、被告居住房屋門前是一條寬1.5米左右的公共通道。被告居住的401、402房是公共通道的盡頭。原告出入均不需經(jīng)被告門口。2003年1月，被告對其所有的401房、402房進行裝修，在402房與403房之間修建了1條墻柱、橫梁和門前鋪上地磚，并安裝了鐵閘門。后原告極力反對并向有關(guān)部門投訴，經(jīng)相關(guān)部門要求，被告拆除了安裝的鐵閘門。原告要求被告一并拆除墻柱、橫梁和門前鋪的地磚，被告不同意，原告遂訴至法院。

　　原審判決認為：法律規(guī)定的相鄰權(quán)是指兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人之間，一方行使所有權(quán)或使用權(quán)時，享有要求另一方提供便利或接受限制的權(quán)利。合法的相鄰權(quán)應受法律保護。依照《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰各方，應當按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等各方面的相鄰關(guān)系。本案原告認為被告在雙方居住房屋外墻中間加一條墻柱、橫梁及被告在自己門前的通道鋪地磚的行為，影響其通行、通風和對公共通道的使用。從法律規(guī)定相鄰權(quán)的定義及本案的實際情況可以證實，被告的上述行為并不構(gòu)成對原告通行、通風的侵犯，也無影響到原告使用公共通道權(quán)利，故原告主張被告立即拆除在402房與403房之間修建的墻柱、橫梁及鋪的地磚，并恢復公共通道原狀的理由不充分，不予支持。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定，判決：駁回原告杜合嬋的訴訟請求。案件受理費50元，由原告杜合嬋負擔。

　　上訴人杜合嬋不服上述判決，向本院提出上訴稱：一、原審判決部分事實認定不清。原審法院認定被上訴人居住的401、402房是公共通道的盡頭屬于認定事實不清。因為，被上訴人所居住的401、402房是相對獨立的，只有401房才是該樓公用通道的盡頭，而在402房與401房之間，還有一段屬于該樓層所有業(yè)主共有的公用通道。這可通過查驗被上訴人的產(chǎn)權(quán)證書及原出售單位出售前的產(chǎn)權(quán)證書和該樓房報建前后的相關(guān)資料及該樓四層的現(xiàn)場照片來確認。此外，通過參照該樓三層、五層的現(xiàn)場照片現(xiàn)狀，也可以證實，401房才是該樓層公用通道的盡頭，在402房與401房之間，還有一段屬于該樓層所有業(yè)主共有的公用通道。另外，原審法院認定，“2003年1月，被上訴人對其所有的401房、402房進行裝修”，也屬于認定事實不清。因為，被上訴人對其居住的401房、 402房進行裝修及在402房與403房之間修建了一條墻柱、橫梁和在402房（延伸至401房）的房前的公用通道鋪上地磚，并安裝鐵閘門的時間應是農(nóng)歷 2003年12月份，即公歷2004年1月，而不是原審法院確認的公歷2003年1月。二、適用法律不正確。原審法院將《中華人民共和國民法通則》第八十三條作為本案的適用依據(jù)，是不正確的。本案實質(zhì)屬于建筑物區(qū)分所有的法律關(guān)系中關(guān)于共用部分的互有權(quán)糾紛，依法應依據(jù)《城市房和毗連房屋管理規(guī)定》第六條的規(guī)定和建筑物區(qū)分所有的理論來處理。不能以《中華人民共和國民法通則》第八十三條關(guān)于相鄰權(quán)的規(guī)定的一般原則來處理。理由如下：第一、農(nóng)林巷13號1座 1梯四樓的公用通道，依照建筑物區(qū)分所有的理論原則及《城市房和毗連房屋管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，是屬于該座樓層全部購買人的共用或者公用部分，屬于法律規(guī)定的異產(chǎn)毗連房屋共有的范疇，任何人（包括被上訴人）不得私自侵占、使用和不得損害其他共有人（包括上訴人）的共有權(quán)益。第二，上訴人自取得其居住的農(nóng)林巷13號1座1梯四樓403、404房的所有權(quán)后即自然享有對該建筑物的共用部分（即本案訟爭之402房的房前公用通道）的共同共有權(quán)，任何人不得強行限制、剝奪。第三、被上訴人私自在農(nóng)林巷13號1座1梯四樓402房前公用通道上加建墻柱、擴建橫梁和加鋪地磚，并依據(jù)中國傳統(tǒng)的農(nóng)村習俗在402房與 403房之間的門前公用通道上加建及擴建的墻柱與橫梁之間的交界處（實際上已形成一個門口，詳見現(xiàn)場拍攝照片，需要說明的是，被上訴人擅自加建的墻柱、橫梁在未經(jīng)上訴人書面同意的情況下沾住上訴人居住的403房的部分主墻，已侵害了上訴人對403房依法享有的所有權(quán)）掛上紅布墳錢、扁柏的行為，表明被上訴人已實際侵占、使用了屬于該樓層全體業(yè)主共有的公用通道。因而，被上訴人未經(jīng)相關(guān)政府部門批準及其他共有權(quán)人書面同意，擅自侵占農(nóng)林巷13號1座1梯四樓 402房（延伸至401房）的房前公用通道的行為，已侵害了上訴人依法享有的異產(chǎn)毗連房屋的互有權(quán)。因此，本案中，上訴人在一審所主張的并不是通行權(quán)受到侵害，而是異產(chǎn)毗連房屋的共用部分的互有權(quán)受到侵害，因而應適用《城市房和毗連房屋管理規(guī)定》及建筑物區(qū)分所有的理論處理。綜上，上訴人請求：1、撤銷一審判決，依法改判被上訴人立即停止侵害上訴人依法享有的農(nóng)林巷13號1座1梯四樓的建筑物共有部分即公共通道的互有權(quán)的侵權(quán)行為（即改判被上訴人立即拆除其在該樓四層的公用通道內(nèi)401、402房與403房之間擅自修建的墻柱、橫梁及402房的房前公用通道上加鋪的地磚臺階），并恢復原狀。2、本案的一切訴訟費用由被上訴人負擔。

　　被上訴人彭智東答辯稱：原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應駁回上訴人的上訴，維持原判。

　　上訴人杜合嬋二審期間向本院提交了下列證據(jù)：照片原件七張，證明被上訴人彭智東的行為嚴重侵犯了我的合法權(quán)益。被上訴人彭智東質(zhì)證認為，對其真實性沒有異議，但其并不能證明其主張，我所修建的墻柱、地磚并沒有占用很大的空間，我是在合理的范圍內(nèi)進行修建，并沒有妨礙對方正常使用通道。本院認為，上述證據(jù)來源合法，真實有效，能夠證明上訴人所主張的事實，本院予以采信。

　　經(jīng)審查，本院對原審判決認定的事實予以確認。

　　本院認為：本案的爭議焦點系被上訴人彭智東修建墻柱、橫梁、鋪設地磚的行為是否侵犯上訴人杜合嬋公共通道之使用、通風、通行、采光權(quán)益的問題。

　　首先，根據(jù)上訴人杜合嬋所提交編號為［粵房地證字第C1719329號］、權(quán)屬人為杜合嬋的《房地產(chǎn)權(quán)證》和被上訴人彭智東所提交編號為［粵房地證字第 C1714155號］、權(quán)屬人為彭智東《房地產(chǎn)權(quán)證》，本案當事人所訟爭的通道并不屬于任何一方當事人專有，則可以認定該訟爭通道應為本樓層業(yè)主共同所有的共同通道，各業(yè)主屬于該通道的建筑物區(qū)分所有權(quán)人。

　　其次，根據(jù)建設部《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》第十三條的規(guī)定：“住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設施設備，不得擅自增加或者減少對該幢住宅共用設施設備正常運行有影響的自用設備。”建設部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第六條也規(guī)定：“所有人和使用人對共有、共用的門廳、陽臺、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設施等，應共同合理使用并承擔相應的義務；除另有約定外，任何一方不得多占、獨占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為。”該《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第八條同時規(guī)定：“一方所有人如需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時，除須經(jīng)城市規(guī)劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意”。按照上述法律規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有權(quán)人必須承擔下列義務：1. 按共用部分本來用途使用共用部分的義務。所謂本來用途是指依據(jù)共用部分的種類、位置、構(gòu)造、性質(zhì)、功能、目的以及依據(jù)管理規(guī)約規(guī)定的共用部分的目的或用途正常、合理的使用共用部分。這一義務旨在使共用部分的使用合理化。例如：公用走廊、樓梯是用于正常通行的，不得堆放雜物妨礙通行；消防疏散樓梯是用于消防事故發(fā)生時緊急疏散人群的，在正常情況下不得作為通行樓梯使用，也不得堆放雜物堵塞。2. 分擔共同費用和負擔的義務。對共有建筑物進行管理、修繕、維持、改良必然發(fā)生費用，這些費用要由全體區(qū)分所有權(quán)人共同分擔。3. 維護和保存共用部分的義務，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人，無論是部分共有，還是全體共有，都不能輕易地改造，破壞其原有的功能，而應維護和保存其正常狀態(tài)。4. 不得單獨處分共用部分的義務。由于共用部分是附屬于專有部分的，不得與專有部分分割處分，否則將妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的利益的實現(xiàn)，這是由建筑物區(qū)分所有權(quán)的特殊性質(zhì)所決定的。

　　本案中，雙方當事人所訟爭的通道作為該樓層全體業(yè)主所共有的公共通道，其本來的功能系用于業(yè)主的通行，并兼具通風、采光、美觀等功能。被上訴人彭智東未經(jīng)其他共有權(quán)人同意擅自將上述公用通道改建為其專有空間的行為違反了其應當履行之按照公用通道的本來用途合理使用的義務，同時，其單獨處分并獨占該公共通道的行為也客觀上排除了其他共有權(quán)人對該通道行使通風、采光、使用權(quán)利的可能性，上訴人杜合嬋作為該通道的共有權(quán)人之一，有權(quán)主張其要求被上訴人彭智東停止侵占該通道并恢復原狀的權(quán)利，其上訴主張具有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。原審判決對此適用法律不當，本院予以糾正。

　　據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷廣東省佛山市高明區(qū)人民法院（2005）明民一初字第126號民事判決；

　　二、被上訴人彭智東應于本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)拆除其在佛山市高明區(qū)荷城街道滄江路農(nóng)林巷13號1座四樓公共通道內(nèi)402房與403房之間修建的墻柱、橫梁及所鋪地磚，恢復公共通道的原狀。

　　一審受理費50元、二審受理費50元，合計100元，由被上訴人彭智東負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 麥 潔 萍

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 張 夢 陽

　　二OO五年八月七日

　　書 記 員 王 志 恒