導(dǎo)讀：婚前以一方名義購房，以個人財產(chǎn)支付了首付款并從銀行貸款，婚后由夫妻共同還貸的房屋，離婚時應(yīng)該如何分割？本文依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國婚姻法＞若干問題的解釋（三）》的規(guī)定，結(jié)合相關(guān)觀點和案例對此問題進行說明，供讀者參考。

法律依據(jù)

1.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》第五條　夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。

2.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》第十條 夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。

3.《中華人民共和國婚姻法(2001修正)》第三十九條　離婚時，夫妻的共同財產(chǎn)由雙方協(xié)議處理；協(xié)議不成時，由人民法院根據(jù)財產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。夫或妻在家庭土地承包經(jīng)營中享有的權(quán)益等，應(yīng)當(dāng)依法予以保護。

相關(guān)案例

1.夫妻—方以婚前個人財產(chǎn)支付購房首付款但在婚后辦理按揭手續(xù)，并以夫妻共同財產(chǎn)償還貸款，該房產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)——葉紹銳訴胡雪霞離婚案

案例要旨：夫妻—方以婚前個人財產(chǎn)支付購房首付款但在婚后辦理按揭手續(xù)，并以婚后所得償還按揭款，即是以夫妻共同財產(chǎn)償還夫妻共同債務(wù)的行為。此時房屋的取得對價一部分來自于一方的婚前個人財產(chǎn)，一部分來自于婚后共同付出，該房產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻共同財產(chǎn)。

案號：（2008)珠中法民一終字第1076號

審理法院：廣東省珠海市屮級人民法院

來源：《中國審判案例要覽民事審判案例卷》2009年

2.夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)支付首付款并辦理房屋登記，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，雙方協(xié)議不成的，房屋歸首付方——王明坤訴莊佃芝離婚糾紛案

案例要旨：夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下，離婚時雙方協(xié)議不成的，人民法院應(yīng)當(dāng)判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。

案號：(2012)日民一終字第104號

審理法院：日照市中級人民法院

來源：《人民法院報》2012年4月12日

權(quán)威觀點

1.以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，并登記于首付款支付方名下的不動產(chǎn)的分割

對于一方婚前簽訂購房合同支付首付款并在銀行按揭貸款、婚后夫妻共同還貸的房屋，完全認定為夫妻共同財產(chǎn)或者一方個人婚前財產(chǎn)都是不對的。此類房產(chǎn)實際是婚前個人財產(chǎn)與婚后共同財產(chǎn)的混合體。人民法院在離婚案件中判決分割此類房產(chǎn)的原則是，既要保護個人婚前財產(chǎn)權(quán)益，也要依照婚姻法關(guān)于照顧子女和女方利益的原則公平地分割婚后雙方共同還貸形成的夫妻共有的財產(chǎn)權(quán)益，同時還不能損害作為債權(quán)人的銀行的合法利益。對本條司法解釋（《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》）可以分為這樣幾層意思理解：

第一，本條司法解釋有明確的適用范圍。通過本條司法解釋，規(guī)范了夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，登記于首付款支付方名下的不動產(chǎn)的分割辦法。其他情況下的不動產(chǎn)，不能適用此條規(guī)定。例如，夫妻于婚后購買的不動產(chǎn)，雖然登記在一人名下，但不屬于本條司法解釋規(guī)定的情形，不能適用。還有一方為結(jié)婚于婚前支付首付款并貸款購房，但在產(chǎn)權(quán)證上登記雙方的姓名或者將房屋贈與另一方，亦不屬于本條司法解釋規(guī)定的情形，不能適用。另外，如果雙方當(dāng)事人未登記結(jié)婚，只是同居，即使購房的情況類似，亦不能適用本條解釋。

第二，對于“婚后用夫妻共同財產(chǎn)共同還貸”，應(yīng)當(dāng)從兩個方面掌握。一是從償還銀行貸款的時間看，還貸的時間只要處于婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一般即可認定是雙方用夫妻共同財產(chǎn)還貸，而不必區(qū)分還貸的金錢來源于夫妻中哪一方的收入。二是看夫妻之間是否約定實行分別財產(chǎn)制或者對案涉房屋的還貸問題有特別的約定。如果雙方當(dāng)事人認可或者一方當(dāng)事人能夠舉證證明夫妻已經(jīng)約定實行分別財產(chǎn)制或者對案涉房屋的還貸問題有特別約定，則分割上述不動產(chǎn)時，當(dāng)然排除本條司法解釋的適用。

第三，由于此類不動產(chǎn)中有夫妻共同財產(chǎn)的成分，因此，離婚時如何分割，首先應(yīng)當(dāng)由雙方當(dāng)事人協(xié)議解決。人民法院只是在雙方當(dāng)事人協(xié)議不成時才進行判決。

第四，本條司法解釋的第二款提供的是人民法院針對上述特定情況的不動產(chǎn)進行分割時的一種方法。其中“可以”的表述表明，該分割方法不是絕對的。不能機械地理解為判決分割此類不動產(chǎn)，舍此一途，別無他徑。不能據(jù)此完全排除在特殊情況下，將此類房屋判歸非產(chǎn)權(quán)登記一方所有并由其償還剩余貸款的可能。

第五，判決取得產(chǎn)權(quán)的一方向另一方補償時須考慮房屋的增值，而不能僅給付夫妻關(guān)系存續(xù)期間雙方共同還貸所支付款項的一半。具體的辦法是在離婚時首先對案涉不動產(chǎn)的現(xiàn)值進行評估。當(dāng)然，如果當(dāng)事人之間能夠通過協(xié)議對案涉房屋的現(xiàn)值形成共識，則沒有必要委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估以確定案涉房屋的價值。人民法院在判決前應(yīng)當(dāng)掌握下列基本情況：（1）案涉房屋購買時的價款；（2）首付款及其在購房全款中的比例；（3）按揭貸款數(shù)額及其利息數(shù)額；（4）當(dāng)事人以夫妻共同財產(chǎn)還款累計數(shù)額（包括利息）及其占全部房款和利息的比例；（5）尚未歸還的貸款及利息的數(shù)額。在此基礎(chǔ)上才能確定產(chǎn)權(quán)歸屬，然后確定取得產(chǎn)權(quán)的一方需要向另一方支付補償款的數(shù)額。在分割夫妻共同財產(chǎn)時，仍然要貫徹婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，照顧子女和女方利益。而且，本條司法解釋也沒有排除婚姻法第四十二條和《婚姻法司法解釋（一）》第二十七條的適用。

第六，在特殊情況下，如果人民法院決定將房屋判歸支付首付款按揭購房者的配偶所有，那么必須了解是否還有尚未歸還的貸款，由于按揭貸款是以所購房屋為抵押物的，因此判決時原則上應(yīng)當(dāng)將還貸義務(wù)與房屋所有權(quán)歸于同一當(dāng)事人。否則，不僅難以得到貸款銀行的同意，而且一旦失去房屋產(chǎn)權(quán)的一方當(dāng)事人拒絕還款，作為債權(quán)人的銀行仍然有權(quán)通過訴訟，請求拍賣上述房屋，并從所得款項中優(yōu)先受償。最終，根據(jù)判決得到房屋產(chǎn)權(quán)的一方當(dāng)事人還是會失去房屋。

（摘自《最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2011年出版）

2.夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，并登記于首付款支付方名下的，人民法院判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方的條件

（1）夫妻一方以其本人名義婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同的。只要是婚前簽訂房屋買賣合同的，無論房屋產(chǎn)權(quán)證是婚前還是婚后頒發(fā)的，都可能視為個人財產(chǎn)而非夫妻共同財產(chǎn)，這一點是對婚前已經(jīng)取得的財產(chǎn)作出了擴大范疇的解釋，打破了原來以房屋產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)時的狀態(tài)確定權(quán)利人的原有模式，另外，合同上的買房人必須為夫妻一方，夫妻婚前用財產(chǎn)公證的方式共同列為產(chǎn)權(quán)人的，就不能認為是一方的財產(chǎn)了。另外，需要注意的是，這里所稱的不動產(chǎn)買賣合同，是指房屋買賣合同，房屋買賣合同包括“商品房買賣合同”、“商品房預(yù)售合同”、“二手房買賣合同”、“以租代售購房協(xié)議”等。商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，房屋可能是現(xiàn)房、期房（未蓋好的房屋）、二手房、商業(yè)用房等。另外，商品房買賣合同是要式合同，必須采用書面合同的方式，不能用口頭合同的方式。

（2）夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)支付首付款。言下之意，如果婚前支付首付款的行為被證明是夫妻雙方共同出資，或者夫妻雙方父母出資，或者夫妻未登記前已經(jīng)同居的以同居期間的共同財產(chǎn)出資的，就不能認為是以個人財產(chǎn)支付首付款，進而不能認為房產(chǎn)是歸一方所有的財產(chǎn)。

（3）夫妻一方婚前在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸。夫妻一方在銀行貸款，是指在銀行申請貸款、簽訂借款合同、抵押合同并且接受銀行以發(fā)放貸款方式代為支付完成付款義務(wù)的主體都是夫妻一方，而不能是夫妻二人；

（4）不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的。如果婚前一方簽訂房屋買賣合同，婚后產(chǎn)權(quán)證登記在雙方名下的。（這種情況一般不可能出現(xiàn)，因為根據(jù)我國房地產(chǎn)買賣的交易習(xí)慣，不動產(chǎn)登記的登記人與簽訂買賣合同支付購房首付款的購房人必須是一致的，當(dāng)然夫妻雙方也可能用公證共有的方式完成在兩人名下的登記。）

只要符合以上四點條件，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方。