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寧波
誰擁有商品房外墻的所有權
首先，所有買家都擁有外墻的所有權。在房屋買賣法律關系中，外墻作為房屋結構的一部分，是合同標的物中不可缺少的一部分，應當與房屋一并交付。事實上，根據《商品房銷售分成規則》，該樓盤的所有購房者都已支付了外墻的全面積價款，而外墻也成為了受讓人產權的一部分。轉讓方的開發商實際已經轉讓了外墻，而這幢樓的所有共有產權人都因為取得了自己的專有產權而擁有了外墻共有產權。
由于房屋轉讓，開發商成為非業主或獨立業主，他們不享有“單獨”處置外墻的權利。根據物權法原理，即使每份購房合同中的外墻使用權屬于非業主，也因開發商無權處分而無效，除非開發商與業主事先達成協議。第二，外墻應由所有買家使用和管理。從理論上講，排他性部分的范圍指定為該單元房邊界墻的最后一道漆面，而從銷售、保險、稅收等外部關系方面，則計算邊界墻中心的面積。根據《商品房銷售面積計算及公共建筑面積分攤規則》，外墻水平投影面積的一半計入單位內部面積，另一半計入公共面積，但我們不能簡單地認為外墻的一半是排他性的一半的外墻是共用的。此外，《物業管理條例》第五十五條還規定，“物業共用部位和設施用于經營管理的，經有關業主同意后，按照規定辦理有關手續，業主大會和物業管理企業。收入主要用于補充專項維修資金，也可以根據業主大會的決定使用。”
總之，鑒于外墻的使用權，只有全體共管產權人才能使用和受益于所有權的身份，行使這一權利必須經過共管產權人的集體同意。你知道嗎
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