1、 多筆買賣合同效力的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，也稱為一物兩次買賣，是指賣方就同一標(biāo)的物簽訂多份買賣合同，并將其分別出售給多個(gè)買方的情況。《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（二）第十五條規(guī)定：“出賣人就同一標(biāo)的物訂立多份買賣合同，該合同不具有《合同法》第五十二條規(guī)定的無效性。買受人因買受人不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)而要求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。”，在一物多次銷售的情況下，只要每份銷售合同不具有《合同法》第52條規(guī)定的無效性，幾份銷售合同都是有效的

在“效力”一文中引用的第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，第一份合同是有效的，第二份合同無效有三個(gè)主要原因：第一，第一份合同是先簽訂的；第二，第一份合同的價(jià)格明顯高于第二份合同的價(jià)格；第三，原告實(shí)際擁有和使用合同標(biāo)的物。首先，如上所述，判斷合同無效的主要標(biāo)準(zhǔn)是合同是否符合《合同法》第52條規(guī)定的條件。顯然，合同的簽訂順序并不是判斷合同效力的依據(jù)。其次，如果采用第二種觀點(diǎn)，并且第二份合同被視為無效，則應(yīng)以《合同法》第52條第（2）項(xiàng)為依據(jù)。但是，合同價(jià)格的高低以及標(biāo)的物的實(shí)際擁有者和使用者只能作為判斷第二合同是否構(gòu)成合同法第五十二條第（二）項(xiàng)的考量，而不能作為判斷合同效力的具體依據(jù)。具體來說，如果有證據(jù)證明被告二知道原告已經(jīng)支付了房?jī)r(jià)并實(shí)際占用和使用了涉案房屋，并且仍以低價(jià)與被告一簽訂了買賣合同，則可以認(rèn)定雙方簽訂的第二份合同因惡意串通損害第三方利益而無效。但是，如果被告二沒有考慮被告二是否“知道”上述事實(shí)，而是僅因?yàn)樯鲜鍪聦?shí)的存在而直接確定第二份合同無效，則證據(jù)明顯不足。我國(guó)《物權(quán)法》第15條規(guī)定，合同生效與產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的關(guān)系是：“除法律或合同另有規(guī)定外，當(dāng)事人之間訂立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的合同，自合同成立之日起生效；產(chǎn)權(quán)未登記的，不影響合同的效力。”，物權(quán)變動(dòng)的原因不同于合同。原則上，合同的效力不受物權(quán)變動(dòng)的影響。《中華人民共和國(guó)合同法》第44條和《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋》第9條（一）也在“效力”一文中對(duì)此作了澄清，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，第二份合同有效的結(jié)論是正確的，但基于第二份合同已經(jīng)備案登記，且登記具有準(zhǔn)物權(quán)登記的效力，這種觀點(diǎn)顯然是不恰當(dāng)?shù)摹Ｈ缟纤觯_定合同無效的法律依據(jù)主要是《合同法》第52條。買賣合同中獲勝標(biāo)的物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變更，不影響買賣合同的效力。因此，商品房買賣合同的效力不得以準(zhǔn)物權(quán)備案登記作為確定合同效力的依據(jù)，反之亦然。一物多銷合同糾紛案件的審理思路可能主要涉及三個(gè)方面，即：，合同的有效性、合同的履行和違約責(zé)任的承擔(dān)。相應(yīng)的試驗(yàn)思路如下：

首先，關(guān)于幾個(gè)銷售合同的有效性。具體判斷標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是：除買賣合同具有《合同法》第52條等法律規(guī)定的無效條件外，若干買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同，不能以未備案或登記產(chǎn)權(quán)等原因作為確定一份或多份銷售合同無效的依據(jù)。其次，關(guān)于合同的履行。多份買賣合同有效時(shí)，具體履行順序應(yīng)當(dāng)根據(jù)標(biāo)的物的性質(zhì)分別確定：標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)確定，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律的解釋》第九條、第十條有明確規(guī)定。如果標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)，由于司法解釋中沒有明確規(guī)定，應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》精神和相關(guān)司法解釋，按照以下原則處理：如果買受人已根據(jù)買賣合同合法占用房屋，人民法院應(yīng)當(dāng)支持其依法申請(qǐng)辦理財(cái)產(chǎn)登記手續(xù)；買受人未依法占有該房屋的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持買受人依法自買賣合同成立之日起生效的財(cái)產(chǎn)登記申請(qǐng)。對(duì)于“效力”一條所述的案件，無論上述哪項(xiàng)原則，原告要求被告履行買賣合同并辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，其申請(qǐng)均應(yīng)得到法院的支持。因此，即使兩被告之間的第二份買賣合同被確定為有效，其合法權(quán)益也不會(huì)因違約責(zé)任再次受到損害。事實(shí)上，在多筆交易中，最終只能執(zhí)行一份銷售合同。其他買受人不能取得標(biāo)的物的，可以通過要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任來救濟(jì)其權(quán)利