1、 現(xiàn)實(shí)中，如果政府以土地儲(chǔ)備為由征收土地，能否確定土地儲(chǔ)備的公益性？目前，公共利益作為征收主體在實(shí)踐中容易被濫用。個(gè)別政府以“舊城改造”為名進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，引發(fā)爭(zhēng)議。從法律規(guī)定上看，純商業(yè)利益明確排除在征收范圍之外。然而，個(gè)別商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目確實(shí)包含公共利益因素。間接公共利益在很大程度上是社會(huì)所需要的，也是行政機(jī)關(guān)所鼓勵(lì)的。這些項(xiàng)目是屬于公共利益還是商業(yè)利益？要從商業(yè)利益是否包含公益性因素、公益性在總體構(gòu)成中的比重、社會(huì)是否急需公益性、公共政策是否倡導(dǎo)公益性等方面進(jìn)行綜合判斷。筆者認(rèn)為，土地儲(chǔ)備的具體用途在儲(chǔ)備時(shí)還沒(méi)有確定，因此無(wú)論是從行政管理的角度，還是從土地利用的不確定性角度，都不容易否定土地儲(chǔ)備的公益屬性。二是如何認(rèn)定被征收房屋的性質(zhì)？如何認(rèn)定被征收房屋的性質(zhì)是實(shí)際工作中經(jīng)常遇到的問(wèn)題。比如，在商品房的房屋征收中，登記的是房屋，但在實(shí)際操作中，很多都是墊底的，用于經(jīng)營(yíng)。這種登記就是房屋，而房屋的商業(yè)用途如何補(bǔ)償，現(xiàn)在還沒(méi)有法律法規(guī)有具體規(guī)定，這在實(shí)踐中是有爭(zhēng)議的。為此，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于認(rèn)真做好城市房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》，規(guī)定：“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)為住宅但營(yíng)業(yè)執(zhí)照已被吊銷(xiāo)的商品房，給予補(bǔ)償“依法取得的，在補(bǔ)償方面，各地可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限和納稅情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。”這一規(guī)定可以作為審查行政行為合法性的賠償依據(jù)。具體來(lái)說(shuō)：

1。房產(chǎn)證上登記的房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù)；

2。房屋性質(zhì)發(fā)生變化的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請(qǐng)變更登記。規(guī)劃國(guó)土部門(mén)認(rèn)定該房屋為住宅，實(shí)際用于居住的，應(yīng)當(dāng)按照住宅進(jìn)行補(bǔ)償安置；規(guī)劃國(guó)土部門(mén)認(rèn)定該房屋為住宅，取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照的除外依法用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)按照住所給予補(bǔ)償安置，并根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)期限、納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。三是被征收房屋如何評(píng)估？

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由多數(shù)決定、隨機(jī)選擇等方式確定，具體辦法另行規(guī)定由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”根據(jù)上述規(guī)定，協(xié)商是確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的首選方式。被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未進(jìn)行協(xié)商或者協(xié)商后未達(dá)成協(xié)議的，才能通過(guò)多數(shù)決等方式確定。征收人未與被征收人協(xié)商，直接采取單方指定等其他方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的，違反法定程序，作出的評(píng)估報(bào)告不予采納。在評(píng)估價(jià)格方面，2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以“不低于被征收房屋同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。為了理解這一規(guī)定，應(yīng)明確以下幾點(diǎn)：

1。市場(chǎng)價(jià)格是補(bǔ)償?shù)牡拙€，補(bǔ)償可以高于或等于市場(chǎng)價(jià)格，但不能低于市場(chǎng)價(jià)格；

2。價(jià)格基準(zhǔn)日為“房屋征收決定公告日”；

3。相似性是指地理位置、用途、權(quán)利性質(zhì)、等級(jí)、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相似的組合。市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋評(píng)估時(shí)點(diǎn)同類(lèi)房地產(chǎn)的成交均價(jià)；

5。在確定市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，應(yīng)排除偶然因素和異常因素。你知道嗎