如何詳細解釋房屋拆遷與返還的稅收政策目前房地產開發企業房屋拆遷補償主要有產權交易、價格補償、產權交易與價格補償相結合三種方式。就產權交易方式而言，由于房地產開發企業并非獲得金錢和貨物，而是獲得其他經濟利益，房地產開發企業拆遷返還涉及的營業稅、土地增值稅和企業所得稅的計稅基礎應按規定處理跟隨。根據《營業稅暫行條例》、《國家稅務總局關于外商投資企業從事城鎮居民區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發[1995]549號），《國家稅務總局關于房屋征收營業稅抵債問題的批復》（國稅函[1998]771號）和國稅函[2007]768號規定，納稅人在房地產開發過程中補償安置被拆遷戶的房屋，無論結算價款如何結算，拆遷戶取得房屋的目的如何，均應屬于營業稅的征收范圍，并應按“出售房地產”的稅目繳納營業稅。根據房屋拆遷的特殊性，區分以下兩種情況確定營業稅的計稅依據。

（1）還款面積相當于拆遷建筑面積的部分，由地方稅務機關按照同類住宅的成本價征收營業稅。對最終轉讓時尚未計價結算的居住區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），轉讓收入已計入住宅轉讓價款并已征收營業稅的，營業稅不征收營業稅。（2） 超過拆除建筑面積的部分，按照《營業稅暫行條例實施細則》第二十條規定的順序確定應納稅額。一是根據納稅人最近一期類似應稅行為的平均價格確定；二是根據其他納稅人最近一期類似應稅行為的平均價格確定；三是，按以下公式核定：營業額=營業成本或工程成本×（1+成本利潤率）/（1-營業稅率）。在計算拆遷安置土地增值稅時，房地產企業以項目房地產對被拆遷戶進行安置的，安置房按銷售處理。根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理的通知》（國稅發[2006]187號），《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理的通知》（國稅發[2006]91號）及《國家稅務總局關于清理土地增值稅有關問題的通知》（國稅函[2010]220號），房地產開發企業利用開發的產品清償債務，換取其他單位和個人的非貨幣性資產，因所有權轉移而取得的收入，可以按照企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定，也可以由主管稅務機關參照當地同一年度同類房地產的市場價格或者評估價值確定。

需要注意的是，上述“一對一”行為應當確認為房地產開發項目的拆遷補償，同時按照市場價格確認收益。房地產開發企業支付給被拆遷戶的差額補償，計入拆遷補償；被拆遷戶支付給房地產開發企業的差額補償，沖抵項目拆遷補償。根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條、《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第七條和原《稅務總局通知》國家稅務總局關于房地產開發企業按房屋地價計算繳納企業所得稅問題的批復（國稅函[2002]172號）規定，企業使用開發的產品清償債務、以非貨幣交換的其他企業、事業單位和個人的貨幣性資產，應當視為銷售，在轉讓所開發產品的所有權、使用權或者實際取得利息權時，確認收入（或者利潤）的實現。至于稅收成本的確定，房地產公司用自建商品房抵減拆遷補償款。根據《企業債務重組業務所得稅處理辦法》（國家稅務總局令第6號）第四條規定，房地產開發公司以非現金資產清償債務，應當分解為以公允價值轉讓非現金資產，然后轉讓非現金資產，對非現金資產進行所得稅處理，分為兩項經濟業務，即以該財產的公允價值償還債務。也就是說，房地產公司的“一對一”行為應當按照公允價值確認恢復的商品房銷售收入，并確認與拆遷補償金額相同的房地產開發稅收成本。為了簡化計算，假設本例中類似住宅的成本價等于開發產品的稅收成本。由此可以看出，土地增值稅與企業所得稅的征收原則是一致的。但在申報預繳企業所得稅時，應確認為銷售收入。因此，“一對一”產權交易模式下的房地產開發企業屬于以房地產所有權形式進行的經濟利益交換，屬于應稅行為。但是，在確定應稅營業額時，要處理特殊問題，不同稅種、不同情況要區別對待。

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