城市房屋拆遷中常見的法律問題有哪些？

就拆遷而言，這一利益制衡機制至少涉及公共利益的界定、征收程序、評估糾紛解決機制、房屋征收的司法程序、征收補償標準等六個方面，以及政府在拆遷補償中的作用。首先，如何界定公共利益。公共利益的界定一直是《征收與補償條例》立法過程中的焦點問題之一。在房屋拆遷過程中，由于法律沒有明確哪些拆遷項目屬于公共利益，哪些拆遷項目屬于商業(yè)利益，一些地方政府打著公共利益的旗號賣地拆遷。由于我國缺乏判斷公共利益的標準，為被拆遷人以公共利益的名義踐踏私有財產(chǎn)開辟了便利的途徑，也激發(fā)了被拆遷人對強制拆遷的抵觸情緒。因此，有必要在立法上賦予公共利益一個判斷原則和一般標準，使公益性拆遷在實踐中能夠按照補償制度進行，必要時可以進行強制拆遷。界定公共利益的合理模式是：法律掛牌、民主程序和司法程序。法律、行政法規(guī)或者地方性法規(guī)可以盡量列出公益事項，明確公益事項的一般范圍；應當有一個民主的過程，即政府提出的公益項目應當由當?shù)厝罕娪懻摚纬梢环N公開討論。政府必須明確公益性在何處體現(xiàn)，利益相關者或社會公眾也可以對政府的建議和解釋發(fā)表不同意見。經(jīng)過民主公開討論程序后，政府仍有權決定是否符合公益性。被征收人不服的，也可以向法院提起行政訴訟。二是房屋征收程序。房屋拆遷是對被拆遷人財產(chǎn)權利的限制。因此，應從保護市場主體財產(chǎn)權的角度出發(fā)，制定嚴格的拆遷法律程序。拆遷程序是被拆遷人合法程序的保障。它是拆遷制度中非常重要的一部分。因此，征收程序一直受到各國立法的高度重視。我國憲法和法律對征收行為的限制是“依法”，只是體現(xiàn)了法定程序的意義，而沒有達到“正當程序”的高度。因此，《征收與補償條例》的立法需要明確，政府為公共利益實施的拆遷必須經(jīng)過正常程序，即房屋拆遷只能在征得被拆遷人同意并給予補償?shù)幕A上進行全額賠償。第三，評估爭端解決機制。完善拆遷評估糾紛的解決機制，對于保障被拆遷人的權益具有十分重要的意義。被拆遷人對評估結果有異議的，拆遷主管部門可以先責成被拆遷人組織拆遷評估單位與被拆遷人的對話會。評估機構將詳細介紹評估結果的依據(jù)、方法、考慮因素、計算過程和依據(jù)；評估機構解釋后對評估結果仍有異議的，被拆遷人可以委托其他有資質(zhì)的評估機構重新評估。兩個評估單位的評估結果超過規(guī)定的誤差范圍，或者兩個評估單位的評估結果在規(guī)定的誤差范圍內(nèi)，被拆遷人仍不滿意的，由拆遷主管部門組織對房屋拆遷人、被拆遷人進行重新評估，相關專家和社會各界代表參加聽證會，兩個評估機構將予以答復，專家組將鑒定評估結果是否合理。因此，有必要建立相應的拆遷評估委員會和拆遷評估專家?guī)臁２疬w評估委員會由拆遷評估專家?guī)祀S機產(chǎn)生，為拆遷評估提供技術指導和異議認定。第四，房屋征收的司法程序。我國法律只規(guī)定了征收的行政程序，而沒有規(guī)定相對完善的司法程序。健全有效的救濟程序?qū)τ诒Ｕ喜疬w當事人的合法權益具有重要作用。鑒于目前的規(guī)定，應當刪去《拆遷條例》第十六條關于訴訟期間不得停止拆遷執(zhí)行的規(guī)定。至少，這顯然與《行政訴訟法》第四十四條的規(guī)定相抵觸；此外，對《拆遷條例》第十六條進行了修改，規(guī)定拆遷當事人未就補償安置達成協(xié)議的，由房屋拆遷行政主管部門處理房屋拆遷（同級人民政府）可以給予獎勵。拆遷當事人未就補償安置達成協(xié)議的，可以變更為仲裁或者民事訴訟。第五，房屋征收補償標準。雖然出于社會公共利益的考慮，有必要對市場主體的產(chǎn)權進行限制，但拆遷畢竟意味著剝奪了市場主體的產(chǎn)權，客觀上也造成了一定的財產(chǎn)損失。考慮到保護各類市場主體產(chǎn)權的需要，有必要對被拆遷人給予全額經(jīng)濟補償。安排被征收人的社會保障費，確保征地后對方的生活水平不低于征地前；個人住房被征收時，保障被征收人的生活條件。從來沒有一個制度在憲法中否認征收權。最重要的是對征收的法律限制。事實上，限制征收的最重要途徑是充分合理的補償。在補償方式上，以貨幣補償為主，輔以物質(zhì)補償、就業(yè)安排、生產(chǎn)建設、生活設施提供和生產(chǎn)生活優(yōu)惠政策，最大限度地彌補被拆遷人的損失，幫助他們繼續(xù)生活，確保他們的生活水平不會因房屋拆遷而下降，從而保護被拆遷人的生活條件不受損害。法律應明確補償標準，包括補償財產(chǎn)的計算日期和補償財產(chǎn)的計算方法，最終確定被拆遷人的補償金額，并在一定程度上統(tǒng)一補償標準，從而避免因靈活性過大而造成的不可操作性。第六，政府的作用。目前，關于政府在拆遷補償中的作用存在一些爭議。房屋拆遷一直是政府在城市規(guī)劃建設中的重要組成部分。目前，拆遷工作的協(xié)調(diào)和管理還需要政府的參與，政府在拆遷中的作用直接關系到整個城市建設的最終成果。因此，政府在城市拆遷中的作用值得重視。城市房屋拆遷的實質(zhì)是政府根據(jù)公共利益的需要，從土地使用者手中收回土地使用權，自用或者轉讓給其他開發(fā)商和業(yè)主。政府作為國有土地的管理者和所有者，直接參與城市房屋拆遷補償活動，或委托開發(fā)商進行拆遷，由于涉及自身利益，難以實現(xiàn)司法公正。面對政府、開發(fā)商或拆遷公司，處于弱勢地位的民眾不可能公平討價還價。因此，關鍵問題是政府在拆遷過程中要認清自己的地位，其主體責任要集中在規(guī)劃管理和審批上，而不是過多地介入被拆遷人之間補償問題的具體解決過程；我們應該脫離實施過程，按照市場經(jīng)濟規(guī)律辦事，轉變有關部門職能，由拆遷管理人、執(zhí)行人轉變?yōu)椴疬w事務管理人。一般來說，政府在城市拆遷中的作用是多樣的。從不同的角度看，政府扮演著不同的角色：人民利益的保護者、協(xié)調(diào)者