所謂拆遷評估的合法性，就是在取得合法房屋拆遷許可證的前提下，嚴格按照評估的原則、方法和程序，對具有合法權益的房地產進行評估。它可以分為三個層次：一是拆遷的合法性；二是房地產所有權的合法性；三是評估的合法性。一是拆遷的合法性。顧名思義，只有有拆遷才能有評估。但并非所有的拆遷都是合法的。房屋拆遷人應當按照規定申領合法的房屋拆遷許可證。對于沒有合法房屋拆遷許可證的拆遷評估，評估操作無法得到法律的支持，評估價格也無法得到法律的認可。由此引發的拆遷評估糾紛不屬于相關法律法規的范圍。非法拆遷的類型包括無證拆遷、超范圍拆遷等。無證拆遷是指未取得合法的房屋拆遷許可證就開始拆遷，超范圍拆遷是指超出許可證紅線的拆遷行為，也是違法行為。一些開發建設單位，甚至一些政府部門為了趕進度，在未取得房屋拆遷許可證的情況下，與被拆遷人進行拆遷評估，簽訂拆遷協議，并要求被拆遷人提前搬遷，為拆遷糾紛的發生埋下了隱患。另一種違法拆遷是騙取房屋拆遷許可證。因為不符合取得房屋拆遷許可證的前提條件，這種行為也是違法的。這種拆遷給被拆遷人帶來的危害更大，后遺癥也更多。我們的評估機構應該能夠識別拆遷的合法性，這樣既可以建立自己的公信力，也可以使拆遷人避免不必要的損失。第二，房地產所有權的合法性。不動產所有權的合法性是指不動產物權憑證的合法性。也就是說，拆遷評估前，評估機構應掌握房屋所有權、土地使用權、房地產抵押權等權益的有效法律文件，包括房地產檔案、房地產權屬證書、土地使用許可證、建設用地規劃許可證等。這些文件是房屋及其附屬物合法性的證明，是拆遷評估合法性的前提，也可能在一定程度上影響評估方法。雖然自上世紀80年代房地產體制改革以來，特別是省市有關產權、權屬的法律法規頒布實施以來，城市房地產產權管理逐步完善，但由于數量眾多，部分房地產權屬較為復雜歷史問題和房地產糾紛。因此，拆遷評估前，評估機構必須明確房地產產權情況。只有全面了解被評估房地產的產權狀況，才能得出正確的評估結果。這既是房地產估價師正確估價的依據，也是拆遷估價合法性的前提之一。第三，評價的合法性。評價的合法性是指評價機構的產生、評價方法、評價原則、評價操作程序、評價依據、評價爭議的解決等都有自己明確的規定。只有嚴格按照有關規定、行政法規、部門規章制度進行，才能保證評估結果的合法性。首先，評估機構要有一定的資質，要按照資質范圍開展評估業務；其次，評估機構的產生要有嚴格的程序，首先要公平推薦，然后由被拆遷人選擇確定，這是拆遷評估的特殊規定。在這里，我們應該特別注意公平競爭的問題。在被拆遷人選定的期限內，各評估機構可以利用各種形式的宣傳來宣傳自己，但絕對不允許使用虛假承諾、貶低對方等不光彩手段。由于新的實施時間不長，拆遷管理部門對評估機構的生產過程缺乏有效監督，也存在因不正當競爭引發的糾紛。目前，杭州市城市房屋拆遷管理辦公室正在制定相關規定，進一步限制評估機構在推廣中的行為，使評估機構能夠在相對公平的環境中開展競爭。拆遷評估是一項非常嚴肅的工作，應該嚴格按照規定的程序進行。法律程序是法律實體存在的前提。評估機構在現場調查的基礎上，形成評估報告，對被拆遷地區的評估結果、依據、評估因素等主要信息進行公示，接受社會監督。在公示期間，評估機構還應當向拆遷當事人說明評估依據、選擇的評估方法、評估結果的制作過程。對有異議的鑒定結果，應當在規定的時間內進行復核；被拆遷人對復核結果有異議的，可以向拆遷主管部門申請書面裁定，房屋拆遷主管部門應當提請房屋拆遷鑒定技術委員會對鑒定結果進行鑒定，并在規定的期限內作出裁定。拆遷評估的支持性文件多，時效性強。拆遷評估的評估時點為房屋拆遷許可證簽發之日。因此，只有評估時點的房屋基準價、重置價格標準、成新率、級差率、附屬價格結構、裝修市場價格，才是正確的評估依據。

否則，這是非法評估。拆遷評估的合法性是正確評估報告的前提。具有評估資質的評估機構按照拆遷評估的原則、合理的方法和嚴格的程序取得的合法房地產及其附屬物的評估結果，只有取得合法的房屋拆遷許可證，才能成為合法的評估結果，并且能夠經得起時間和政策的考驗，能夠得到法律評價結果的公平、公正和公開的評價結果。你知道嗎