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寧波
小產權房的拆遷和權屬變更有哪些問題
所謂小產權房，是指一些村集體組織或開發商以新農村建設的名義出售的、建在集體土地上的房屋，或農民自建的“商品房”。它們大多發生在城鄉結合部，并不真正構成嚴格法律意義上的產權。
首先，小產權房存在諸多隱患和法律風險。因為小產權房只具有普通商品房的使用性質，而不具有普通商品房的法律性質，它不是商品房。因此，商品房法律法規的相關規定和制度對小產權房無效，人民法院不能適用商品房銷售的法律規定和司法解釋處理涉及小產權房的案件。購房者權益難以維護，風險相當大。二是小產權房造成社會資源浪費。近年來，隨著房地產市場風起云涌，個體工商戶或個人為了獲取更多利潤和降低土地使用成本，違規建設“小產權房”進行商品交易。違法用地、違法建設一般都是惡意行為，主觀故意是謀取非法利益進而損害國家權益。從法律上講，大多違反了國家的強制性規定，主要體現在違反了“土地利用總體規劃”，無法辦理用地或建設手續。“小產權房”在一定程度上解決了城市低收入階層的住房需求，但“小產權房”不受法律保護，大多被強制拆除。強拆“小產權房”將是對社會財富的巨大浪費。三是小產權房引發諸多矛盾，影響社會穩定。在目前國家法律法規對小產權房產權沒有明確界定的情況下，大量小產權房的出現會帶來很多社會不穩定因素，容易引發糾紛，激化矛盾。曾有多起小產權房引發的社會糾紛向人民法院咨詢。但由于小產權房沒有“名”，人民法院不適宜立案處理。目前，小產權房的開發建設沒有明確規定給予約束，開發建設的監管也缺位。同時，小產權房開發沒有銀行貸款支持。主要依靠開發單位自己進行開發建設。一旦開發單位的資金或其他環節出現問題，很有可能成為爛尾工程。同時，如果開發單位不具備資質，房屋質量和房屋售后保修都難以保證。而且，不能合法轉讓和購買后轉讓，入住后的物業管理也容易出現問題。筆者經過調查發現，一些地方的小產權房往往在竣工后以超低價出售，但購房者卻步不前，還有少數購房者在簽訂合同的過程中回頭，由此產生了諸多矛盾。
從我國長期辦理征地拆遷案件的實踐來看，許多當事人在面對政府咄咄逼人的局面時往往不知所措，錯失了維護自身合法權益的良機。因此，當當事人遇到征地拆遷問題時，必須及時與律師聯系。你知道嗎
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