問題

梁某是某村村民，取得了該村10畝土地（一般農(nóng)用地）的養(yǎng)殖使用權(quán)。后來，由于養(yǎng)殖業(yè)不景氣，梁某將土地改為淘沙場(chǎng)，建了一個(gè)小礫石廠。劉某想租村里的土地建一個(gè)碎石廠，他對(duì)梁某的承包地和周邊土地很感興趣，共20畝。他愿意租100萬元30年。梁某承包地周圍的10畝地，實(shí)際上是村集體所有的建設(shè)用地。梁某暫時(shí)獲準(zhǔn)使用，但尚未簽訂合同。為了完成與劉某的轉(zhuǎn)包交易，梁某謊稱20畝土地全部擁有承包權(quán)，并允許該土地建碎石廠。兩人簽訂了分包合同。梁某向劉某收取了100萬元的出讓金，并同時(shí)將土地交給了劉某。劉得到土地后，建了一個(gè)碎石廠。后來，他被舉報(bào)偷了土地上的沙子和礫石。梁某擅自轉(zhuǎn)包集體土地被舉報(bào)。如何界定梁的行為？首先，梁某的行為不應(yīng)界定為合同詐騙。根據(jù)刑法規(guī)定，合同詐騙罪要求行為人主觀上具有非法占有他人財(cái)產(chǎn)的目的。雖然梁某通過詐騙手段謊稱自己擁有20畝集體土地使用權(quán)，促使劉某簽訂合同，獲得100萬元的出讓金，但他并不具備非法占有出讓金的目的。因?yàn)榱耗承序_的初衷并不是騙取房租，而是為了方便雙方簽訂合同。簽訂合同取得租金后，梁某并沒有像典型的騙子一樣攜款潛逃，而是積極履行合同，實(shí)際交付了土地。他還認(rèn)為劉的合同目的可以實(shí)現(xiàn)。梁某積極履行合同，消除了其占有租金的犯罪“違法性”。因此，其行為僅構(gòu)成民法上的無權(quán)處分。劉某可以通過民事訴訟解除合同，獲得賠償。二是梁某的行為構(gòu)成非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪。刑法第二百二十八條規(guī)定了該罪，即“以牟利為目的，違反土地管理法律、法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重”。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理破壞土地刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條，所謂“情節(jié)嚴(yán)重”，是指：（一）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣基本農(nóng)田5畝以上；（二）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣10畝以上基本農(nóng)田以外的耕地；（三）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣其他土地20畝以上的；（四）非法獲利50萬元以上的；（五）非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地接近上述數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，并有受到行政處罰或者造成經(jīng)濟(jì)損失等其他惡劣情節(jié)的其他因非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)造成的惡劣后果。

根據(jù)相關(guān)土地管理規(guī)定，梁某的出讓行為屬于“違法”。《土地管理法》第十五條第二款規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)村民會(huì)議成員三分之二以上或者村民代表三分之二以上通過，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。該法第三十一條規(guī)定“國(guó)家保護(hù)耕地，嚴(yán)格限制耕地轉(zhuǎn)為非耕地”，《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三十三條規(guī)定“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。”土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途不得改變；（四）受讓人應(yīng)當(dāng)具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。

梁某違反集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)定，未經(jīng)村委會(huì)、村民會(huì)議批準(zhǔn)，未經(jīng)鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)，擅自將集體土地私自轉(zhuǎn)讓給村外群眾，并改變了原有部分農(nóng)用地的使用性質(zhì)，不再進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。其行為違反了《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，涉案土地面積20畝，獲利100萬元，符合非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪的構(gòu)成，應(yīng)為此追究刑事責(zé)任犯罪。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八十一條：轉(zhuǎn)讓的，擅自轉(zhuǎn)讓、出租農(nóng)民集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第三十九條：依照土地管理法第八十一條的規(guī)定處以罰款的，罰款數(shù)額為違法所得的百分之五以上百分之二十以下。縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。如果你真的喜歡住在鄉(xiāng)下，那就沒辦法了。如果你想知道該怎么辦，你可以咨詢律師事務(wù)所的專業(yè)律師。他們會(huì)為你負(fù)責(zé)的。你知道嗎