集體土地租賃合同無效的處理。葡萄園藝場(chǎng)依法享有集體土地使用權(quán)，土地用于種植各種果樹和苗木。2004年1月1日，某葡萄園藝場(chǎng)與B化工廠簽訂協(xié)議，將土地租賃給B化工廠，租期10年，年租金7000元。這家工廠在租賃期內(nèi)支付了1.4萬(wàn)元租金，此后一直拖欠租金。現(xiàn)在，由于爭(zhēng)議，化工廠B已向法院提出上訴，要求確認(rèn)雙方簽訂的租賃協(xié)議無效，并要求返還葡萄園農(nóng)場(chǎng)a支付的租金。

原告認(rèn)為，與被告葡萄園農(nóng)場(chǎng)簽訂協(xié)議違反了土地使用規(guī)定管理法，這是違法行為。如果是違法行為，根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)從一開始就宣告無效，原告已經(jīng)返還了土地，被告取得的財(cái)產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)返還。被告辯稱，簽訂合同是雙方自愿一致的行為，葡萄園實(shí)際將土地交付原告使用。原告簽署協(xié)議有過錯(cuò)，不同意退還租金。最后，法院裁定原告和被告簽署的協(xié)議無效，駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。

本案中，雙方對(duì)違反《土地管理法》第六十三條簽訂的協(xié)議無效無異議，但雙方對(duì)原告支付給被告的1.4萬(wàn)元租金是否退還存在爭(zhēng)議。也就是說，合同法第五十八條規(guī)定“合同無效或者解除后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還”；如何理解和適用？

在討論中，由于對(duì)協(xié)議無效行為應(yīng)依據(jù)的原則、法律精神和《合同法》第五十八條的理解不同，本案也有兩種意見：第一種意見支持原告的訴訟請(qǐng)求。嚴(yán)格執(zhí)行合同法第五十八條。原告和被告在得知農(nóng)用地未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地的情況下，均簽訂了土地租賃協(xié)議。合同從一開始就無效。被告不但拿不到原合同約定的地租，還將收取的地租退還原告。這是《合同法》規(guī)定的返還原則，符合被告人不受處罰的原則和故意行為的利益原則。第二種意見是駁回原告的訴訟請(qǐng)求。對(duì)合同法規(guī)定的返還財(cái)產(chǎn)的合法性和現(xiàn)實(shí)性進(jìn)行審查。首先，本案不具備退租的合法性。原告惡意出租并使用土地，故原主張不合法。其次，本案不具備退租的現(xiàn)實(shí)。土地租賃合同的連續(xù)支付特性決定了已履行部分具有不可磨滅的性質(zhì)。此外，原告還因履行原合同取得占有收益。完全恢復(fù)原狀是不可能的，已繳租金也很難歸還。不退還已付租金更符合法律和公平合理的原則。因此，原告要求退還已付租金的請(qǐng)求不予支持。筆者同意第二種觀點(diǎn)，即判決觀點(diǎn)。具體理由如下：第一，無效合同成立的目的是什么？從建立無效合同制度的目的出發(fā)，確定無效合同是為了防止國(guó)家利益的損失，社會(huì)和第三人因履行無效合同而引起的政府救濟(jì)。返還財(cái)產(chǎn)只是一種救濟(jì)，而不是懲罰性制裁。我們不能機(jī)械地理解財(cái)產(chǎn)返還是無效合同的一般原則。當(dāng)合同標(biāo)的物的性質(zhì)決定不能返還時(shí)，此時(shí)不能適用返還財(cái)產(chǎn)。財(cái)產(chǎn)返還僅適用于保護(hù)一方當(dāng)事人的利益，不能達(dá)到維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的作用。在本案中，在合同確認(rèn)無效的情況下，利用被告葡萄園返還已付租金，顯然是不現(xiàn)實(shí)、不公平的。其次，《合同法》和《民法通則》對(duì)當(dāng)事人的惡意行為作了怎樣的規(guī)定。從防止不法分子利用無效合同進(jìn)行惡意訴訟和惡意抗辯的角度出發(fā)。當(dāng)事人明知簽訂了無效合同，在履行過程中發(fā)現(xiàn)客觀情況對(duì)自己不利，主動(dòng)向法院申請(qǐng)確認(rèn)合同無效，請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)。如果我們支持返還已付租金，我們將滿足不法分子的要求，他們將不承擔(dān)合同無效的不利后果，而是將從中受益。如此一來，就存在鼓勵(lì)和縱容當(dāng)事人簽訂無效合同的風(fēng)險(xiǎn)，不僅損害了交易的公平和誠(chéng)信原則，擾亂了市場(chǎng)交易秩序，也無法保障交易安全。在本案中，原告要求返還租金的主張沒有法律依據(jù)，如果得到支持，就違背了法律精神。從土地租賃合同連續(xù)支付的特點(diǎn)來看，被告1.4萬(wàn)元租金是否具有可逆性和可返還性，決定了已經(jīng)履行的部分具有不可擦除的性質(zhì)，不能簡(jiǎn)單地“分別返還”和“恢復(fù)原狀”，并產(chǎn)生了不可逆轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，事實(shí)上，它只能保留。已經(jīng)全部或者部分履行的租賃合同被確認(rèn)無效的，由于承租人不能將租賃物的使用利益返還給出租人，必然排除合同無效追溯力的適用。即使支持返還已付租金，用地方也應(yīng)繳納相當(dāng)于租金的“土地使用費(fèi)”，雙方都將陷入循環(huán)訴訟，造成當(dāng)事人反復(fù)訴訟，浪費(fèi)司法資源。此時(shí)，合同的無效只能延續(xù)到將來，財(cái)產(chǎn)的返還必然受到限制，否則，承租人將得到無償使用租賃財(cái)產(chǎn)的不公平結(jié)果。因此，出租人仍應(yīng)保留已取得的租金，承租人應(yīng)返還租賃物但無權(quán)要求返還租金，以平衡當(dāng)事人之間的利益。在要求返還財(cái)產(chǎn)時(shí)，法律不是一刀切，而是應(yīng)根據(jù)無效合同的性質(zhì)和標(biāo)的物，對(duì)返還財(cái)產(chǎn)給予一定的限制，從而公平合理地處理無效合同糾紛。第四，基于非法合同無效處理與合法合同解除處理的區(qū)別，無效合同應(yīng)恢復(fù)到違約前的狀態(tài)，雙方將按合同約定從對(duì)方取得的財(cái)產(chǎn)返還，且不支持獲利，這是最低的法律保護(hù)的形式。根據(jù)合同的履行和性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施。通常情況下，大多數(shù)非連續(xù)性合同的解除具有追溯效力，而大多數(shù)連續(xù)性合同的解除不具有追溯效力。如果本案合法，合同終止，被告葡萄園無需退還已支付給原告的租金，原告還應(yīng)將未支付的款項(xiàng)退還給被告。但本案是非法合同無效，不能基于非法行為牟利，不能基于合同解除的處理。從民事法律關(guān)系的角度看，即合同無效、未付租金無法取得、非法簽訂協(xié)議無法獲利。從行政法律關(guān)系的角度看，可以由土地管理部門依據(jù)《土地管理法》予以處罰。但從目前的實(shí)施情況來看，土地管理部門的管理模式還存在一些不足。農(nóng)村土地管理只是通過制定土地利用規(guī)劃、城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃等方式來安排農(nóng)村集體土地的使用，從而維護(hù)公共管理的正常交易秩序，不能積極開展監(jiān)督管理。為了更好地貫徹土地管理的立法精神，在土地管理部門沒有對(duì)被告葡萄園作出行政處罰的情況下，被告葡萄園不退還已經(jīng)支付的租金，更符合現(xiàn)狀的要求。上述內(nèi)容是對(duì)“集體土地租賃合同解除后怎么辦”問題的回答