[前言與案例]

農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與人們法律意識的淡薄形成巨大反差，導(dǎo)致土地租賃亂象頻發(fā)，糾紛不斷。筆者通過具體案例對農(nóng)村土地租賃合同的效力進(jìn)行了分析，以供參考。2008年12月，乙方王某作為村非集體成員與甲方某村簽訂土地租賃協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，甲方將甲方集體所有的50畝土地租賃給乙方王某，租期20年。甲方的簽字人是村支部書記，協(xié)議上蓋有村民委員會的印章，但土地的租賃未經(jīng)甲方村民集體決議批準(zhǔn)，協(xié)議簽訂后，乙方王某在租賃的土地上種樹。2014年6月2日，因村民委員會換屆后乙方拖欠租金，甲方未能達(dá)成協(xié)議，發(fā)生糾紛。甲方認(rèn)為未經(jīng)集體同意，乙方簽訂的土地租賃協(xié)議無效。如乙方認(rèn)為該土地已出租六年并已支付租金，則視為對本協(xié)議的認(rèn)可，本合同有效。因此，甲方向法院起訴乙方，確認(rèn)對方簽訂的合同無效。法院審理后認(rèn)為，發(fā)包人將農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人的，經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上村民代表同意，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。被告王某與甲方某村簽訂的《土地租賃協(xié)議書》，未經(jīng)集體同意，違反了《民主協(xié)商程序法》的強(qiáng)制性規(guī)定，未報鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)，屬于無效合同。因此，《土地租賃協(xié)議》無效。根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三條規(guī)定：“國家實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)實行家庭承包。對不適合家庭承包的荒山、溝壑、丘陵、灘涂等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等承包形式。”同時，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十七條、第四十八條的規(guī)定，在同等條件下，集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)以其他方式優(yōu)先承包農(nóng)村土地。發(fā)包人將農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人，應(yīng)當(dāng)事先征得集體經(jīng)濟(jì)組織成員村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。”乙方不是甲方的集體村民，承包集體土地須經(jīng)集體同意。無論是村民會議還是村民代表會議，甲方都無權(quán)代表甲方將集體土地出租給乙方。因雙方簽訂的協(xié)議違反了《民主協(xié)商程序法》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。

然而，本案爭議的焦點(diǎn)在于村民委員會收租行為是否可以視為默許或認(rèn)可。乙方已承包土地六年，甲方未提出異議，也未提起訴訟。是否超過法律規(guī)定的訴訟時效。《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十八條必須具備兩個有效條件：一是經(jīng)三分之二以上村民集體或者三分之二以上村民代表同意；二是經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)。這兩個要素都是不可或缺的。雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議》違反了“民主協(xié)商程序”的強(qiáng)制性法律規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”，由于無效合同從一開始就是無效的，原告的訴訟不超過法定訴訟時效。因此，雙方簽訂的《土地租賃協(xié)議書》屬于無效合同，法院根據(jù)上述規(guī)定作出相應(yīng)判決，以達(dá)到規(guī)范和合法化農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，保護(hù)村民和集體合法權(quán)益的目的。你知道嗎