所謂抵押效力，是指抵押權人在其有擔保債權范圍內對抵押物享有優(yōu)先受償的效力以及對其財產的限制和影響。它包括抵押權范圍的效力、抵押物的效力和優(yōu)先受償權的效力。法定抵押權效力的關鍵是優(yōu)先受償權的效力。法定抵押權優(yōu)先受償效力是指建設工程竣工驗收后，發(fā)包人未按約定支付價款的，承包人可以與發(fā)包人約定或者請求人民法院以工程折價、拍賣價款予以補償。在實踐中，要注意以下幾點：

<1。優(yōu)先受償權的效力和約定的工程抵押權。也就是說，發(fā)包人將建設工程抵押給其他債權人時，不需要征得抵押權人（承包人）的同意。但工程竣工驗收后，發(fā)包人未按約定清償工程款的，承包人有權優(yōu)先受償，并享有發(fā)包人與第三人約定的抵押權。2優(yōu)先受償權的效力與工程轉讓。這種效力還表現為一種追溯力，即發(fā)包人（開發(fā)商）可以不經承包人同意，將在建工程出售、轉讓。它不同于一般抵押，抵押人轉讓抵押物必須征得抵押權人的同意。但法定抵押權人（承包人）享有優(yōu)先受償權的條件一經滿足，其效力即延伸至已出售或者轉讓的房屋。（3） 優(yōu)先受償權的效力延伸至破產企業(yè)的財產。根據我國《破產法（試行）》第二十八條第二款“作為抵押物的財產不屬于破產財產”，用人單位破產的，作為法定抵押的“工程”也不屬于破產財產。法定抵押權的實現：1。根據《合同法》第286條，第一步是督促發(fā)包人在工程竣工后支付價款。發(fā)包人未按約定支付價款的，承包人應當催告發(fā)包人在一定期限內支付價款。用人單位未經催告直接向法院申請拍賣的，人民法院不予受理。第二種是協(xié)商，即如果發(fā)包人逾期不付款，雙方可以協(xié)商將工程折價給承包人。但需要注意的是：一是項目不應打折，只是所謂“不適宜”是指項目的性質和作用“不適宜”，如機場、港口、軍事設施和影響國計民生的重點工程等談判是允許的，而不是必要的程序，這不同于強制性的督促程序。當事人一方不愿協(xié)商的，可以向人民法院申請拍賣。三是申請拍賣的程序，即承包人經催告仍不能取得工程款的，可以與發(fā)包人協(xié)商，也可以直接向人民法院申請拍賣工程款，取得優(yōu)先受償權。然而，一旦承包商向法院提出申請，法院應如何運作？法律沒有對此作出規(guī)定，立法也沒有給予詳細考慮。這類申請是要經過訴訟程序，還是直接進入執(zhí)行程序？如果不走訴訟程序，實踐中存在兩大問題：一是法定抵押范圍確定后，承包人與發(fā)包人之間工程款的結算在實踐中往往不盡相同，因此有必要委托有關部門進行鑒定或審計，而鑒定（審計）結論沒有經過質證，顯然有違程序正義。第二，如果法院直接進入執(zhí)行程序，法院執(zhí)行的依據是什么？顯然，當事人的申請不能作為執(zhí)行的依據。如果法院的執(zhí)行法院應該直接作出裁決，結論的依據是什么。因此，我們認為，這里的“申請”應該首先由當事人向人民法院提出確認，法院審理后作出判決，然后進入拍賣的執(zhí)行程序。你知道嗎