不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的效力沖突是什么？

目前，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記是“多管齊下”，不同部門(mén)的法律依據(jù)也不盡相同。在單獨(dú)登記的情況下，登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一，造成登記效力沖突。比如，根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》，土地上沒(méi)有建筑物的，在土地部門(mén)登記設(shè)立抵押權(quán)；土地上有建筑物的，在土地上設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，地上物同時(shí)計(jì)入抵押權(quán)；當(dāng)?shù)盅簷?quán)設(shè)定在地上財(cái)產(chǎn)上時(shí)，土地產(chǎn)權(quán)也包括在抵押物中，并在房地產(chǎn)部門(mén)和土地部門(mén)登記。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十五條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，土地上新建的建筑物不屬于抵押物。建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，土地上的新建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并處分，但抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。”而且，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十條規(guī)定，建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)屬于可以抵押的不同財(cái)產(chǎn)，這表明法律允許建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)分別抵押土地使用權(quán)，但新建建筑物不屬于抵押物。實(shí)踐中，土地所有人經(jīng)常為開(kāi)發(fā)土地而借款，并為債權(quán)設(shè)定抵押，在國(guó)土部門(mén)登記；土地開(kāi)發(fā)后，即房屋竣工后，為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要而借款，并為房屋設(shè)定抵押在房地產(chǎn)部門(mén)登記的債權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，兩種抵押權(quán)的范圍是重疊的，因此它們之間存在著競(jìng)爭(zhēng)。然而，雖然后來(lái)設(shè)立的抵押權(quán)時(shí)間較晚，但抵押權(quán)人并不知道先前在土地上設(shè)立的抵押權(quán)，法律也沒(méi)有提供機(jī)會(huì)讓他們知道。因此，兩個(gè)抵押權(quán)人當(dāng)然認(rèn)為自己是第一抵押權(quán)人。由于這兩項(xiàng)抵押權(quán)登記在不同的登記簿上，它們之間沒(méi)有法律秩序，因此無(wú)法確定哪項(xiàng)權(quán)利先實(shí)現(xiàn)，哪項(xiàng)權(quán)利后實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，無(wú)論采取哪種解決方案，都將違背立法初衷，對(duì)兩個(gè)抵押權(quán)人都是不公平的。也就是說(shuō)，法律本身阻礙了權(quán)利的正常實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，只能認(rèn)為法律規(guī)定的一次抵押的實(shí)質(zhì)是一次處分，強(qiáng)調(diào)建筑物和土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，以確保該權(quán)利屬于同一主體。土地和地上物分別抵押時(shí)，兩抵押權(quán)人的抵押權(quán)有效；抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地和地上物應(yīng)當(dāng)一并處分，但應(yīng)當(dāng)分別作價(jià)，然后分別支付拍賣價(jià)款，從而避免了兩個(gè)抵押權(quán)人排序的困境。

我們提醒您，對(duì)于登記部門(mén)，我們可以從審查申請(qǐng)要求上靈活把握“不動(dòng)產(chǎn)一體化”的原則，要求兩證（房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證）登記保持一致，并以票據(jù)的形式提醒抵押權(quán)人房屋和土地的抵押狀況。以上是為您總結(jié)的相關(guān)資料，希望能對(duì)您有所幫助。本網(wǎng)站致力于打造一個(gè)優(yōu)秀的法律咨詢平臺(tái)。如果您有任何疑問(wèn)，請(qǐng)進(jìn)入律師咨詢。你知道嗎