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寧波
如何防范購房者在商品房銷售中的風險
1、 現房交易中的買受人風險是指商品房開發經營企業將已完工的商品房出售給買受人，買受人支付房價的行為。標的物是一棟真正的房子。房屋的位置、標高、結構、面積、質量等都能讓購房者親眼目睹，周邊環境和配套設施一目了然。交貨日期也可以由雙方明確約定。但即便如此，買方仍存在一定風險。商品房開發經營企業沒有開發經營資質，導致合同無效。
商品房買賣合同的開發經營資格將影響其效力。商品房開發經營企業不具備開發經營資格的，買賣合同無效，買受人不能取得商品房。即使取得商品房，一旦發生糾紛，也將按照合同無效的原則返還出賣人。一般來說，不合格企業開發的房地產沒有取得建設許可證，商品房也不能取得合法的房地產許可證。在這種情況下，購房者不僅無法獲得合法的房屋，有時，房地產開發經營企業還存在購房款無法返還的風險。
2。買賣合同中的房屋（標的物）由房地產開發經營企業抵押，使買受人的權利無法實現。
根據《擔保法》第四十九條的規定，抵押人在抵押期間轉讓已登記的抵押財產的，應當通知抵押權人，并告知受讓人轉讓的財產已經抵押。抵押人未通知抵押權人或者受讓人的，轉讓無效。《關于適用擔保法若干問題的解釋》第六十七條規定：抵押期間，抵押人未通知抵押權人或者受讓人轉讓抵押物的，抵押物已經登記的，抵押權人仍然可以行使抵押權；取得抵押物所有權（一般情況下難以取得）的受讓人，可以代表債務人清償全部債務，解除抵押。受讓人清償債務后，可以向抵押人追償。
從上述規定可以看出，如果房地產開發商將抵押房地產出售給買受人，而不告知買受人其出售的房屋已經抵押，將給買受人帶來很大的風險。（1） 待售房屋經房地產經紀抵押并依法登記的，即使買受人取得該房屋，房地產經紀設定抵押時不履行義務的，抵押權人可以通過折價、拍賣、拍賣等方式行使抵押權處分該房屋，出售等形式，并從處置價款中優先獲得補償。如果買房人想獲得房屋的全部所有權，他必須代表房地產經紀人還清所有債務。買受人取得房屋時，房價尚未支付，或者仍應支付的房價高于房地產開發商欠抵押權人的全部債務的，買受人的賠償不造成損失。否則，將給買方造成巨大損失。你知道嗎
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