1999年1月22日，被告周×保向原告中國農業銀行吉水縣分行借款5萬元，并以周×保所有的房產提供抵押擔保，辦理抵押登記。貸款到期后，銀行多次向周×寶收取貸款本息。周小寶還承諾在2005年底前于2004年9月7日還清貸款本息。從那以后，銀行再也沒有向周*寶收取貸款。2008年4月，銀行向法院提起訴訟，請求法院判令周×寶償還貸款本息，并享有抵押物的優先權。周小寶指出，本案中的債權和抵押已經超出訴訟時效。點評：抵押權的行使期限應當適用物權法的規定。《物權法》第二百零二條規定，抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；不行使的，人民法院不予保護，原告的抵押權消滅，駁回原告銀行對被告周寶還款及抵押房地產優先權的請求。理由：

首先，抵押權行使期間的過程也屬于抵押關系的法律事實部分?！段餀喾ā返诙倭愣l規定，抵押權人在主債權訴訟時效期間行使抵押權；不行使抵押權的，人民法院不予保護。但《擔保法司法解釋》第十二條第二款規定，擔保物權所擔保的債權訴訟時效結束后，被擔保人在訴訟時效結束后兩年內行使擔保物權的，人民法院應予支持。上述法律沖突，對于物權法實施后，按照《立法法》第八十三條和《物權法》第一百七十八條的原則和精神，按照“上法優于下法”、“新法優于舊法”的原則解決抵押關系，無疑具有重要意義，“特別法優于一般法”。但是，在《物權法》實施前，對抵押關系適用哪一種法律，即物權法的溯及力沒有明確規定。所謂法律溯及力，是指法律能否適用于法律生效前發生的法律關系或事實。關于抵押權的行使期限，筆者認為，除了抵押權成立的法律事實外，還涉及到行使期限的過程。因此，雖然抵押權是在物權法實施前確立的，但判斷抵押權的行使期限需要考慮期間的過程?！段餀喾ā穼嵤┖蟮盅簷嗍欠裣麥绲陌讣陂g過程在《物權法》實施后也是非常復雜的，即《物權法》實施后抵押關系的部分法律事實仍然發生，物權法的適用仍然可以遵循“上法優于下法”、“新法優于舊法”、“特殊法優于一般法”的原則，不涉及物權法的不溯及既往原則。第二，可以避免根據抵押權成立的時間區分抵押權行使期間的法律適用。在同樣的法律環境下，抵押權成立前的行使期限比物權法實施后的行使期限長，不利于促使抵押權人及時行使抵押權，也不利于抵押權效力的充分發揮。第三，法律不溯及既往原則的出發點是維護法律的穩定性和可預見性。但是，物權法頒布實施已經有一段時間了，抵押權人完全有可能及時行使抵押權。因此，在物權法實施前抵押權成立的情況下，判斷抵押權是否消滅，適用物權法不會破壞法律的預期。你知道嗎