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寧波
首付罰款何時適用于商品房銷售糾紛？
為何押金罰款不適用于本案？認購書中的定金條款買方應如何簽署？這一典型案例給了我們有益的啟示。目前，在商品房銷售過程中，當購房者對房地產感到滿意并與開發商達成購房的初步意向時，開發商通常要求與開發商簽訂認購書買家。一般來說，這些認購書約定了商品房的具體位置、面積和價格，也約定了購房人應支付的預付款、定金、定金或定金。一般來說，只有買賣雙方書面明確約定“定金”一詞時，才是法律意義上的定金。但買賣雙方在認購書中約定未簽訂正式商品房買賣合同的，因買受人違約造成的定金和定金不予退還；因開發商違約造成的，定金和定金應當雙倍返還。那么，定金和定金都屬于定金的性質，應當認定為購買定金。在實際操作中，認購書起到了為購房者預留房號、保證商品房買賣合同簽訂的作用。盡管認購書的性質在法學理論上仍存在爭議，但一般認為，商品房認購書與商品房買賣合同等同于預約合同與合同的關系，即預約合同是為履行約定而訂立的簽訂合同。通過在認購書中設定定金條款，可以約定雙方在一定期限內簽訂的商品房買賣合同的權利和義務，即當一方在簽訂合同時有過錯時，對另一方無過錯的有效補償。因此，從這個意義上講，購房定金屬于合同定金，即為保證商品房買賣合同正式簽訂而支付的定金。何時申請押金罰款？實踐中有兩種不同的觀點。一種觀點認為，只要買受人不與開發商簽訂商品房買賣合同，就違反了認購書的約定，開發商可以沒收定金；另一種觀點認為，只要買受人按時簽訂商品房買賣合同，買方將在認購書上履行簽訂合同的義務。如果開發商不同意買受人提出的合同條件，導致合同無法簽訂，開發商應雙倍支付定金。在我看來，這兩種觀點都有偏見。根據第一種觀點，開發商可以自由提出各種有利于自己的補充協議。只要購房者不能接受，開發商就可以堂而皇之地沒收定金，這也是開發商在實際操作中經常無法購買定金的主要原因。第二種觀點認為，購房者只要到售樓處簽訂合同，即使購房者多收費，開發商也必須簽訂正式的銷售合同，否則就必須雙倍交納定金，這也違背了公平信用合同法的基本原則，不利于開發商的健康發展房地產交易市場。因此，筆者認為，存款罰則的適用應符合公平、公正的基本原則。今年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條，規定：“出賣人以認購、定購、預約等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔保的，因一方原因不能訂立商品房買賣合同的，應當依法將定金退還買受人因不可歸責于雙方的原因，商品房買賣合同不能訂立。”你知道嗎
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