【分歧】在司法實(shí)踐中，對(duì)于a公司的債權(quán)是否存在適用定金罰則的法律空間，有三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，之前的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議和之后的拍賣(mài)合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同。如因客觀原因無(wú)法取得房產(chǎn)證，經(jīng)雙方協(xié)商，乙方退還房?jī)r(jià)，甲方也接受，只能視為雙方解除拍賣(mài)合同。以前的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議仍然有效。乙方事實(shí)上不能履行的，甲方有權(quán)依照合同法第九十七條的規(guī)定要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：在房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議履行過(guò)程中，當(dāng)事人就房屋達(dá)成拍賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)視為對(duì)原買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的變更，原協(xié)議中的定金條款仍然有效；但是，由于經(jīng)雙方協(xié)商，乙方退還房?jī)r(jià)，甲方也接受，表明甲乙雙方已解除合同關(guān)系，自然沒(méi)有適用本合同定金條款的前提條件，甲方只能根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定要求乙方賠償損失。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，B公司拍賣(mài)原買(mǎi)賣(mài)協(xié)議標(biāo)的物，但a公司未提出異議，并積極競(jìng)拍并提前支付拍賣(mài)保證金20萬(wàn)元。需要考慮的是，a公司和B公司的這些行為實(shí)際上是雙方協(xié)商解除原買(mǎi)賣(mài)協(xié)議過(guò)程中的意思表示，原合同已經(jīng)成功終止，因此雙方約定未來(lái)將有一個(gè)拍賣(mài)合同。案件事實(shí)表明，拍賣(mài)合同因客觀原因不能履行，雙方當(dāng)事人協(xié)商解除合同。因此，a公司的索賠不能成立，本案缺乏適用合同定金處罰的前提。基于以上三種觀點(diǎn)的不同，探討能否適用合同定金罰則的關(guān)鍵是確定同一標(biāo)的房屋的兩個(gè)連續(xù)合同之間的法律關(guān)系。筆者同意第三種觀點(diǎn)，分析如下：

1。在我國(guó)合同法中，合同變更的含義比較狹隘，即合同內(nèi)容的協(xié)商變更。同時(shí)，合同內(nèi)容的變更僅指非要素的變更，不包括要素的變更。所謂要素變更，是指合同標(biāo)的和性質(zhì)的變更；非要素變更，包括履行期限、地點(diǎn)、交付方式、數(shù)量、價(jià)格、利息、擔(dān)保、違約金和合同附條件的變更。雖然本案中兩份合同的房?jī)r(jià)沒(méi)有發(fā)生變化，但中標(biāo)后達(dá)成的銷(xiāo)售協(xié)議和拍賣(mài)合同是兩份法律性質(zhì)完全不同的合同，兩種法律行為分別適用《合同法》和《拍賣(mài)法》的有關(guān)規(guī)定。因此，筆者認(rèn)為合同變更理論缺乏理論依據(jù)和法律依據(jù)。你知道嗎