新《民法典》將于2021年1月1日起施行，《合同法》有效期至2020年12月31日。屆時(shí)，與民法典相抵觸的規(guī)定將失效，并將被新頒布的司法解釋所取代。《民法典》施行前的規(guī)定：《合同法》第114條【違約金】當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定違約金的計(jì)算方法違約造成的損害賠償金額。當(dāng)事人約定的違約金低于造成的損失的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少；約定的違約金高于造成的損失的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少。

當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方還應(yīng)當(dāng)在支付違約金后履行債務(wù)。

一般來(lái)說(shuō)，正式的房屋交易包括以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。

尋找中介信息登記

買(mǎi)賣(mài)雙方到中介處咨詢(xún)二手房交易的相關(guān)政策。經(jīng)紀(jì)公司根據(jù)實(shí)際情況對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行匹配，并進(jìn)行對(duì)接。買(mǎi)賣(mài)雙方分別登記買(mǎi)賣(mài)信息。在這一環(huán)節(jié)，買(mǎi)賣(mài)雙方面對(duì)的一個(gè)重要問(wèn)題就是選擇真正的信托中介，這直接關(guān)系到交易的安全和房款的順利交接。

市場(chǎng)準(zhǔn)入資格審批。

如果購(gòu)買(mǎi)了公共住房，則需要加蓋三個(gè)印章。

第一個(gè)印章是銷(xiāo)售調(diào)查表上的印章，主要用于單位證明土地使用性質(zhì)，從而證明房屋所在的土地是出讓性質(zhì)還是無(wú)償劃撥性質(zhì)。

第二個(gè)印章是上市咨詢(xún)表上的印章。后來(lái)，北京又出臺(tái)了補(bǔ)充規(guī)定和指示。所購(gòu)公有住房的產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有特別約定的，不需要原產(chǎn)權(quán)單位同意并蓋章。

第三個(gè)印章是掛牌申請(qǐng)確認(rèn)表上的印章，在簽訂銷(xiāo)售合同前，由各區(qū)房地產(chǎn)部門(mén)審批。主要從形式上看是否屬于禁止上市的幾項(xiàng)規(guī)定。以下房產(chǎn)不能上市：

1。中央直屬機(jī)關(guān)的公館；

2。軍品公館、醫(yī)院（院）品、學(xué)校（校）品與單位辦公用房在同一庭院內(nèi)；

3。使用權(quán)之家；

4。房子是按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的，但剩余的價(jià)格沒(méi)有按成本價(jià)補(bǔ)足；

5。在農(nóng)村集體土地上建造的房屋，持有農(nóng)村產(chǎn)權(quán)證的二手商品房；

6。已列入拆遷通知范圍；

7。其他共有人不同意出售的共有房屋；

8。所有權(quán)有爭(zhēng)議；

9。已抵押，未經(jīng)抵押人書(shū)面同意；

10。它上市后會(huì)形成新的住房困難；

11。出賣(mài)人依法限制以其他形式轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的，依法予以查封或者變賣(mài)；

12。房屋已出租給他人，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人的，侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益。

評(píng)估和調(diào)查住房供應(yīng)細(xì)節(jié)

中介機(jī)構(gòu)應(yīng)審核身份證和產(chǎn)權(quán)證（包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等），并將中介機(jī)構(gòu)備案。中介實(shí)地走訪(fǎng)，掌握房屋的細(xì)節(jié)，如天花板、墻面、衛(wèi)生間、廚房給排水等，裝修結(jié)構(gòu)是否有損壞，無(wú)私亂搭，占用屋頂平臺(tái)、走廊。初步評(píng)估為確定銷(xiāo)售價(jià)格提供了參考。在這一環(huán)節(jié)中，合適的住房供應(yīng)和住房評(píng)估是最受關(guān)注的。

簽訂協(xié)議

交易中介核實(shí)房屋后，分別與買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂委托買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。買(mǎi)賣(mài)雙方確認(rèn)房?jī)r(jià)及相關(guān)事項(xiàng)后，就到中介簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。一般情況下，賣(mài)方房屋的具體情況應(yīng)在合同中注明，同時(shí)支付代理費(fèi)。總代理費(fèi)由買(mǎi)方支付，金額為房?jī)r(jià)的2.5%，同時(shí)向雙方收取。為了減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以下條款至關(guān)重要：

1。應(yīng)列出基本信息：雙方的姓名、住所和聯(lián)系方式；

2。要求出賣(mài)人或中介人明確寫(xiě)下房屋的基本情況，包括位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、抵押與否，共有人是否同意出售；

3。涉及價(jià)格的問(wèn)題：在合同中寫(xiě)明房屋總價(jià)，寫(xiě)明是一次性付款、分期付款還是貸款申請(qǐng)，寫(xiě)明付款時(shí)間，約定付款條件；

4。說(shuō)明交貨的時(shí)間和條件，辦理有關(guān)手續(xù)的過(guò)程和費(fèi)用；

5。違約責(zé)任：明確何種情況視為違約、違約金、保證金、賠償金的計(jì)算和支付、協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議（仲裁、訴訟等）；

6。明確合同的生效、中止、終止或終止條款；

二手房轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)注意的事項(xiàng)。但最重要的是，出賣(mài)人必須出示并提供合法的《房屋所有權(quán)證》。其次，要明確“二手房”的確切面積（統(tǒng)稱(chēng)建筑面積）。要核實(shí)“房屋所有權(quán)證”上標(biāo)明的面積是否與實(shí)際面積一致。我們還應(yīng)注意有關(guān)位置、環(huán)境、價(jià)格、住房結(jié)構(gòu)、格局、照明條件和物業(yè)管理的具體規(guī)定。最后，要明確購(gòu)買(mǎi)“二手房”的程序。購(gòu)買(mǎi)“二手房”不相信賣(mài)家的所謂“承諾”。購(gòu)買(mǎi)“二手房”，買(mǎi)賣(mài)雙方必須簽訂“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”，并到房屋所在地市、縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理國(guó)家規(guī)定的登記、過(guò)戶(hù)、稅費(fèi)繳納等手續(xù)。

基于以上介紹，在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，一定要確認(rèn)房屋權(quán)屬是否真實(shí)、完整、可靠。相信您看完以上介紹后，對(duì)二手房過(guò)戶(hù)應(yīng)注意的法律知識(shí)有了一定的了解。如果您在這方面有任何法律問(wèn)題，請(qǐng)咨詢(xún)律師律師網(wǎng)，他會(huì)給你一個(gè)專(zhuān)業(yè)的答案。你知道嗎