在轉按揭問題上，“轉按揭”的推出引起了廣大購房者的關注。那么，什么是“再抵押”？哪些購房者適合“再按揭”？而如何辦理“再按揭”轉讓給第三人并申請個人住房貸款變更貸款期限、變更借款人或變更抵押貸款。“再抵押”的實質是購買不動產的借款人主體的變化。也就是說，購房者可以在還貸前轉讓或出售房產；購房者可以向銀行申請二手房貸款。購房者在收入較低、還貸能力不足的情況下，也可以購買更便宜的住房。當他們的收入增加，償還能力增強后，他們可以將首套房轉售給他人，然后購買更好的住房。

主要有兩種“再抵押”：一種是借款人無力還貸導致貸款主體發生變化，銀行對轉讓的房地產進行處置；另一種是房地產轉讓導致產權關系發生變化，這也改變了貸款主體。其中，借款人變更稱為“再融資”，原貸款期限延長稱為“追加再融資”，抵押物變更稱為“再融資”。

如何處理“再抵押”？目前，個人住房再抵押貸款一般發生在同一家銀行之間。中國**北京分行“再按揭”操作的具體程序如下：

首先，銀行將重新審核“按揭房”的合法性，并根據新買家的收入，重新審核新買家即新借款人的還款能力，確定貸款金額、期限和利息新買家的價格。

第二，銀行核實新擔保人的資格或實施新擔保。

第三，新購房人審核合格后，未辦理過戶房屋產權證的，新購房人可以與開發商簽訂新的購房合同；辦理過房屋產權證的，那么新老購房者就可以直接簽訂購房合同了。第四，新買受人以新購財產作為抵押物的，必須對抵押物重新投保。

第五，銀行與新買家就新貸款金額和抵押物簽訂貸款合同、擔保合同和抵押合同，辦理抵押登記手續，發放貸款。同時，終止原借款合同，收回原借款并注銷原抵押登記手續。

未取得產權證，如何辦理“再抵押”？

如果購房者沒有還清購房貸款，也沒有辦理房屋產權證，那么在需要辦理再過戶時，購房者需要與開發商簽訂終止銷售合同的協議，新購房者與開發商簽訂新的銷售合同，銀行審核貸款銀行將與新買家簽訂新的按揭貸款合同，并終止您與貸款銀行之間的按揭貸款合同。

有抵押貸款的房子能拿到產權證嗎？

按揭貸款只是購房的一種方式，并不影響購房者辦理所購房產證。只有在取得產權證后，我們才需要向貸款銀行辦理其他證明，其他證明辦理后由貸款銀行代收，取得產權證后由業主自行代收。

轉讓抵押貸款時應注意什么？

辦理轉按揭時，因按揭貸款購買的商品房已在房管部門抵押，發生第二次轉按揭時，應先征得抵押權人銀行同意；第二次交易完成后，有時差在銀行貸款與房屋產權轉移之間，辦理抵押權轉移的過程中存在一定的風險。

此外，借款人申請個人住房“加按揭”貸款時，借款人在工行辦理個人住房貸款的時間應在一年以上，且借款人有穩定的收入來源，能夠按期償還貸款本息。抵押物必須是現有的房屋，借款人應當對抵押房屋擁有合法完整的產權。此外，如果原貸款有兩次或兩次以上連續違約記錄，借款人將無法申請額外的按揭貸款。另外，個人住房加按揭貸款加原貸款余額之和，不得超過原購房金額或評估價值的70%，商品房不得超過50%。

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