[案例]2005年3月1日，劉某夫婦與某中介公司分公司負(fù)責(zé)人張某簽訂協(xié)議，將其位于淮安路的房屋（房屋所有權(quán)證上的名字是劉某的妻子王某）出售。約定張先生向劉先生家屬支付房屋買賣定金2萬元，并于2005年4月1日付清雙方約定的37萬元；同時(shí)約定，自張先生支付定金之日起，劉先生不得委托他人出售房屋，出售權(quán)歸張先生所有；房價(jià)由張先生決定，與劉先生無關(guān)。同日，分公司作為代理人，張某作為買受人，劉先生作為出賣人簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓（代理）協(xié)議書》，約定張某以37萬元向劉先生購買約定的房屋。由分公司協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，代理費(fèi)由張某承擔(dān)。簽訂合同當(dāng)天，劉先生收到了2萬元定金。2005年4月16日，分公司作為一方與劉先生作為另一方簽訂了《中介協(xié)議》，張先生在協(xié)議中代表中介公司與分公司負(fù)責(zé)人簽訂了協(xié)議。雙方約定：雙方于2005年3月1日簽訂的協(xié)議無效，原付款2萬元作為借款。此外，中介分公司應(yīng)在10天內(nèi)籌集12萬元支付給劉先生，以支持劉先生購買另一房地產(chǎn)。劉先生必須將房屋出售權(quán)交給中介分公司，其他中介公司不得干預(yù)；劉先生委托出售房屋時(shí)，實(shí)際房價(jià)為36.5萬元。如果價(jià)格高于房價(jià)，則視為對分行貸款的獎勵。協(xié)議期限截止到2005年5月31日，即5月31日前的所有房款應(yīng)由分行按時(shí)支付給劉先生。房屋交易的一切事宜與劉先生無關(guān)。協(xié)議簽訂后，分公司以貸款的形式向劉先生支付了12萬元。劉先生開了一張收據(jù)，上面寫著：“貸款12萬元整，剩下的房子（錢）6月中旬前結(jié)清”，劉先生把房子的房產(chǎn)證交給了張先生，但后來分公司沒有在協(xié)議約定的期限內(nèi)把房子賣掉，于是他向劉先生提出解除協(xié)議，退還房款。現(xiàn)在雙方各執(zhí)己見，不能達(dá)成妥協(xié)。2005年7月25日，中介公司和張某均以原告身份起訴劉先生，要求解除合同，同時(shí)要求劉先生歸還貸款14萬元。

[試行]

中介公司起訴稱，由于國家有關(guān)售房政策的影響，不能在約定的

期限內(nèi)出售房屋。國家政策規(guī)定是不可抗力，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)。而且，劉先生不是房屋所有人，無權(quán)處分房屋，故要求依法行使注銷權(quán)。

劉先生反訴我在3月1日與中介公司簽訂房屋買賣協(xié)議的基礎(chǔ)上否定了協(xié)議。中介公司全權(quán)負(fù)責(zé)房屋的銷售。雖然張某實(shí)際上是在經(jīng)營，但他代表的是中介公司。因此，張某不屬于合同對方，不具備原告資格。作為房主的丈夫，他也曾委托張某賣房，所以中介公司知道房主對賣房沒有異議。庭審中，法院增設(shè)劉先生妻子為本案第三人。劉先生的妻子認(rèn)可簽訂的協(xié)議，認(rèn)為中介公司要求解除合同沒有依據(jù)，仍要求繼續(xù)支付未付的房價(jià)22.5萬元。針對反訴，中介公司稱，張某既是中介公司的員工，也是購房者。他有雙重身份。劉丹先生收的12萬元錢是張某付的。但根據(jù)協(xié)議，這12萬元屬于中介公司，因此中介公司也有權(quán)要求劉先生退錢。庭審中，劉先生改變反訴請求，同意與中介公司解除協(xié)議，但要求沒收定金2萬元，賠償房價(jià)差價(jià)損失8萬元。經(jīng)法院調(diào)解，各方同意解除協(xié)議，并按評估價(jià)賠償房屋差價(jià)損失。2005年10月26日，房地產(chǎn)評估公司進(jìn)行了評估，對涉案房屋的評估為26.37萬元。得知價(jià)格后，劉先生推翻了原承諾，不同意按差價(jià)賠償，導(dǎo)致調(diào)解不成。

法院最終判決該房屋委托銷售協(xié)議終止，劉先生應(yīng)向中介公司返還14萬元，中介公司應(yīng)賠償劉先生房屋“縮水”后的差價(jià)10.13萬元。

[分析]

通過中介公司買賣商品房過程中的定金糾紛，應(yīng)從以下三個方面進(jìn)行分析。

中介公司代理。房屋轉(zhuǎn)讓條件由買賣雙方協(xié)商確定。買賣雙方在交易前委托中介公司向?qū)Ψ绞杖《ń稹Ｑ航饘﹄p方均有約束力，與中介公司無關(guān)。

收購中介公司。中介公司購買出賣人的房屋，價(jià)格由中介公司與出賣人協(xié)商確定。中介公司將所購房屋出售給購房者，價(jià)格由中介公司與購房者協(xié)商確定。此時(shí)，中介公司收取的定金對中介公司和賣方、中介公司和買方具有約束力。

代理承銷。中介公司與出賣人約定房屋銷售條件，中介公司與出賣人簽訂并履行承銷合同。中介公司將與買方協(xié)商合同條款。此時(shí)，中介公司收取的定金對中介公司和賣方、中介公司和買方具有約束力。這個案子顯然屬于第三個案子。自2005年上半年以來，中國政府出臺了多項(xiàng)房地產(chǎn)政策。無論是一手房市場還是二手房市場，房價(jià)都在持續(xù)下跌。那么，作為一家原本打算包銷劉先生房屋銷售的中介公司，當(dāng)然也會受到影響。二手房經(jīng)紀(jì)人參與二手房銷售，就意味著有利潤。在這種情況下，中介公司與劉先生之間的協(xié)議實(shí)際上屬于承銷性質(zhì)。而無論是非公開購買中介公司員工張某的房屋，從中介公司的角度來看，其他中介均排除在劉先生打算出售的房屋之外。這是合同的約束力。商品經(jīng)濟(jì)是市場經(jīng)濟(jì)。市場上的房價(jià)和股票價(jià)格一樣，有時(shí)看漲，有時(shí)看跌。而劉先生手中的房子，和他手中的高價(jià)股一樣，并沒有以高價(jià)賣出，但價(jià)值卻嚴(yán)重“縮水”，被深深套牢。但這種風(fēng)險(xiǎn)屬于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，因此中介公司所倡導(dǎo)的不可抗力是不合理的。

本案中，根據(jù)中介公司與劉先生的約定，雙方的代理銷售合同成立。劉先生雖然不是房屋所有人，但與第三人有夫妻關(guān)系，其妻子已確認(rèn)協(xié)議有效。中介公司分公司不具備法人資格，相關(guān)權(quán)利義務(wù)由中介公司承擔(dān)。分公司負(fù)責(zé)人是履行合同過程中的一種責(zé)任行為，他不是合同的主體，無權(quán)主張權(quán)利。支付的12萬元視同中介公司分公司支付，原支付的2萬元定金視同中介公司分公司支付，作為雙方于2005年3月1日對協(xié)議的否定。上述14萬元的性質(zhì)、綜合協(xié)議的內(nèi)容和劉先生出具的收據(jù)，以及起訴時(shí)中介公司的要求，應(yīng)認(rèn)定為中介公司支付給劉先生的部分房款。按照約定，中介公司承諾在5月31日前將全部房價(jià)支付給劉先生。劉先生將房屋出售權(quán)交給了中介公司，這意味著劉先生放棄了其他房屋銷售機(jī)會，以換取中介公司承諾的房價(jià)。現(xiàn)在中介公司不能履行協(xié)議。