1、 以股份投資方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（1）以股份投資方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理（1）營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)），將房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)投資入股，不征收營(yíng)業(yè)稅，參與投資者的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，不征收營(yíng)業(yè)稅。但是，企業(yè)出售房地產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)需要繳納營(yíng)業(yè)稅。土地增值稅。根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干具體問(wèn)題的通知》和財(cái)稅[2006]21號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》，對(duì)房地產(chǎn)投資和合營(yíng)企業(yè)，由投資和合營(yíng)一方以房地產(chǎn)價(jià)格投資或作為合營(yíng)企業(yè)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被投資和合營(yíng)企業(yè)時(shí)，暫免征收土地增值稅。上述房地產(chǎn)由投資方或合資企業(yè)再轉(zhuǎn)讓的，征收土地增值稅。但以房地產(chǎn)為股份投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，或者投資、聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的商品房的，暫不適用免征土地增值稅的規(guī)定。房產(chǎn)稅。對(duì)于房地產(chǎn)投資合資企業(yè)，應(yīng)區(qū)別對(duì)待房產(chǎn)稅：對(duì)于房地產(chǎn)投資合資企業(yè)，投資者參與投資利潤(rùn)、分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，以房地產(chǎn)的殘值作為計(jì)稅依據(jù)，被投資方應(yīng)繳納房產(chǎn)稅；固定收益、無(wú)合資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資，以合資企業(yè)名義實(shí)際取得房地產(chǎn)租金，由投資方按租金收入計(jì)算征收房地產(chǎn)稅。

4。企業(yè)所得稅。一般而言，應(yīng)分為以公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓相關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和以非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。第二，房地產(chǎn)投資過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題。在稅收處理上，對(duì)“投資”的含義進(jìn)行了嚴(yán)格界定——投資是指參與投資者利潤(rùn)分配、分擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為。也就是說(shuō)，要享受免征營(yíng)業(yè)稅和暫時(shí)免征土地增值稅的稅收待遇，所有投資者必須共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)；如果投資者不承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，但獲得固定的分紅和紅利，則應(yīng)按租賃房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅，不能達(dá)到上述節(jié)稅效果。

2。操作時(shí)間間隔。為了達(dá)到節(jié)稅的效果，企業(yè)必須注意房地產(chǎn)投資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓之間的時(shí)間間隔。兩者之間的時(shí)間間隔應(yīng)在一年以上。否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)實(shí)質(zhì)征稅原則對(duì)上述行為征稅。三。注意《公司法》對(duì)不同投資方式比例的限制。根據(jù)《公司法》，全體股東的出資額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的百分之三十。也就是說(shuō)，非貨幣性資產(chǎn)投資入股比例最高不得超過(guò)70%。如果在投資過(guò)程中不滿足上述要求，將給計(jì)劃的實(shí)施帶來(lái)不必要的麻煩。4正確認(rèn)識(shí)和處理稅收籌劃對(duì)不同稅種的影響。從以上規(guī)劃方案可以看出，投資入股可以獲得營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅等稅收優(yōu)惠。但由于上述稅種稅負(fù)減輕，企業(yè)利潤(rùn)增加，企業(yè)所得稅稅負(fù)相應(yīng)增加。企業(yè)應(yīng)綜合考慮這一影響，及時(shí)繳納企業(yè)所得稅。加強(qiáng)雙方的溝通與合作，實(shí)現(xiàn)雙贏的目標(biāo)。在上述方案中，**公司通過(guò)規(guī)劃可以獲得明顯的節(jié)稅效果。不過(guò)，對(duì)于**公司來(lái)說(shuō)，這一方案并沒有減輕其稅負(fù)，反而會(huì)增加其潛在的稅負(fù)。將來(lái)**公司轉(zhuǎn)讓其通過(guò)投資入股取得的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，需要繳納營(yíng)業(yè)稅。也就是說(shuō)，選擇投資者將使**公司潛在稅負(fù)增加450萬(wàn)元（9000×5%）。因此，**公司在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，需要加強(qiáng)與**公司的溝通，在投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格等方面做出適當(dāng)?shù)淖尣剑垣@得**公司的支持與配合，達(dá)到雙贏的目的。二是通過(guò)企業(yè)改制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（一）合并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收待遇（一）土地增值稅。根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文件的規(guī)定，在企業(yè)合并過(guò)程中，被合并企業(yè)向被合并企業(yè)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，暫免征收土地增值稅。

2。契稅。企業(yè)合并過(guò)程中，被合并企業(yè)的土地、房屋所有權(quán)免征契稅。

3。企業(yè)所得稅。在企業(yè)合并過(guò)程中，企業(yè)所得稅有兩種處理方式：一般稅和特殊稅。（1）一般稅務(wù)處理。在一般稅務(wù)處理中，被合并企業(yè)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)；被合并企業(yè)及其股東按清算所得稅處理；合并企業(yè)的虧損不得結(jié)轉(zhuǎn)在合并企業(yè)彌補(bǔ)。（2）特殊稅收待遇。企業(yè)合并，股東在企業(yè)合并時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于交易支付總額的85%，且企業(yè)合并為同一控制下，不需要支付對(duì)價(jià)的，可以采取特殊稅收處理。

在特殊稅收處理中，對(duì)于股權(quán)支付部分，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，該計(jì)稅基礎(chǔ)由被合并企業(yè)的原計(jì)稅基礎(chǔ)確定；被合并企業(yè)合并前的有關(guān)所得稅事項(xiàng)，由被合并企業(yè)繼承；被合并企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，按照被合并企業(yè)原計(jì)稅基礎(chǔ)確定；被合并企業(yè)股東取得被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以其原持有被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定。對(duì)于非股權(quán)支付部分，稅務(wù)處理與一般稅務(wù)處理相同。（2） 房地產(chǎn)合并轉(zhuǎn)讓對(duì)土地增值稅的影響。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵是：在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許納稅人扣除因取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)或出讓金的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的證據(jù)。也就是說(shuō)，企業(yè)合并過(guò)程中，被合并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被合并企業(yè)時(shí)，不單獨(dú)繳納地價(jià)和土地增值稅。因此，被合并企業(yè)將合并中取得的房地產(chǎn)用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，仍以被合并企業(yè)取得的土地使用權(quán)的地價(jià)或者出讓金作為土地增值稅抵扣的依據(jù)。也就是說(shuō)，案例二，新城公司取得**公司的土地使用權(quán)后，為開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許扣除的地價(jià)由9000萬(wàn)元改為800萬(wàn)元。也就是說(shuō)，無(wú)論納稅人如何取得房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)，只能適當(dāng)延緩?fù)恋卦鲋刀惣{稅義務(wù)的發(fā)生，但難以達(dá)到增加扣除項(xiàng)目金額、降低土地增值稅的目的。你知道嗎