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寧波
房產證逾期糾紛如何處理
《中華人民共和國合同法》以嚴格責任為一般原則，以過錯責任為特別規定。一般來說，商品房買賣合同也應適用嚴格責任原則。根據《最高人民法院關于若干問題的解釋》第十八條規定，因出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未取得房屋所有權證的，出賣人應當承擔違約責任，但當事人另有約定的除外：（一）在合同約定的房屋權屬登記期限內銷售商品房的；（2） 商品房買賣合同標的為未竣工房屋的，自交付使用之日起90日；商品房買賣合同標的為已竣工房屋的，自訂立之日起90日。對“賣方原因”的司法解釋應理解為：對“賣方原因”的認定不應以開發商是否有過錯為依據。這是一個更復雜的問題。只要開發商不履行申領證書的義務，開發商就應承擔違約責任。但是，法院應當從立法的初衷出發，平衡合同雙方當事人因政府行政行為而產生的利益，兼顧公平與合理性。（4） 根據對幾個問題的解釋，《中華人民共和國合同法》的相應規定以及我國房地產市場的現狀，應當認定以下理由為非出賣人理由，即開發商可以履行的抗辯事由。首先，第三人原因造成的政府行政行為在頒布解釋前存在的一些問題。由于相關法律法規對權屬登記的滯后，相關政府權屬登記管理制度長期以來相對不規范，從而形成了由政府行政行為因素引起的第三方原因。如測繪問題，1991年1月1日《城市房屋產權和財產登記管理暫行辦法》規定：“城市房屋產權登記由縣級以上地方人民政府行政主管部門管理，建立健全房地產檔案和房地產測繪管理制度”。2011年6月1日的《商品房銷售管理辦法》規定，開發商應當在商品房交付使用前，對項目委托具有房地產測繪資質的單位進行測繪的，依法進行管理測繪成果用于房屋權屬登記前，應當報房地產行政主管部門審批。因此，鑒于法律相應規定滯后的歷史原因，作為開發商完成測繪證書申請的義務，實際上是相關規范出臺前行政部門的具體行政行為。如果審判脫離了房地產市場的現狀，單純將責任歸于開發商是不合理的。因此，開發商不應對因第三方業務導致的逾期申請負責。第二，不可抗力。在實踐中，對不可抗力原因的理解在于：一是開發商無法預見、避免或克服不可抗力的原因；二是不可抗力的原因對開發商的業績產生了實質性影響，即：，存在導致開發商未能履行申領證書義務的因果關系。三是買方原因。買受人未按合同約定支付房價，拒不履行相應義務的，根據《合同法》關于不安抗辯權和行使同時履行抗辯權的規定，開發商有相應的逾期申請豁免理由。房產證是房屋的所有權。買房時一定要謹慎處理，及時解決問題。如果您有任何其他相關問題，歡迎您咨詢律師事務所的免費法律咨詢，這可以幫助您解答您的疑問。你知道嗎
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