1、 逾期交貨的違約責任。

當房屋不符合合同約定的交付條件時，出賣人將房屋交付給買受人，買受人接管房屋。如果房屋達到交付條件的時間超過合同約定的時間，買受人能否要求出賣人承擔逾期交付的違約責任？

根據(jù)雙方合同約定，買受人在收到房屋部分證明文件時，有權查閱房屋達到合同約定交付條件的相關證明文件，或者買受人知道房屋不符合合同約定的交付條件本合同約定并同意接管該房屋的，雙方以自己的實際行為變更了該房屋的交付條件和程序的合同，那么，如果該房屋滿足交付條件的時間超過了合同規(guī)定的時間，買受人不能再以超過合同規(guī)定的時間追究出賣人到期應承擔的房屋違約責任。商品房買賣合同中逾期履行違約金如何認定？

違約金按合同約定的違約責任標準計算；合同未約定的，按逾期履行天數(shù)和逾期貸款利息標準確定。三是當事人以約定的罰金過高為由要求減輕處罰的，如何處理？根據(jù)合同。當事人能夠舉證證明其違約給對方造成損失的具體數(shù)額的，應當根據(jù)其違約金是否超過損失的30%適當調整。對于出賣人交付不合格房屋，買受人可以采取哪些補救措施？買方采取的補救措施如下：

（1）實際履行。如果買方購買的房屋基礎工程和主要結構工程存在質量問題，如果可以通過加固修復，確保建筑物的安全，買方可以要求賣方履行法律和合同的義務。實際履行是我國合同履行的一項基本原則。它是一方違約后另一方可以采取的主要補救措施。但是，我們應當考慮違約方是否能夠繼續(xù)履行義務，以及其繼續(xù)履行義務的合理性。如果違約方確實無法繼續(xù)履行或將為其繼續(xù)履行支付更高的代價，則不宜采取此類補救措施。（2）終止合同。如果通過維修，很難解決房屋基礎工程和房屋主要結構工程的質量問題，買方可以要求終止合同。合同解除是一種嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有法律依據(jù)或約定的情況下解除合同。（3） 違約賠償金和損害賠償金。出賣人交付的房屋不合格的，無論買受人要求實際履行還是解除合同，均不影響出賣人要求支付違約金并承擔損害賠償責任。（4） 違約侵權責任。出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約和侵權責任措施予以補救時應注意哪些問題：（1）違法行為造成受害人人身傷害和精神損害的，即使當事人之間存在合同關系，由于合同責任不影響受害人所受的人身傷害和精神損害的救濟，因此也應將其視為侵權責任。（2）當事人之間存在合同關系，違法行為只造成受害人財產(chǎn)損失的，受害人按照合同處理糾紛更為有利。（3）責任競合的，當事人在合同中約定雙方只承擔合同責任的，原則上按照約定執(zhí)行。但是，當事人的約定不能免除其故意或者重大過失的侵權責任。在本案中，受害人有兩項權利。你知道嗎