吳小姐與一家房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了購房合同，約定該樓盤總價50多萬元，合同約定付款方式為70%20年期按揭。簽訂合同后，吳小姐分三期支付了房價的30%作為首付。后來，開發(fā)商通知吳小姐，房貸因故無法辦理。開發(fā)商還要求吳小姐一次性付清余款。否則，首付款將被沒收，協(xié)議將被終止。雙方發(fā)生了爭執(zhí)。律師點評：本案涉及銀行在商品房銷售過程中無法辦理的按揭貸款的責任和處理。按揭貸款是買受人以預(yù)購商品房為抵押物，向商業(yè)銀行取得貸款，買受人按照按揭合同規(guī)定的還款方式和期限分期向銀行支付，銀行按一定利率收取利息的一種支付方式。抵押貸款涉及的法律關(guān)系很多，一般分為抵押人（買受人）與開發(fā)商的關(guān)系、抵押人與銀行的關(guān)系、抵押人與銀行的關(guān)系、抵押人與銀行的關(guān)系，開發(fā)商與銀行之間的關(guān)系，以保證貸款的償還。其中，購房者與銀行貸款關(guān)系的建立條件、開發(fā)商與銀行的擔保關(guān)系是影響銀行按揭貸款順利辦理的直接因素。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第二十三條明確規(guī)定：“合同約定買受人以擔保貸款方式付款，未訂立商品房擔保貸款的因一方當事人的原因，致使合同不能繼續(xù)履行的，另一方當事人可以要求解除合同并賠償損失。當事人因不可歸責于當事人的原因未訂立商品房擔保貸款合同，商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當返還所收購房款本金它的利息或存款給買方。”該解釋規(guī)定了簽訂商品房買賣合同后未簽訂商品房擔保貸款合同，即未取得銀行按揭貸款的責任。能否獲得抵押貸款取決于多種因素。如因開發(fā)商原因，如因開發(fā)商手續(xù)不全或銀行缺乏擔保能力等，導致按揭貸款合同未簽訂的，開發(fā)商應(yīng)退還首付款，并承擔相應(yīng)的解除合同賠償責任。但需要注意的是，開發(fā)商對合同的終止不負直接責任，提供抵押貸款的主體沒有義務(wù)保證抵押貸款的順利辦理。只有在開發(fā)商在廣告或合同中承諾提供抵押的情況下，無法辦理抵押的，開發(fā)商才應(yīng)根據(jù)購房合同承擔違約責任；開發(fā)商已履行相關(guān)義務(wù)，因買受人原因未訂立抵押貸款合同的原因，如買受人提供的信息不完整，或買受人缺乏還款能力，銀行審核買受人不符合貸款條件，不提供抵押，此時買受人要求解除已訂立的購房合同，那么開發(fā)商應(yīng)該賠償由此造成的損失。如果由于不能歸責于雙方的原因，如國家財政政策發(fā)生重大變化導致無法辦理抵押貸款，致使買賣合同無法繼續(xù)履行，買受人可以要求解除合同。此時，開發(fā)商應(yīng)退還購房者支付的購房款本金、利息或定金。在這種情況下，買賣雙方不承擔違約責任。在這種情況下，應(yīng)首先劃分責任。開發(fā)商在簽訂合同時承諾辦理購房抵押的，應(yīng)當承擔違約責任；因開發(fā)商原因不能辦理抵押的，吳小姐有權(quán)解除購房合同，并要求開發(fā)商賠償損失；因吳小姐自身原因無法辦理按揭的，開發(fā)商有權(quán)要求吳小姐選擇一次性付清余款或解除合同。如果吳小姐要求解除購房合同，開發(fā)商應(yīng)賠償損失；如果開發(fā)商和吳小姐因購房合同中對余款的支付方式?jīng)]有明確約定而不承擔抵押責任，吳小姐有權(quán)解除購房合同，并要求開發(fā)商退還首付及利息。提示：

為防范購房按揭無法辦理的風險，建議購房者在簽訂購房合同前做好準備。首先，他們應(yīng)該充分了解自己的信用能力和貸款政策。那么，在簽訂購房合同時，如果開發(fā)商承諾提供抵押貸款，就必須將開發(fā)商對抵押貸款的承諾寫入合同。此外，他們還應(yīng)在合同中明確例如，購房者可以要求房產(chǎn)中介在合同中寫明：“如果購房者按照銀行規(guī)定提供了相應(yīng)的文件，并在規(guī)定時間內(nèi)辦理了按揭貸款申請手續(xù)，而貸款銀行拒絕向買受人提供貸款的，買受人可以從以下方式中選擇：1.第二，出賣人選擇其他付款方式并享受相應(yīng)的優(yōu)惠幅度。

以上是相關(guān)答案。一般來說，如果不能貸款，但已經(jīng)簽訂了購房合同，就不能退房，除非雙方簽訂的合同規(guī)定不能貸款，可以退房。如果您有其他法律問題，可以向律師咨詢。你知道嗎