1、 （一）如何計(jì)算商品房銷售面積，商品房銷售面積是指買受人與開發(fā)商簽訂的商品房銷售合同中約定的建筑面積，即已建建筑面積之和（即：，內(nèi)建建筑面積）和共用公共建筑面積。即：商品房銷售面積=已建建筑面積+共有建筑面積

按《特種建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的方法或參照《居住建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。

公寓內(nèi)的墻體面積：商品房使用空間周圍有兩種維修或承重墻：普通墻和非普通墻：一種是普通墻，包括每套公寓之間的隔墻、公寓與公共建筑區(qū)域之間的隔墻和外墻墻（包括山墻）；普通墻的一半投影面積包含在內(nèi)墻面積內(nèi)。二是非共用墻的水平投影面積包含在集合的墻面積中。

商品房共有公共建筑面積計(jì)算公式：

公共建筑面積=整棟建筑面積-每套建筑面積之和-地下室、車棚、人防地下室已作為獨(dú)立使用空間出租和出售。

公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公共建筑面積／每套建筑面積之和。

分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e=每套公寓的建筑面積×公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

（2）哪些公共建筑面積可以分?jǐn)偨o購房者，哪些公共建筑面積不能分?jǐn)偨o居民房、垃圾通道、管理井、消防控制室、供水系統(tǒng)泵房、水箱房、冷凍室、消防通道、變（配電）室、燃?xì)庹{(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收室、空調(diào)房、熱水鍋爐房、電梯休息室、值班門衛(wèi)室、物業(yè)管理室等為本建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，其中與公共建筑空間相同的是隔墻和外墻（含山墻）兩墻之間水平投影面積的一半。

不應(yīng)包括的公共建筑空間包括：倉庫、機(jī)動車車庫、非機(jī)動車車庫、車道、采暖鍋爐房、人防工程地下室、具有獨(dú)立使用功能的獨(dú)立使用空間；房屋銷售單位的自用、自用房；門衛(wèi)室、管理室服務(wù)多套房屋（含物業(yè)管理室）。

新修訂的相關(guān)文件規(guī)定，商品房公共建筑面積按建筑物分?jǐn)偅c建筑物無關(guān)的公共建筑面積不得分?jǐn)偨o建筑物內(nèi)的居民。（1） 根據(jù)現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》：（1）封閉陽臺按其外圍水平投影面積的100%計(jì)算建筑面積；（2）不封閉陽臺按其水平投影面積的50%計(jì)算建筑面積。（2） 《商品房銷售管理辦法》關(guān)于銷售按套（單位）定價(jià)的房屋的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對按套（單位）定價(jià)的預(yù)售房屋，應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸并商定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型應(yīng)與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也應(yīng)在約定誤差范圍內(nèi)，故總價(jià)不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或相關(guān)尺寸超出約定誤差范圍的，而處理方式在合同中未約定的，購房人可以退房或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)。購房人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。按建筑面積或者建筑面積計(jì)算的，當(dāng)事人在合同中沒有約定如何處理建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記面積之間的錯(cuò)誤。根據(jù)法律，處理錯(cuò)誤應(yīng)該遵循什么原則。面積誤差率絕對值小于3%（含3%）的，按實(shí)際情況結(jié)算房價(jià)；面積誤差率絕對值超過3%的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房后30日內(nèi)將買受人已付的房價(jià)退還出賣人，并支付已付房價(jià)利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差率在3%以內(nèi)（含3%），部分房價(jià)由買受人補(bǔ)足；

3。房價(jià)超過3%的部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。

當(dāng)產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差率絕對值小于3%（含3%）的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將房價(jià)雙倍返還給買受人如果絕對值超過3%。面積誤差率=（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同面積）×100%合同面積

以上是小編為您整理的相關(guān)問題的答案。綜上所述，我們可以理解，對于公房來說，有一些公共區(qū)域可以分配給購房者，應(yīng)該采用特殊的方式進(jìn)行分配。歡迎需要法律幫助的讀者到律霸進(jìn)行法律咨詢。