《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。在建筑面積內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權(quán)，由當事人以出售、贈與、出租等方式約定。占用道路或者業(yè)主共有的其他場地停放車輛的車位，屬于業(yè)主所有。”

不容易理解？舉個例子！案例一：2015年5月，劉先生購買的項目開始移交。劉先生交了相關(guān)費用并收房后，讓工作人員帶他查看情況時，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商給的車位位于房屋所在小區(qū)附近的公共道路上；他使用車位時，他每月還得交200元停車費。對此，劉先生提出質(zhì)疑：第一，既然是免費停車位，為什么還要交錢？第二，200元錢歸誰？

案例分析：

按照規(guī)定，開發(fā)商承諾免費停車位是占用業(yè)主公共道路或其他公共場地的停車位，應屬于全體業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)處分。開發(fā)商或物業(yè)管理公司將在小區(qū)道路兩側(cè)劃分多個停車位。物業(yè)的所有權(quán)取決于停車位所在道路的性質(zhì)。

對于劉先生的車位，如果車位所在的道路是市政道路，車位的產(chǎn)權(quán)屬于國家，由政府代表國家行使。開發(fā)商可以在獲得政府授權(quán)批準的前提下設(shè)置車位，并可以贈送或出租。如果道路是小區(qū)內(nèi)的公共道路，土地使用權(quán)已按比例由全體業(yè)主共享，該類型的停車位應由全體業(yè)主共享。

在第一種情況下，劉先生租了停車位，不給人。在第二種情況下，停車位原本屬于所有業(yè)主，因此無需再付費。

案例二：

2014年初，馬女士買了一套房子，在地下車庫里得到了一個停車位。房子和停車位都簽了合同。馬女士說，房屋手續(xù)都辦完了，現(xiàn)在要辦理車位產(chǎn)權(quán)證的時候，需要交500多元的辦證費。費用合理嗎？劉女士表示懷疑。

案例分析：

按照規(guī)定，如果業(yè)主的公共場所沒有被占用，開發(fā)商可以通過出售、贈送、出租等方式與業(yè)主約定車位所有權(quán)，開發(fā)商的贈送承諾合法有效。規(guī)劃為車位、符合產(chǎn)權(quán)登記技術(shù)規(guī)范、建設(shè)成本不計入開發(fā)成本和分攤面積并出售給買受人的車位，其所有權(quán)屬于開發(fā)商。作為一種特殊的房地產(chǎn)，這種車位和商品房一樣，可以出售、捐贈，也可以用來辦理房產(chǎn)證。

對于此類車位，我們只需將車位捐贈協(xié)議（合同）到房地產(chǎn)交易管理中心備案，經(jīng)主管部門測算面積后，即可辦理產(chǎn)權(quán)證。辦理車位產(chǎn)權(quán)手續(xù)所需繳納的契稅、許可證費、大修基金等，因車位估價不同而有所不同。

這樣，馬女士在申請證書時收取費用也不無道理。在此還需要提醒購房者的是，出售車位時一定要看清交易對象，因為只有車位的產(chǎn)權(quán)，才能自由轉(zhuǎn)讓和出售。如果不是產(chǎn)權(quán)車位，就需要問車位的使用年限是多長，比如有70年使用權(quán)的車位，還有出租的車位，時間應該不超過20年等等

還有一些問題需要注意嗎？首先，禁止出售人民防空車庫。

根據(jù)現(xiàn)行社區(qū)規(guī)劃法律法規(guī)，納入共享區(qū)域的共享空間、停車位、車庫歸全體社區(qū)業(yè)主所有，同時禁止銷售人防工程等配套設(shè)施，開發(fā)商或物業(yè)公司無權(quán)出售。其次，不能用公積金貸款購買車位。

購買車位和車庫時，不能使用公積金貸款。該行相關(guān)工作人員解釋說，根據(jù)國家住房公積金管理規(guī)定，住房公積金是單位和職工繳存的長期住房公積金，用于職工購買、建造、改建、大修、裝修（新增）自住房屋，任何單位和個人不得挪作他用。因此，根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，公積金貸款不能用于購買自住以外的東西，當然也不能用于購買車庫。

第三，停車位相關(guān)細節(jié)應寫入合同。

業(yè)內(nèi)人士指出，為了避免不必要的糾紛，購房者最好將車位明細寫入合同。買受人簽訂預售合同的，車位與房屋同時購買的，買受人與開發(fā)商在預售合同補充條款中明確約定車位范圍、車位號、預售面積、預售價格等，最好有平面圖。如果購房者先買房，再買車位，可以與開發(fā)商另行簽訂合同。以上細節(jié)應有具體說明，合同另行備案。你知道嗎