1、 當(dāng)購房定金發(fā)生糾紛時，法律如何規(guī)定返還定金？所謂定金，是指合同一方根據(jù)合同約定，提前向另一方支付一定數(shù)額的款項，以保證合同的履行。它作為債權(quán)的擔(dān)保而存在。在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約，將承擔(dān)相當(dāng)于定金金額的損失。也就是說，如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權(quán)，定金屬于收取定金的一方。接受定金的一方違約的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這種以保證金保證合同履行的方法稱為保證金違約金。根據(jù)我國法律規(guī)定，“出賣人以認購、定購、預(yù)約等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，因一方原因不能訂立合同的，按照定金法的規(guī)定辦理，“因不可歸責(zé)于雙方的原因不能訂立買賣合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。”根據(jù)上述法律規(guī)定，開發(fā)商有下列情形之一的，必須退還購房定金：（1）因開發(fā)商原因不能簽訂合同的，開發(fā)商必須退還購房定金。

定金具有擔(dān)保和懲罰的性質(zhì)，即購房者先將定金交給開發(fā)商，再簽訂正式的購房合同。如果購房合同簽訂成功，那么定金一般都要折算成購房款；如果購房合同簽訂不成功，那么定金應(yīng)該區(qū)別對待。根據(jù)《擔(dān)保法》第八十九條的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ街Ц抖ń穑鳛閭鶛?quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r或者追回。支付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收取定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。雖然購房定金由購房者支付，但定金本身對開發(fā)商具有約束力。也就是說，如果由于開發(fā)商的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能順利簽訂，那么開發(fā)商不僅需要全額返還購房定金，還需要向購房者支付同等數(shù)額的款項，這是購房定金懲罰性的體現(xiàn)。（二）因不可歸責(zé)于開發(fā)商或者買受人的原因不能訂立合同的，開發(fā)商必須退還定金。

商品房買賣合同簽訂不成功的，不是開發(fā)商或者買受人造成的。也就是說，如果開發(fā)商和購房者沒有過錯沒有簽訂合同，那么開發(fā)商必須將購房定金全額退還給購房者。但在這種情況下，開發(fā)商和買方?jīng)]有主觀過錯，因此開發(fā)商不需要向買方支付相同的價款。

需要提醒的是，所謂“不可歸責(zé)于雙方的原因”主要體現(xiàn)在法律上的不可抗力。不可抗力是當(dāng)事人在簽訂合同時無法預(yù)見、避免和克服的客觀情況。比如，由于自然災(zāi)害的發(fā)生，商品房不符合條件時當(dāng)事人交納定金。如果購房者拒絕簽訂商品房合同，開發(fā)商不需要雙倍返還定金，而是全額返還定金。以上是對“在什么情況下開發(fā)商必須退還定金”的詳細回答。不難看出，根據(jù)法律規(guī)定，只有當(dāng)開發(fā)商的過錯導(dǎo)致購房合同無法簽訂，或者雙方因不可歸責(zé)的原因無法簽訂合同時，開發(fā)商才需要返還定金。實踐中，購房者要求開發(fā)商返還定金的糾紛往往發(fā)生在開發(fā)商有過錯行為時，即購房者認為商品房在簽訂合同時與交付定金時的定金不同。那么，在這種情況下，如果購房者要退還購房定金，就必須證明開發(fā)商由于自身過錯不愿意簽訂購房合同。如果您有任何其他問題，請聯(lián)系律霸在線。你知道嗎