房主陳先生想賣掉房子。由于常年在外地,他通過一家房地產經紀有限公司與李先生簽訂了房屋買賣合同,父親為其代理。但事實上,一家公司并不具備房地產中介資格。由于a公司沒有中介資格,無權申請網簽,故將陳先生的房地產信息轉讓給B公司房地產經紀有限公司幫助完成網簽。最終,房子的銷售并不順利。李先生說他已經付了定金。然而,由于陳先生遲遲不辦理過戶手續,他在購房時與在當地有戶口的妻子離婚。婚姻破裂也讓李先生失去了購房資格。
雖然房子沒有賣出去,但陳先生后來發現,自己房子的網簽已經完成,網簽合同上的人不是購房者李先生,而是陳先生素不相識的陌生人韓某,網簽合同上也沒有陳先生本人的簽名。原來韓先生和李先生是多年的老朋友了。為了幫助李先生解決購房問題,韓先生將自己的購房資格“借”給李先生。他們簽訂了一份合同,約定房子由李先生出資。在李先生將房屋過戶到自己名下之前,韓先生無法自行處置房屋。因此,在網上簽約時,買家成了漢人。針對上述糾紛,專業律師表示:
實踐中中介公司只能為自己的客戶辦理網簽業務,許多所謂的轉委托行為,實際上是沒有中介資格從事中介服務的“黑中介”的“無奈之舉”。二手房交易都需要網簽,但網簽時,中介機構需要通過住房和城鄉建設委員會出具的U盾生成網簽合同進行房屋核驗和網簽,而這個U盾只用于中介機構的中介服務。而如果是“黑中介”,就不可能具備網簽資格,為了完成中介的責任,他們只能求助于正規的中介公司。
根據住房和城鄉建設委員會的規定,網簽中介機構必須是買賣合同的中介,也就是說,中介公司只能為自己公司的客戶辦理網簽。如果消費者在購房時遇到這種情況,專業律師建議,可以向“黑中介”所在的區縣住房和城鄉建設委員會投訴舉報。買賣雙方應注意這些問題:
更換合同標的必須經雙方同意
對于合同標的的變更,專業律師表示,韓某與李先生私下有書面協議,但業主姓名寫為韓某,而實際出資和使用權屬于李先生,故買受人變更實際上對陳先生沒有影響。即使韓先生和李先生有爭執,也只是他們之間的矛盾。訂立合同有固定的規則。合同雙方必須確定。如需變更,須經雙方或代理人同意。從李先生到韓先生,這一變化涉及合同權利義務的轉移,只有征得陳先生或其父親的同意才能進行。沒有這一步,合同將無效。
律師認為,一般來說,所有權轉讓的時間和條件都是在中介合同中約定的,因此可以根據合同約定判斷誰對轉讓失敗負責。賠償責任確定后,遭受損失的一方可以按照約定向對方要求賠償。無論李先生因何種原因喪失購房資格,均不影響其轉讓合同權利義務的事實。
如果李先生所說的是真的,是陳先生的拖延使他喪失了購房資格,他能向陳先生主張權利嗎?法律顧問文學士說一般來說,中介合同會約定所有權轉移的時間和條件,所以我們可以根據合同的約定來判斷,誰對所有權轉移失敗負責。賠償責任確定后,遭受損失的一方可以按照約定向對方要求賠償。你知道嗎
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簡介:
北京星美律師事務所 創始合伙人,高級合伙人田效洪律師簡歷 全日制統招訴訟法碩士,2008年以434分(及格線360)之高分成績通過中國國家司法考試,榮獲當年培訓學校狀元秀。 作為執業近十年的資深大律師,承辦案件近千件,服務企業數百家,自獨立創立星美律師事務所以來,其初衷一直就是為企業、企業家乃至其家族的財富傳承、文化傳承進行保駕護航。田律師深信慈悲沒有敵人的理念,處理問題通常以息訟止爭為根本出發點,讓矛盾和糾紛爭取化解在訴訟啟動之初,做到無訟至天下是其法律服務的竭力之追求。 沒有大愿,哪有大行?田律師決意用一生之心血、一生之專業技術,用心誠心的護法于企業的設立,成長,壯大,與企業及企業家一路同行,風雨相伴,榮譽與共是田律師的莊嚴承諾。
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