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在什么情況下合同無效

來源: 律霸小編整理 · 2021-03-29 · 643人看過

案例

<2008年12月，鄧先生與a公司簽訂了4份商品房買賣合同，約定他向a公司購買商鋪，合同簽訂后，a公司向鄧先生開具了6張收據，確認他收到商鋪600多萬元的首付款。然而，事實上，這些商鋪的首付是由a公司用自有資金分12個周期轉出的。2009年3月，鄧某向建行申請上述商鋪貸款400余萬元，a公司共支付保險費、擔保費和管理費29萬余元。此后，建行向a公司發放了400多萬元貸款，2009年9月，鄧某在a公司的配合下，到房管部門辦理了上述4份商品房銷售合同的電子備案。2010年4月，一家公司與鄧某簽訂和解協議，確認周某與鄧某公司法定代表人之間的債權債務已全部清償，鄧某購買商鋪的貨款也已全部付清。2011年，a公司向法院提起訴訟，要求撤銷a公司與鄧某簽訂的4份商品房銷售合同，其目的是獲得銀行貸款，而非實物房屋交易。法院經審理認為，本案涉及的《商品房買賣合同》合法有效，依法駁回了a公司的訴訟請求。本案爭議焦點本案所涉及的《商品房買賣合同》是否有效？

律師分析

首先，鄧某與a公司在購房前存在債權債務關系，當開發商無力償還債務時，用購房款償還貸款本息也是常見的還債方式之一。除付款方式與通常做法不同外，a公司沒有提供其他證據證明鄧某與鄧某合作獲得銀行貸款。最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第七十六條規定：“當事人的訴訟請求僅由自己陳述，不能提供其他有關證據的，不予支持。但經對方批準的除外。”因此，單憑a公司的付款方式不足以證明雙方簽訂的《商品房買賣合同》并非真實意思。

其次，假設雙方簽訂購房合同是為了獲得銀行貸款。對合同雙方而言，購房合同因意思表示不真實而不具備生效要件而不生效。但是，對于雙方當事人以外的第三人而言，當事人不能以不真實的意思表示對抗不知情的第三人。本案涉及的購房合同已立案，銀行貸款已辦理完畢。購房合同備案制度的初衷之一是使雙方簽訂的合同具有公示和公信的效果，從而保護交易中的第三人。合同雙方不能以合同意思表示不真實為由，抗拒行政機關的監督和銀行貸款債權的行使。某公司也沒有提供其他證據證明本案涉及的購房合同違反了法律的禁止性規定，因此本案涉及的4份購房合同依法有效。俗話說“誰也不能從自己的錯誤行為中獲益”，a公司要求解除商品房買賣合同是惡意違約，不應予以支持。

維護權益的法律提示。樓市回暖后，會在利益驅動下，以各種理由積極主張購房合同無效。作為購房者，既然簽了購房合同，就應該相信合同的有效性，不要輕易懷疑，因為法律對合同無效的認定有嚴格的法律條件。《中華人民共和國合同法》第五十二條規定，有下列情形之一的，合同無效：（一）當事人一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；（二）惡意串通，損害國家利益的，集體或者第三人；

（三）以法律形式掩蓋違法目的；

（四）損害公共利益；

（五）違反法律、行政法規強制性規定的。

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》明確，上述合同法第五十二條第（五）項中的“強制性規定”是指效力的強制性規定，即：，違反法律、行政法規的強制性條文明確規定，違反本條規定的合同條款無效，否則，合同條款仍然有效，當事人最多只承擔行政責任。只有滿足上述條件之一，合同才無效。購房款是履行合同的方式，但根據法律規定，并不是考慮合同效力的因素。購房者遇到此類問題時，應積極收集各方證據，努力證明購房行為的真實性，充分相信合同和記錄的效力，積極應對質疑，切實維護自己的合法權益，堅決不輕易做出讓步給別人穿的衣服。你知道嗎

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