寶雞市住房和城鄉建設局住房開發科科長張*芬表示，目前寶雞市商品房糾紛主要集中在面積差錯、交付標準、產權證三個方面。買家一定要提前了解這一點，萬一出現問題及時解決。面積“多退少補”不合理在房屋銷售中，購房者經常與開發商就實際面積與合同簽訂面積的誤差發生糾紛。張曉芬說，這是近年來商品房糾紛中最常見的問題之一。

根據《商品房銷售管理辦法》，按建筑面積或者建筑面積計算價格的，當事人應當在合同中約定合同約定的面積與產權登記面積有誤的處理辦法；未約定的，應當在合同中約定合同約定，房價按面積誤差率3%以內（含3%）結算；超過3%的，購房人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當自買受人提出退房之日起30日內將買受人已付的房價退還買受人，并支付已付房價利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積的，由買受人補足房價誤差率小于3%（含3%）的部分；房價誤差率超過3%的部分由房地產開發企業承擔，產權歸買受人所有。產權登記面積小于合同約定面積的，由房地產開發企業將面積誤差率小于3%（含3%）部分的價款退還買受人；價值超過3%的部分，由房地產開發企業雙倍返還給買受人。

“處理這個問題有一個前提——合同中沒有約定，但事實上，很多購房合同都約定了房屋面積和價格的“多退少補”，所以當房屋面積出現問題時，我們只能遵循多退少補的原則。”張說。“多退少賠看似合理，但實際上對購房者很不公平，因此購房者將承擔更大的風險責任。因此，建議購房者在簽訂購房合同時應注意這一部分。”

交房標準模糊

在購房合同中，交房時間通常是約定的。如果超過交付時間，開發商需要承擔一定數額的違約金。

“合同中的“交貨期”一詞常用于廣義，一旦出現問題，就會成為爭議點。”張鳳芬解釋說，對于交貨期，購房者需要知道自己是通過了工程竣工驗收還是拿到了《工程竣工驗收記錄表》。兩者在時間上會有很大的差別。

“前者相對簡單，后者由于涉及消防驗收等多個環節，耗時較長。”“工程竣工驗收記錄表”是證明房屋質量檢驗合格并符合交付要求的依據，開發商只有取得記錄表后才能交付房屋，購房者通常稱之為“交鑰匙”產權證辦理期限不明確房屋所有權證是證明權利人擁有產權的法律要件。在商品房經營中，交付房屋、領取房產證是房地產開發商的基本法律義務。但事實上，寶雞業主在新房入住幾年后仍拿不到房產證的不在少數。

“這與合同約定不明確有很大關系”，張曉芬說，購房合同中房產證的辦理通常都有期限，超過期限開發商需要承擔一定的違約金。但對于這種處罰，購房者還需要注意是否是定額。如果金額是固定的，涉及的金額很小，我們需要注意這樣的協議是否會限制開發商。

“最好的辦法是將違約金與時間掛鉤。無論是日、月、年，時間越長，違約責任越大。這樣，開發者的約束力就越大。只有這樣，才能督促開發商盡快為業主辦理房產證。”