顧名思義，爛尾樓是指已辦理土地使用和規劃手續，因開發商無力繼續投資建設或債務糾紛，在項目開工后停產一年以上的房地產項目。形成爛尾樓的原因有很多。在現實中，包括開發商破產、建設資金不足、工程涉及經濟糾紛、開發商違反法律法規導致工程停工等，都可能造成在建樓房的爛尾樓。但最常見的原因是開發商資金鏈斷裂，即項目尚未完工，但開發商無力承擔資金，銀行不愿繼續放貸，項目無法轉讓給其他投資者，最終成為爛尾樓。

對于未完工的住宅，明晰產權歸屬是關鍵。

如果開發商宣布破產時房子還沒有蓋好，將導致開發商無法履行對買方的責任。根據購房方式的不同，可分為抵押貸款購房和分期付款購房兩種具體情況。這兩種購房方式會對房屋所有權產生不同的影響。因此，購房者應首先咨詢專業法律意見，明確自己的產權歸屬。因為爛尾樓的產權對于購房者來說尤為重要。律師提醒，購房時，首先要確定房屋的銷售手續和產權是否清晰，房屋是否已被銀行抵押；其次，首先要確定房屋是否有出賣人的產權證和銷售許可證；然后要知道房子是否抵押，如果有抵押，要明確抵押期限和如何解除抵押；最后，如果是拍賣行，要了解是否辦理了財產過戶手續。如果開發商破產后房地產已經完工，購房人可以按照以下程序向房管部門申請房產證：

1；

2。已依法注銷的，買受人憑工商部門出具的開發商合法注銷證明和商品房買賣合同原件到房管部門辦理房產證，辦理證明過程中需要買方出具的個人身份證等信息。經核實，由房管部門辦理。

聯合各方力量，一步步協商維權

在明確產權歸屬后，購房者應盡最大努力與其他業主一起爭取最大限度的法律支持。

首先，如果購買的房地產很可能是“爛尾樓”，我們可以盡量給開發商一些時間。如果開發商能在短時間內籌集資金，完成后續項目，購房者的損失可以降到最低。其次，如果開發商因為資不抵債而破產，遭遇“爛尾”危機，房子就不能還給開發商。因為退房后，買家拿不到購房款，只能拿到收據或借據。購房者和開發商之間的關系將由買賣變成債務。如果開發商最終因資不抵債而不得不宣布破產，其資產將被法院拍賣。根據破產法的規定，消費者比普通債權人（特別是已經通過預購取得房屋產權的消費者）更容易從開發商處獲得賠償。另外，如果決定起訴開發商，業主也必須團結一致。如果其他業主勝訴并獲得賠償，而一些業主不及時起訴，最終可能得不到賠償。

如何避免購買爛尾樓？

當然，作為購房者，遇到爛尾樓可能是他們最不想看到的，購房者總是處于弱勢地位。與其事發后省時省力維權，不如提前充分利用主動權，對開發商進行全面調查。

一般來說，規模大、知名度高、品牌知名的開發商會更可靠。對于那些剛剛轉型、缺乏經驗的中小開發商來說，購房者應該多加關注。最安全的方法是直接購買現有的房子。今后買房要注意什么？

1。開發商實力綜合調查

開發商的開發資質水平是從注冊資本、開發資質等方面來判斷的。資格等級分為四級，第一級最高，第四級最低。如果開發商的資質是一級和二級，說明開發商的實力比較強。如果選擇這樣的開發商，房地產失敗的概率是最低的。這是最關鍵的一點，但也是一般買家最容易忽略的地方。

2。調查開發商的聲譽

那么，當地一些開發商實力較差，開發資質等級可能是3級或4級，那他們一定不買嗎？不一定！尤其是地級市、縣，開發商多為本地開發商。如果他們不買自己的房子，那么他們就別無選擇。此時，有必要審視開發商的公信力。首先，讓我們看看開發者的聲譽。當地的開發商應該在當地有一定的影響力，他們的親戚朋友對他們的印象和意見會有一點了解。另外，還要了解開發商過去開發的房地產，從入住的業主那里了解工程質量、物業管理、是否按時交房等情況。如果不方便直接了解，可以到房產網站業主論壇了解。三。了解房地產項目的程序。如果房子能合法出售，項目應該有完整的“五證”“五證”包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房銷售（預售）許可證》。購買“五證”齊全的房子，不僅有利于避免樓花爛尾，也有利于以后申請產權證。如果“五證”不齊全，就意味著房屋手續不齊全，那么申請房產證就不會順利進行，甚至拖得很長時間。據統計，當三分之二的主體保障性安居工程已經竣工時，失敗的概率普遍較低。一些購房者被內部認購和單位團購的低價誘惑，并在項目成立前匆忙付款。眾所周知，不開工就意味著手續不到位，規劃能否通過還是個未知數。尤其是城中村改造項目，更具有突發性風險。你知道嗎