1。買預(yù)售房有什么法律風(fēng)險(xiǎn)？要買預(yù)售房，我們應(yīng)該和開發(fā)商簽訂預(yù)售合同。為了保護(hù)我們自己的利益，合同中必須明確約定有關(guān)事項(xiàng)。魯巴網(wǎng)提醒您，未來買房的風(fēng)險(xiǎn)包括以下幾個(gè)方面，在購買過程中要謹(jǐn)慎：

購房人購買期房時(shí)，必須確保開發(fā)商具備以下“五證”：

（1）“國有土地使用證”，是證明土地使用者已向國家繳納土地使用權(quán)出讓金，并在一定期限內(nèi)取得國有土地使用權(quán)的法律憑證；

（2）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位確認(rèn)建設(shè)用地位置和范圍的法律憑證建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃行政主管部門城市規(guī)劃要求的，向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地。（三）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的合法證件；（四）《建設(shè)工程施工許可證》；（五）《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。（1） 商品房買賣合同的內(nèi)容與認(rèn)購書不同。

商品房交易通常采取先簽訂認(rèn)購書，再簽訂商品房買賣合同的方式。從本質(zhì)上講，商品房認(rèn)購書是一種有待定條款的約定。由于合同主要條款已確定，合同已成立，雙方應(yīng)繼續(xù)就未盡事宜進(jìn)行協(xié)商，以簽訂本合同。開發(fā)商提供的格式合同與認(rèn)購書條款不一致，或者商品房買賣合同條款不合理的，購房人有權(quán)拒簽并要求退還定金。（2）開發(fā)商未取得相應(yīng)的批準(zhǔn)和證書。

城市房地產(chǎn)管理法第44條規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件，取得商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售的前提。開發(fā)商未取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售的，簽訂的合同不具有法律效力，業(yè)主有權(quán)要求退房。（3）開發(fā)商單方面改變規(guī)劃。

簽訂商品房買賣合同后，未經(jīng)買受人同意，開發(fā)商擅自改變朝向、面積、戶型等規(guī)劃設(shè)計(jì)的，買受人有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)賠償。（4）抵押貸款未獲批準(zhǔn)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋的理解和適用》第二十三條規(guī)定，因不可歸責(zé)于其他原因致使商品房擔(dān)保貸款合同不能簽訂、商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的買方，買方有權(quán)要求終止合同。

（5）先賣后賣，再賣或先賣后賣。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋的理解和適用》第八條、第九條明確規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人不告知買受人房屋抵押給第三人，或者在商品房買賣合同簽訂后，出賣人將房屋出售給第三人，或者在抵押的情況下隱瞞房屋已經(jīng)出售，買受人有權(quán)要求解除或者解除合同，并要求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償金。

（6）區(qū)域錯(cuò)誤。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋的理解和適用》第十四條明確規(guī)定，出賣人交付的房屋建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積不一致的，按約定辦理，如無約定，面積誤差率絕對(duì)值超過3%，買方有權(quán)解除合同。（7）質(zhì)量缺陷。

房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常生活使用的，買受人有權(quán)解除合同，并要求賠償損失。（8）搬遷補(bǔ)償住房。

出賣人故意隱瞞所售房屋為拆遷補(bǔ)償房屋的，買受人有權(quán)要求返還房屋，并可以向出賣人要求不超過已付購房款一倍的賠償。（9）遲交。

在實(shí)踐中，開發(fā)商通常通過在商品房買賣合同中約定較低的交付條件來規(guī)避（例如交付條件不是取得竣工驗(yàn)收記錄，而是通過單項(xiàng)驗(yàn)收等）。

（10）過期。

商品房買賣合同通常對(duì)申請(qǐng)期限作出明確約定。開發(fā)商逾期未取得房產(chǎn)證的，買受人有權(quán)退房并要求開發(fā)商賠償。對(duì)此，開發(fā)商在簽訂商品房買賣合同時(shí)通常會(huì)設(shè)定較長的辦證時(shí)間（如本合同簽訂之日起500天）。你知道嗎