新房：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天往往對(duì)打算買(mǎi)房的購(gòu)房者最為優(yōu)惠，什么時(shí)候是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)？在筆者看來(lái)，新房開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)房最優(yōu)惠，而從全年來(lái)看，年底前開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠和促銷(xiāo)力度最大。新房銷(xiāo)售一般都有相對(duì)固定的程序。當(dāng)項(xiàng)目即將具備預(yù)售條件時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)提前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，打開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)中心，向準(zhǔn)購(gòu)房者展示位置、規(guī)劃或沙盤(pán)、配套等信息，然后及時(shí)打開(kāi)閣樓板房，讓潛在客戶了解空間、房型房子的質(zhì)量等等。其次是誠(chéng)意登記或認(rèn)購(gòu)環(huán)節(jié)。開(kāi)發(fā)人員可以通過(guò)允許客戶支付一部分定金或資產(chǎn)審計(jì)等程序來(lái)確定那些真正對(duì)購(gòu)買(mǎi)感興趣的客戶。開(kāi)盤(pán)前的這些程序可以稱為“客戶積累”，即開(kāi)發(fā)商為自己的項(xiàng)目積累足夠的客戶。然后打開(kāi)。當(dāng)客戶存量達(dá)到一定水平后，開(kāi)發(fā)商會(huì)擇機(jī)取得預(yù)售許可證，擇日開(kāi)盤(pán)。一般來(lái)說(shuō)，為了在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天推高銷(xiāo)售率，讓意向客戶在當(dāng)天下定決心購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商會(huì)在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天提供最多的購(gòu)房折扣，這也意味著一段時(shí)間內(nèi)購(gòu)房折扣最多的時(shí)間。

鼓勵(lì)買(mǎi)家在開(kāi)盤(pán)首日購(gòu)買(mǎi)的另一個(gè)原因是，開(kāi)盤(pán)首日是所有樓層和房間選擇最多的時(shí)候。對(duì)于開(kāi)盤(pán)價(jià)格合理的新房，開(kāi)盤(pán)首日就可以實(shí)現(xiàn)60%以上甚至“陽(yáng)光”的銷(xiāo)售率，而開(kāi)盤(pán)首日不銷(xiāo)售的房源不超過(guò)兩種：一種是貴的，一種是差的。因此，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，開(kāi)盤(pán)首日后買(mǎi)房意味著折扣少、選擇少。實(shí)際上，你越早買(mǎi)自己的房子越好。

上述集中開(kāi)盤(pán)時(shí)間也指部分房屋銷(xiāo)售的一段時(shí)間。要知道，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商喜歡賣(mài)“小步快”，每次只開(kāi)盤(pán)一部分房源，卻多次開(kāi)盤(pán)。多次開(kāi)盤(pán)的房?jī)r(jià)受戶型、朝向影響較大，難以比較。此外，當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境不好、房?jī)r(jià)下行或開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售率低于預(yù)期時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)對(duì)價(jià)格進(jìn)行微調(diào)。

最后，從全年的時(shí)間段來(lái)看，目前深圳樓市很難出現(xiàn)幾個(gè)月就有新房銷(xiāo)售的“金九銀十”局面。現(xiàn)在新房的銷(xiāo)售全年都能保持良好的熱度。我想告訴大家的是，在年初，開(kāi)發(fā)商的資金壓力一般不大，房地產(chǎn)“以價(jià)換量”的力量也不大。年末尤其是上市房地產(chǎn)企業(yè)，由于對(duì)業(yè)績(jī)和資金回報(bào)的相應(yīng)要求，更愿意“以價(jià)換量”，通過(guò)一定的折扣帶動(dòng)銷(xiāo)售，形成資金回報(bào)。而這樣的一段時(shí)間也給了買(mǎi)家獲得更多折扣的機(jī)會(huì)。

對(duì)于二手房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于二手房業(yè)主比較分散，個(gè)體差異明顯，在時(shí)間判斷上很難分享經(jīng)驗(yàn)。但從全年來(lái)看，年底和農(nóng)歷新年前各有優(yōu)勢(shì)。首先，年底意味著一些業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)結(jié)算。前幾年，由于年底資金壓力，一些企業(yè)家和個(gè)別老板都曾賣(mài)房，但這種情況在近兩年明顯不多見(jiàn)。其次，農(nóng)歷新年前，一直是深圳樓市二手房交易的淡季。此時(shí)，購(gòu)房者并不多，但可能會(huì)有一些好房子出售。在淡季買(mǎi)房時(shí)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)較少，市場(chǎng)出現(xiàn)時(shí)選擇的機(jī)會(huì)更大。

還有一點(diǎn)更重要。在樓市供不應(yīng)求、整體房?jī)r(jià)上漲的情況下，早買(mǎi)房比晚買(mǎi)房更劃算。我想說(shuō)的是，任何所謂的購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)都是相對(duì)而言的。當(dāng)你看到自己喜歡和喜歡的房子時(shí)，應(yīng)該迅速抓住機(jī)會(huì)，而不是過(guò)于關(guān)注價(jià)格等因素。我見(jiàn)過(guò)一些購(gòu)房者因?yàn)閹兹f(wàn)元的價(jià)格談不上，錯(cuò)過(guò)了一個(gè)好機(jī)會(huì)，買(mǎi)了一套價(jià)值幾百萬(wàn)元的房子。對(duì)于自己買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，只要有支付能力，就可以自己買(mǎi)房，因?yàn)殡S著時(shí)間的推移，往往意味著更高的購(gòu)房成本。你知道嗎