雖然大家每天都在談?wù)摳叻績(jī)r(jià)，罵政府和開(kāi)發(fā)商，但很少有人真正知道高房?jī)r(jià)是如何構(gòu)成的。

今天，小編要談?wù)劮績(jī)r(jià)的構(gòu)成，開(kāi)發(fā)商賺多少錢，是否合理。目前，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格有一個(gè)簡(jiǎn)單明了的計(jì)算公式：“3+3+3+1”。你什么意思？簡(jiǎn)而言之，就是“30%的土地成本+30%的建筑安裝成本+30%的建筑、管理費(fèi)和稅費(fèi)+10%的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)”。也就是說(shuō)，一旦征地成本公開(kāi)透明，房?jī)r(jià)的構(gòu)成，很可能就是這些部分，就非常簡(jiǎn)單了。

接下來(lái)，《購(gòu)房指南》會(huì)給你一個(gè)逐部分的分析：

首先，土地成本占25%-30%。土地又稱土地出讓金，是全社會(huì)的稀缺資源，也是不可再生資源。因此，外商投資的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用高于內(nèi)資，商業(yè)建筑的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用高于住宅建筑的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。

房?jī)r(jià)中的土地成本是指樓面價(jià)，即單位建筑面積平均分?jǐn)偟牡貎r(jià)。也可以理解為房屋建在土地上后，每平方米價(jià)格中包含的土地成本。底價(jià)可以反映建設(shè)單價(jià)中包含的土地成本單價(jià)。二是建筑安裝成本占30%左右。建筑安裝成本是房?jī)r(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的一部分，是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。住房建設(shè)成本是住房建設(shè)的投資，可分為三部分：第一部分是前期費(fèi)用。

主要包括三通一平費(fèi)用和特殊費(fèi)用。“三通一平”費(fèi)用是指為實(shí)現(xiàn)供水、供水、供電、通路的銜接，在施工區(qū)內(nèi)平整土地所投入的資金。在大面積或不成熟的住宅區(qū)建設(shè)中，這一成本的投資是相當(dāng)可觀的。專項(xiàng)費(fèi)用是指支付給設(shè)計(jì)單位的規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)費(fèi)用總額。如果開(kāi)發(fā)商重視這方面的投資，會(huì)給自己和消費(fèi)者帶來(lái)實(shí)惠。第二部分是土建工程造價(jià)。許多房子外觀相似，但實(shí)際質(zhì)量卻大不相同。這主要體現(xiàn)在土建、框架結(jié)構(gòu)、多層打樁、現(xiàn)澆樓板的造價(jià)上，雖然造價(jià)相對(duì)較高，但房子的質(zhì)量也更有保障。俗話說(shuō)，一分價(jià)錢一分貨就是這個(gè)意思。第三部分是配套設(shè)施成本。

這部分主要包括開(kāi)發(fā)商在水、電、氣、綠化、衛(wèi)生、教育等方面的資金支出，在當(dāng)前環(huán)境下，綠化率已成為衡量的重要標(biāo)準(zhǔn)。

房屋設(shè)備安裝費(fèi)是房屋設(shè)施設(shè)備安裝的投資，包括材料費(fèi)和人工費(fèi)。或許與精裝房相比，這部分成本所占的比例會(huì)更高，但與整體建筑安裝成本相比，并沒(méi)有高出多少。第三種是銷售費(fèi)用，是指開(kāi)發(fā)商管理人員在房地產(chǎn)銷售到交付過(guò)程中發(fā)生的一切費(fèi)用。銷售成本，如廣告、售樓處、中介等，也是房地產(chǎn)價(jià)格的一部分。第四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理成本約占5%。

包括管理和銷售費(fèi)用。指開(kāi)發(fā)商管理人員從房地產(chǎn)銷售到交付使用所發(fā)生的一切費(fèi)用。銷售成本，如廣告、售樓處、中介等，也是房地產(chǎn)價(jià)格的一部分。

另外，因?yàn)榇蠖鄶?shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇銀行貸款來(lái)解決項(xiàng)目的資金投入問(wèn)題，從而產(chǎn)生利息。如果銀行下調(diào)利率，開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)就會(huì)減輕。雖然對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，但相對(duì)而言，可以降低成本。五是稅費(fèi)約占25%。

主要產(chǎn)生于規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售等環(huán)節(jié)。與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種有13種，主要包括企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等。

根據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算：假設(shè)房屋市值為100萬(wàn)元（單價(jià)：8000元）/m2，面積：125 m2），該套房稅負(fù)如下。此外，還有城市土地使用稅、契稅、房地產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅。我們這里不再重復(fù)。簡(jiǎn)而言之，一套總價(jià)100萬(wàn)元的房子，在計(jì)算完所有相關(guān)稅費(fèi)后，可能接近房?jī)r(jià)的25%。六是利潤(rùn)占比10%左右。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的收入是企業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的資金來(lái)源。有多少利潤(rùn)？對(duì)于每個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這都是一個(gè)巨大的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。利潤(rùn)率越高，融資和開(kāi)發(fā)成本就越低，這取決于每個(gè)開(kāi)發(fā)商的能力。

目前房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率比較明確，但房地產(chǎn)上市企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂(lè)觀。咨詢團(tuán)近日對(duì)202家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行調(diào)查時(shí)表示，去年53%的公司凈利潤(rùn)已達(dá)到10%的紅線，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)業(yè)將成為中意產(chǎn)業(yè)。那中小房地產(chǎn)企業(yè)究竟有多少利潤(rùn)？有可能直接觸及生死線以下。當(dāng)然，這些都是書上的靜態(tài)結(jié)構(gòu)。土地開(kāi)發(fā)過(guò)程是動(dòng)態(tài)的。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)一期的開(kāi)發(fā)周期為兩年。這兩年，底價(jià)變化，而成本基本不變。隨著樓價(jià)在周期中的升值，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率也會(huì)增加。

一般來(lái)說(shuō)，樓面價(jià)、建安成本和稅金是最重要的組成部分，直接決定房屋的建設(shè)成本。影響商品房市場(chǎng)價(jià)格的動(dòng)態(tài)因素很多，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境的不斷發(fā)展，這些動(dòng)態(tài)因素會(huì)發(fā)生變化。你知道嗎