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寧波
逾期交房違約金的起征點
在法學界和司法實踐的現實中，對逾期交付房屋違約金的起算時間主要有三種觀點：第一種觀點：訴訟時效從合同約定的交付期限屆滿時起算。持這種觀點的人認為，既然合同約定了交房時間，如果開發商在約定的時間后仍未交房，購房者應該知道自己的權利受到了侵害。根據訴訟時效在知道或者應當知道自己的權利受到侵害時計算的規定，訴訟時效應當在此時計算。履行期限能夠確定的，從履行期限屆滿之日起計算；對于直接依據，反對者對司法解釋有不同理解。他們認為，《商品房買賣合同》只規定了逾期交付違約金的計算方法，沒有規定違約金的履行期限。合同約定的交貨期不能等同于違約金的履行（支付）期，故不適用司法解釋條款。第二個觀點：從實際交貨時間來看。持有這種觀點的人認為，違約金的具體數額只有在開發商交付房屋后才能確定。在此之前，違約金的數額并不明確。違約金數額確定后，開發商才能向開發商主張權利。此時，訴訟時效應當計算在內。持這一觀點的人也認為，逾期交房的違約行為在實際交房之前是持續的，只有在持續違約行為終止時，才應計算訴訟時效。反對者認為，我國法律僅規定了從侵權行為終結之日起持續侵權行為的訴訟時效，逾期交付屬于違約行為，不適用侵權行為法，而應適用違約債權的法律規則。因此，訴訟時效應從違約次日起計算。第三種觀點：自起訴之日起兩年。持這種觀點的人認為，逾期交付房屋的違約金不是全部債務，而是單個債務。房地產開發商每逾期一天，即構成違約一天，造成違約金一天。此時，應計算當日違約金的訴訟時效。以此類推，如果推進起訴兩年以上，就會超過訴訟時效，如果兩年以內，就不會超過訴訟時效。辦案經驗：
1。在桂林市一組數百戶業主與開發商的糾紛案件中，爭議的焦點是訴訟時效的開始。最后，一、二審人民法院以實際交付時間作為訴訟時效的起算時間，這可能反映出桂林審判實踐的一種趨勢。不同的法官對法律有不同的理解。逾期交房違約金的訴訟時效在理論界仍存在較大爭議，在司法實踐中更難以保證法官的統一認識。因此，從安全的角度出發，我們一般建議咨詢人在合同約定的交付期限屆滿后兩年內提出權利主張，無論法官如何認定，都不存在超越訴訟時效的風險。
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