1、 土地使用權(quán)期限的界定：根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)出讓的較高期限按照下列用途確定：住宅用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年。在《關(guān)于實(shí)施〈北京市已購(gòu)公共住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市銷(xiāo)售管理辦法〉有關(guān)具體問(wèn)題的通知》中，北京市房屋土地管理局確定了土地出讓年限：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)房屋，土地使用年限不超過(guò)70年；磚木結(jié)構(gòu)房屋，土地使用年限不超過(guò)50年。根據(jù)上述規(guī)定：住宅用地期限較高的不超過(guò)70年。二是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與分配的分類(lèi)。土地使用權(quán)的取得主要有兩種方式：一是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；二是劃撥土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓?zhuān)菏侵竾?guó)家在一定期限內(nèi)將土地使用權(quán)作為土地所有人轉(zhuǎn)讓給土地使用者，土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。通過(guò)出讓取得國(guó)有土地使用權(quán)的，支付土地出讓金，并以貨幣形式有償使用土地。主要用于商業(yè)、房地產(chǎn)、住宅、商業(yè)、工業(yè)等。劃撥土地使用權(quán)：是指土地使用者依法通過(guò)各種方式無(wú)償取得的土地使用權(quán)。前款土地使用者應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的規(guī)定繳納土地使用稅。國(guó)有劃撥土地是指國(guó)家無(wú)償或者按成本價(jià)提供給土地使用者的土地，主要用于公益事業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、軍隊(duì)用地、國(guó)家機(jī)關(guān)辦公用地、公路、國(guó)家核心建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)有企業(yè)等，土地使用權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但要根據(jù)不同的住房條件具體認(rèn)定。最后，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)到期后，土地使用權(quán)和地上建筑物及其他附著物由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交還土地使用證并注銷(xiāo)登記。當(dāng)然，土地使用者也可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)簽的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定重新簽訂合同，繳納土地使用權(quán)出讓金并登記。三是二手房中已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用房、二手商品房和中心生產(chǎn)用房如何計(jì)算：

1。購(gòu)買(mǎi)公共住房和中央生產(chǎn)住房。

購(gòu)買(mǎi)的公房和中央產(chǎn)房都是福利分房制度下的“產(chǎn)品”。取消福利分房后，所購(gòu)公有住房和中央生產(chǎn)性住房也可上市交易。由于該房屋為成本價(jià)，購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)需要支付一定的土地出讓金。根據(jù)房屋所有權(quán)的特殊性，這類(lèi)房屋的土地使用年限計(jì)算方法可分為幾個(gè)不同的版本。

（1）以劃撥方式取得從公房和中心生產(chǎn)用房購(gòu)買(mǎi)的土地，即從首次進(jìn)入二手房市場(chǎng)的該樓房的第一套房屋取得的，土地出讓期限自繳納土地出讓金之日起確定。其他房屋上市時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照上述方法計(jì)算使用年限，以保證同一土地、同一建筑物的土地出讓年限的終止日期相同。

以1998年建成的一棟鋼混結(jié)構(gòu)房屋為例，該樓盤(pán)進(jìn)入二手房市場(chǎng)的第一套房屋的成交日期為2000年。因此，該建筑的整體土地使用年限從2000年開(kāi)始計(jì)算，即最終土地使用年限的截止日期為2070年。如果業(yè)主在2003年出售房屋，買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)后的土地使用年限為70年-（2003-2000）=67年。也就是說(shuō)，新業(yè)主將有67年的土地使用時(shí)間，而新購(gòu)房時(shí)間為2003年，67年=2070年。同一土地、同一建筑物的土地出讓期限終止日期相同。

（2）以出讓方式取得所購(gòu)公有住房新占用土地的，土地使用年限為70年，以原《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《出讓合同》和《國(guó)有土地使用證》為準(zhǔn)。（一般從竣工之日算起）

例如，一座磚混結(jié)構(gòu)房屋于1997年竣工，其“國(guó)有土地使用證”于2000年頒發(fā)，而該房屋頒發(fā)的“國(guó)有土地使用證”上標(biāo)注的使用年限為“1997-2067”，即：，該房屋的土地使用年限從1997年開(kāi)始計(jì)算。那么，如果房屋所有人在2004年出售房屋，新的土地使用期=70年-（2004-1997）=63年。該房屋新購(gòu)時(shí)間為2004年，核定土地使用年限為63年=2067年，即該房屋最終土地使用年限為2067年。二手商品房、經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房是政府為適應(yīng)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)推出的一種新型房地產(chǎn)，是適合低收入家庭有經(jīng)濟(jì)承受能力、經(jīng)濟(jì)適用性的社會(huì)保障性住房。經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)特殊，整個(gè)開(kāi)發(fā)沒(méi)有土地使用權(quán)證。基于這種情況，在正常情況下，保障性住房的土地使用年限以基本建設(shè)的原竣工時(shí)間為準(zhǔn)。這種土地使用年限的計(jì)算方法也相當(dāng)于二手商品房。因此，經(jīng)濟(jì)適用房和二手商品房的土地使用年限由開(kāi)發(fā)商取得國(guó)有土地許可證的時(shí)間決定。

例如，一座磚混結(jié)構(gòu)房屋在2000年完工，如果該房屋在2006年出售，那么買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)的房屋的土地使用年限=70年-（2006-2000）=64年。該房屋新購(gòu)時(shí)間為2006年，交易后核定土地使用年限為64年=2070年，即該房屋最終土地使用年限為2070年。

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