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寧波
如何判斷二手房房產是否有價值
公式1：租金乘數小于12
租金乘數，這是一個簡單的公式，用于將總售價與年總租金收入（租金乘數=投資額/年潛在租金收入）進行比較，小于12。以2001年一套房子的售價為22萬元，月租金為1500元為例，當時的租金乘數是12倍。一般來說，這一數字被視為大多數租賃物業的分界線。如果一個物業的租金乘數超過12倍，很可能會帶來負現金流。現在房價漲到了60萬元，但月租金還不到2000元，租金乘數漲到了25倍，大大超出了合理范圍。
投資者可以將目標房產的總租金乘數與自己的要求進行比較，或者在不同房產之間進行比較，取較小的一個。但是，這種方法沒有考慮空置率和租金拖欠、運營費用、融資和稅收的影響。公式2：投資回收期8-10年投資回收期法考慮了租金、價格和前期主要投資，比租金乘數更適用，也可以估算投資回收期的長短。其計算公式為：投資回收年限=（首付+遠期按揭付款）/（月租金-月按揭供款）×12。一般來說，恢復期越短越好。以上述房屋為例。假設2001年首付5萬元，月供1000元，一年后交房。當時，其投資回收年限為10.3年。但是，2005年由于房價上漲，但租金卻沒有同時上漲，現在購買這套房產的月租金收入無法彌補月供，事實上，正面臨著投資無法收回的局面。
公式三：15年的收入決定是否物有所值
此外，國際專業理財公司的財產評估也可以參考以下公式。
如果房產年收入×15年=房產購買價格，則房產具有性價比；如果房產年收入×15年>房產購買價格，則房產具有升值空間；如果房產年收入×15年>房產購買價格那么財產的價值被高估了。
仍以上述房屋為例。2001年，年租金收入為1.8萬元，相當于27萬元乘以15，高于當時22萬元的售價。因此，值得投資。但現在按2000元的月租計算，合理值是36萬元，遠低于目前60萬元的價格。該值已透支。
以上是三種常用的比例和比率法，有的只需要簡單的預測和分析，幫助投資者快速判斷，有的還需要專業的投資分析，計算出其他指標，以增加可靠性。比如，地段好的樓盤，租金回報率可能不高，但升值前景較好，或者一套普通的房子可以享受稅收減免，這在一定程度上可以彌補房租乘數過大的問題。
希望以上內容能對您有所幫助，您可以在買房前粗略估計一下。你知道嗎
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