目前市場(chǎng)上二手房的產(chǎn)權(quán)是多種多樣的，有的是售后公房，有的是普通房，有的在原分配中被限制轉(zhuǎn)讓。這使得二手房上市交易有不同的要求，需要滿足不同的條件。因此，在二手房銷售中，上下房一定要解除原來(lái)對(duì)房屋銷售的限制。一般來(lái)說(shuō)，“老私房”的土地使用權(quán)是通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得的。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，這種房屋作為二手房掛牌交易必須滿足兩個(gè)條件：一是房屋權(quán)屬已經(jīng)人民政府（一般為區(qū)縣兩級(jí)）批準(zhǔn)出售；二是屬于非居住用途的，需與區(qū)縣國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并繳納土地出讓金；仍用于居住的，不需簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但需繳納土地收益。符合上述條件的，房屋所有人可以取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證，房屋可以上市銷售。因此，在這類房屋的交易中，上下雙方應(yīng)就如何實(shí)現(xiàn)上述條件達(dá)成協(xié)議，以保證合法交易。根據(jù)本市規(guī)定，可銷售成套的公、私鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)公寓住房和新式車道住房。這些適銷對(duì)路的公房出售給符合條件的承租人或合住人后，將成為售后公房，可作為二手房上市。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公房可以直接掛牌出售。在實(shí)踐中，有兩個(gè)步驟：第一步是先將使用權(quán)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)，第二步是將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為房屋上市交易。公租房的承租人除享有公租房的使用權(quán)外，還享有一定的居住權(quán)，承租人與公租房的共住人之間往往存在著復(fù)雜的親屬關(guān)系。因此，除了房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽名外，售后公房掛牌交易還需要共住人簽名。未經(jīng)居民同意，公房售后銷售難以成功。非獨(dú)立成套公房只能轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)

非獨(dú)立成套公房的租賃權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，但這種房屋轉(zhuǎn)讓不能辦理“小產(chǎn)權(quán)證”，因此不能作為二手房出售。限權(quán)二手房可分為以下幾類：一是有抵押的房屋，如通過(guò)抵押貸款購(gòu)買的房屋。按揭出售二手房，須經(jīng)抵押權(quán)人書面同意。抵押權(quán)人不同意的，抵押關(guān)系解除后，方可進(jìn)行交易。二是被法院等機(jī)關(guān)查封。一般情況下，業(yè)主需要向法院提供額外的財(cái)產(chǎn)以更換被查封的房屋，或者依法以其他方式拆除被查封的房屋，才能買賣二手房。第三，房屋原分配給承租人時(shí)，對(duì)以后的轉(zhuǎn)讓有一定的限制，一般會(huì)在房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。這種情況大多出現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)人原來(lái)在某個(gè)單位，之后單位將房屋作為實(shí)物分配給職工。雖然職工是“小產(chǎn)權(quán)證”的產(chǎn)權(quán)人，但只有符合一定條件，才能過(guò)戶。出售此類二手房，一般需要設(shè)定過(guò)戶條件的原分配單位出具同意過(guò)戶的書面證明。根據(jù)民法通則，共有財(cái)產(chǎn)的處分必須經(jīng)過(guò)全體共有人的同意，否則處分無(wú)效。因此，在出售二手房時(shí)，上下家庭要特別注意是否存在房屋共有權(quán)。由于房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)行登記制，房屋所有人在交易過(guò)程中均應(yīng)在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，并應(yīng)注意這些簽字的真實(shí)性。未成年人的簽字除可以由父母簽字外，其他簽字行為必須有合法的書面委托書，委托書還應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。需要注意的是，如果房屋產(chǎn)權(quán)中只登記了一方的名字作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那么下一戶需要確認(rèn)夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。

在實(shí)踐中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣的情況：屬于共有財(cái)產(chǎn)的房屋未經(jīng)全體共有人同意，由個(gè)人出售后，當(dāng)其他共有人提起訴訟確認(rèn)出售無(wú)效時(shí)，如果下一套房屋是善意購(gòu)買的，也就是說(shuō)，他們不知道之前的房子已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)全體共有人同意，法院不會(huì)判決二手房交易無(wú)效。這是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序，方便司法操作。其他共有人只能追究個(gè)人權(quán)利人擅自出售房屋的責(zé)任。“兩個(gè)押金”的作用大相徑庭

押金糾紛是二手房銷售中一個(gè)非常普遍的問(wèn)題，主要原因是上下級(jí)家庭不能充分理解“押金”的法律意義。如果二手房買賣是在中介主持下簽訂買賣合同的，一般在交易過(guò)程中有兩筆定金。第一筆定金出現(xiàn)在上下兩房委托中介的過(guò)程中，用于保證上下兩房在約定的時(shí)間內(nèi)，按照約定的條件，在一定地點(diǎn)簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。如果下一戶拒絕與上一戶簽訂買賣合同，將承擔(dān)押金被上一戶沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)。最后一戶拒不簽訂房地產(chǎn)買賣合同的，將承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。

第二筆定金出現(xiàn)在房地產(chǎn)買賣合同中，用于保證買賣合同簽訂后，上下兩個(gè)家庭能夠按照合同履行各自的義務(wù)。如發(fā)生違約，違約方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

當(dāng)然，上下級(jí)家庭可以不經(jīng)中介直接簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，合同中也可以約定定金條款，以保證雙方在簽訂合同后能夠按照合同履行義務(wù)。“故意放貸”的風(fēng)險(xiǎn)很大，貸款的成功是二手房業(yè)務(wù)成功的一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。銀行審批按揭貸款申請(qǐng)要考慮各方面因素，但最重要的是申請(qǐng)人的還款能力。根據(jù)規(guī)定，銀行對(duì)房屋交易的貸款額度有一定限制。現(xiàn)在房?jī)r(jià)在漲，于是出現(xiàn)了一種不規(guī)范的操作：上下兩戶簽訂兩份不同價(jià)格的房屋買賣合同。低價(jià)的是真的，高價(jià)的是假的。用于低層家庭向銀行申請(qǐng)超過(guò)實(shí)際房?jī)r(jià)正常額度的貸款。這種做法被稱為“過(guò)度借貸”。

在法律上，這種合同因“惡意串通和損害銀行利益”而無(wú)效。如果銀行有證據(jù)證明貸款申請(qǐng)人（下一戶）在審核過(guò)程中“故意超貸”，下一戶的貸款申請(qǐng)將被駁回。從交易流程來(lái)看，購(gòu)房者往往需要出具首付收據(jù)，辦理房屋過(guò)戶手續(xù)卻得不到任何房款，風(fēng)險(xiǎn)很大。除了銀行不給下一戶發(fā)放貸款的風(fēng)險(xiǎn)外，他們還要為虛報(bào)高房?jī)r(jià)的部分繳納契稅等費(fèi)用，還有上一戶不退還虛報(bào)高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，為確保交易安全順利進(jìn)行，上下戶應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)定申請(qǐng)按揭貸款，避免通過(guò)上述非法手段獲得貸款。二手房出售前已出租的，承租人在租賃期內(nèi)同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。業(yè)主應(yīng)在房屋出售前三個(gè)月將擬出售房屋的情況告知承租人，并告知房?jī)r(jià)等銷售情況。承租人最遲應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)盡快決定是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，經(jīng)承租人書面同意后，可以將房屋出售給他人。未通知承租人將房屋出售給他人的，承租人有權(quán)向法院主張出售無(wú)效。對(duì)于th