戶籍問題

家住北京的劉先生在學區買了一套房子，讓女兒上重點中學。買賣雙方在買賣合同中約定，姜先生應在房屋過戶后30日內從原賬戶中調出，逾期按每天總房價的0.05%支付違約金。

劉先生付清全部購房款，將房子轉到自己名下后，蔣先生沒有如期搬出戶口，劉先生也因為搬不進去耽誤了女兒上重點中學的時間。在多次溝通未果后，劉先生將姜某起訴至法院，要求姜某搬出住所，每天支付總房價0.05%的違約金。

蔣先生辯稱，他的新房還沒有拆下來，他不能如期搬出住所。他希望法庭能減輕處罰。法院經審理認為，姜先生未按合同約定搬離住所，明顯違反合同約定，應當支付違約金。鑒于雙方約定的違約金標準明顯過高，法院最終依法判決姜先生支付違約金15萬元。根據《合同法》第114條的規定，當事人可以約定一方違約時，應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定違約金數額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構增加違約金；約定的違約金高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構適當減少違約金。很多家長為了讓孩子上名校，在教育地產上花了很多錢。但這些房屋大多有戶籍在房，影響了購房者的戶籍和實際使用。有的購房人在購房合同中約定在一定期限內搬出戶籍。但是，根據我國戶籍管理政策，戶籍管轄權是派出所，而不是法院，法院無權下令強制遷戶。而購房者往往已經交房，甚至辦理完房屋過戶手續，這樣的糾紛越來越多。

在這種情況下，一方面，購房者可以在買賣合同中約定將戶口遷出，作為支付全部或購房款的條件；另一方面，應提前查詢房屋內已有的戶口，并將戶口作為決定是否購房的因素之一，以便作出決定是否買房的理性判斷。在北京辛苦了多年，小劉終于攢夠了買房的錢。2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，預付馬女士50萬元，然后分兩次將剩余房款匯入名為張家的賬戶。

沒想到，小劉匯完錢后，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過戶手續，因為小劉沒有交房款。小劉說，剩余房款是按照馬女士的要求匯到張家賬戶的，馬女士否認了。小劉也沒有提交相關證據證明馬女士指使她將相關款項匯入張家賬戶，雙方在合同中列出的收款賬號也不是張家。此案正在進一步審理中。《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定，當事人提出訴訟請求，應當及時提供證據。《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條規定，當事人有責任提供證據，證明其訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的一方承擔不利后果。

在市場交易中，很多購房者沒有形成簽訂書面協議確認重要事項、保留證據的習慣。他們經常聽口頭協議。一旦對方反悔，如果不能提供確鑿的證據，就會帶來巨大的損失。

特別是在類似的大額房屋交易中，買賣雙方應以書面合同的形式就關鍵問題明確約定，并由雙方簽字蓋章確認。合同履行發生變化的，應當簽訂補充協議予以明確。與向他人付款的情形類似，必須保留出賣人的書面、錄音錄像、短信、電子郵件等委托他人收款的有關證據。2013年8月，張先生購買了陳先生的一套房子，隨后張先生按合同約定支付了購房款，陳先生還配合張先生辦理了房屋過戶手續。當張先生準備搬進新房時，發現房子已被陳先生租給他人，租賃期限已于2016年1月到期。隨后，張先生將租客和陳先生起訴至法院，要求租客限期搬走，陳先生交房。根據《合同法》第229條規定，租賃期間租賃物權屬發生變化的，不影響租賃合同的效力。《最高人民法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第一百一十九條規定，在租賃期間，因出售、贈與、繼承等原因轉讓私人房屋產權的，原合同對承租人和承租人繼續有效新主人。

上述原則是買賣不違背租賃原則：在租賃關系存續期間，即使出租人將租賃物轉讓給他人，也不影響租賃關系，買受人不能以自己已成為租賃物所有人為由，否認原租賃關系的存在，要求承租人返還租賃物。

二手房買賣中，買受人應當全面了解房屋的實際用途，及時進行實地調查；同時，買賣合同中可以明確約定出賣人隱瞞房屋已出租或者故意出租房屋的情況房屋在履行給他人的合同時，應當支付一定數額的違約金，以增加出賣人的違約成本。2013年3月初，在一家中介公司的中介服務下，張女士買下了劉女士的房子。簽訂合同時，一家中介公司和劉女士約定，之前房子里沒人住，更別說出了意外。

張女士搬入屋內后，在與鄰居聊天的過程中，得知劉女士的丈夫在屋內上吊自殺。隨后，張女士將劉女士起訴至法院，要求解除房屋買賣合同，并要求劉女士賠償裝修費用。法院經審理認為，買賣雙方均應遵循誠實信用原則，出賣人應如實披露房屋的實際情況。房屋非正常死亡的發生雖然客觀上對房屋的實際使用價值沒有影響，但會影響購房者的心理感受，包括恐懼和忌諱，導致房屋交易價值下降，構成房屋的重大缺陷，是影響房屋買賣合同訂立的重大事項。

劉女士故意隱瞞房屋內發生命案，違反了誠信原則。雙方簽訂合同也違背了當事人的真實意思，構成欺詐。法院判決支持張女士的訴訟請求。根據《合同法》第五十四條的規定，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷下列合同：（一）因嚴重誤解訂立的；（二）訂立時明顯不公平的。當事人一方以欺詐、脅迫或者利用他人的危險，使對方違背真實意思訂立合同的，受害人有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。

在實際交易中，買受人可以約定買賣合同中的補充條款，約定“兇宅”等問題的違約責任；在簽訂合同前，買受人應當通過居委會、派出所等了解房屋情況，周邊鄰居、社區論壇，以免誤買“兇宅”。你知道嗎