二手房買賣雙方應(yīng)該注意哪些問題

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-01 · 419人看過

案例

王先生想買一套較大的房子a,但由于政策和經(jīng)濟(jì)形勢的限制,他不得不將名下的另一套房子B賣掉,于是與李女士簽訂了一份房屋買賣合同(以下簡稱合同1),并與張先生簽訂房屋買賣合同(以下簡稱合同二)。但由于李女士的購房資格審核未通過,王先生未能及時(shí)將B房出售,a房的轉(zhuǎn)讓期限也已屆滿。此時(shí),因李女士不能按約定履行合同,王先生與張先生構(gòu)成違約。據(jù)專家分析,偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院經(jīng)理孔丹認(rèn)為,如果不能按時(shí)履行合同,可能導(dǎo)致串單中的買賣雙方在另一份房屋買賣合同中違約。由于合同的相對性,守約方不能在另一份房屋買賣合同中要求賠償因違約而遭受的損失。

合同1和合同2屬于兩個(gè)獨(dú)立的合同。合同是相對的。對于合同1,王先生在履行合同2期間遭受的損失不屬于由于履行合同而造成的直接損失,而是間接損失。因此,王先生不能向李女士索賠,也不能要求李女士賠償?shù)诙贤械膿p失。總之,這一損失只能由王先生自己承擔(dān)。李女士只需賠償王先生違約金1。對于合同2,王先生的損失與李女士無關(guān)。

孔丹還提醒消費(fèi)者,目前市場上賣一買一的改善型購房者需求量很大。因?yàn)樗婕暗椒课葙I賣同時(shí)進(jìn)行的過程,出現(xiàn)問題的概率非常大。購房者要注意每一個(gè)細(xì)節(jié),避免不必要的麻煩。

二手房購買流程指引。在查看房源時(shí),可以看到幾家中介的掛牌房源,比較多,選擇價(jià)格和品質(zhì)合適的一家。有的中介公司有獨(dú)棟房,這類房子的價(jià)格可能比較高,購房者應(yīng)仔細(xì)比較,選擇適合自己的。二是核實(shí)賣家身份。一旦確認(rèn)供應(yīng),就要核實(shí)賣方的身份。如果是個(gè)人,請看他的身份證。三是產(chǎn)權(quán)確認(rèn)。到房管局查看賣方的房產(chǎn)證。檢查以下要點(diǎn):

1。產(chǎn)權(quán)證上的所有人與出賣人是否為同一人,核對出賣人身份證或工商檔案中的姓名是否與產(chǎn)權(quán)證上的所有人一致。

2。房屋為一人以上共有的,出賣人應(yīng)當(dāng)提供全體共有人的身份證件和同意出售房屋的書面文件;房產(chǎn)為夫妻共有的,是否取得出賣人配偶的書面同意;房屋已出租的,出賣人應(yīng)當(dāng)提供承租人對出售的書面意見。不要忽視這些預(yù)防措施。四是核實(shí)房屋是否允許買賣。在下列情況下不要買房:

1。列入拆遷通知范圍的房屋或者國家征用的房屋;

2。人民法院、行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋;

<3。非法或非法的房屋。五是房屋質(zhì)量等配套設(shè)施審核。在這個(gè)環(huán)節(jié),購房者除了要核對房屋的戶型、結(jié)構(gòu)、材質(zhì)等更直觀的方面外,還需要進(jìn)一步了解供電、水質(zhì)、水壓、燃?xì)狻⒐┡⒐艿雷呦虻燃?xì)節(jié);了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中。任何關(guān)于交易的關(guān)鍵協(xié)議或賣方的任何承諾都應(yīng)體現(xiàn)在合同中,不能用口頭協(xié)議代替,因?yàn)榭陬^協(xié)議一旦發(fā)生爭議,就沒有證據(jù)。購房人在簽訂房屋買賣合同時(shí),應(yīng)注意“交房期限”,注明出賣人何時(shí)、以何種方式將房屋交付給買受人,如果不能按時(shí)交房,買受人將獲得何種補(bǔ)償。注意付款方式和時(shí)間。付款時(shí),買方應(yīng)盡量將轉(zhuǎn)賬憑證留在銀行進(jìn)行付款,以增加購買付款憑證的力度。一般情況下,在協(xié)議中,買受人在交房時(shí)可以以房屋總價(jià)的10%左右作為再付款的條件,并限制出賣人按時(shí)交房;也可以在交房前要求業(yè)主搬出交房。8注意房屋付款和產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。不要隨便相信對方的名譽(yù)。先付款后過戶還是先過戶后付款是一個(gè)重要的問題。你可以考慮把房款存放在雙方都可以信任的單位,比如律師事務(wù)所或知名機(jī)構(gòu)。過戶完成后,可以將房款轉(zhuǎn)到賣家賬戶。9保障產(chǎn)權(quán)順利轉(zhuǎn)移。只有在當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后。有經(jīng)紀(jì)人、律師,公證的擔(dān)保并不是交易過程的完成;從購房者的角度來說,一定是產(chǎn)權(quán)結(jié)束后,這套房才真正屬于你,在此之前,出賣人可以隨時(shí)違約。二手房銷售注意事項(xiàng)。代理模式的選擇。二手房代銷一般有兩種方式:獨(dú)家代理和一般方式。選擇獨(dú)家代理的客戶不應(yīng)將同一套房屋委托給其他代理,但一般可以同時(shí)委托多家代理銷售同一套房屋。目前,大公司傾向于與客戶簽訂獨(dú)家代理合同,而小中介則傾向于簽訂一般合同。一般來說,獨(dú)家代理合同可以保證交易的安全性,而總承包合同可以提供更多的客戶,有利于交易的早日達(dá)成,但在交易過程中可能存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。代理的有效性應(yīng)該是短的而不是長的。如果簽訂了獨(dú)家代理合同,但房子長期賣不出去,我們該怎么辦?這就要求在簽訂合同時(shí)約定一個(gè)有效期,在有效期內(nèi)沒有達(dá)成交易的,合同可以自動(dòng)終止。代理有效期宜短不宜長,一般為一個(gè)月。

3.“跳過“中間人”是有風(fēng)險(xiǎn)的。有一些“聰明”的賣家通過中介和買家見面,為了節(jié)省中介費(fèi),會“跳過”中介和買家直接交易。專家認(rèn)為,這一方面違反了房地產(chǎn)客戶的誠信,另一方面也增加了交易風(fēng)險(xiǎn),有時(shí)還會降低交易效率。因此,最好找一家規(guī)模較大、信譽(yù)較好的房屋交易中介公司。

4。很多客戶覺得代銷房屋時(shí),合同上的錢的細(xì)節(jié)太繁瑣,只需要簽一個(gè)“已付價(jià)格”,即直接拿到多少錢。在二手房交易過程中,除了房屋本身,還涉及契稅、交易費(fèi)、中介費(fèi)等費(fèi)用。如果只簽“已付價(jià)”,會給中介留下很大的操作空間。遇到一些非法中介的話,等于成了“黑案操作”的溫床。因此,在簽訂合同的過程中,一定要把所有的錢都說清楚,決不能只簽一個(gè)“已付價(jià)款”。

5。關(guān)注買家的資質(zhì)和購買力。如果是賣房子買房子的購房者,應(yīng)該盡量把房子賣出去處理,以免被動(dòng)。你知道嗎

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執(zhí)業(yè)證號:

12102201610779664

北京德恒(大連)律師事務(wù)所

簡介:

寧子豪律師,現(xiàn)執(zhí)業(yè)于北京德恒(大連)律師事務(wù)所, 擅長民商事、投融資、土地及房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù),并為大連本地多家中小企業(yè)提供法律顧問服務(wù),對其日常經(jīng)營中的合同審核、重大項(xiàng)目法律論證、勞動(dòng)爭議解決等法律事務(wù)提供幫助。 此外,針對日常生產(chǎn)生活中可能面臨的各類合同、侵權(quán)、勞動(dòng)、工傷、交通事故、人身損害賠償、婚姻家庭、財(cái)產(chǎn)繼承、拆遷補(bǔ)償、房產(chǎn)糾紛,也有著豐富的執(zhí)業(yè)處理經(jīng)驗(yàn)。

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