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寧波
承租人以“出售不違反租賃”為由繼續(xù)租賃是否合理
未登記的，房屋權(quán)屬發(fā)生變化時(shí)，承租人不得以出售未違反租賃為由，要求新房屋所有人繼續(xù)履行租賃合同。但是，除非承租人有證據(jù)證明新房主知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)。在保護(hù)承租人權(quán)利的同時(shí)，也要考慮保護(hù)買受人的權(quán)利。兩者的權(quán)利在法律上是平等的。二戰(zhàn)后由于住房短缺，德國為了保護(hù)居民利益，制定了“出售不違反租賃”的法律規(guī)定。今后，一些國家也將“賣不破租”作為自己的法律，我國就是這樣。應(yīng)當(dāng)說，租賃合同具有準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，有其法律依據(jù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，原有的立法理由逐漸弱化，尤其是大量商業(yè)租賃的存在與保護(hù)居民居住權(quán)的立法初衷不符。在保護(hù)承租人利益的同時(shí)，如何保護(hù)買受人的利益成為一個(gè)值得思考的問題。我們認(rèn)為，市《條例》第十五條第二款關(guān)于“未登記備案的，不得對抗第三人”的規(guī)定，使我們能夠平衡二者的利益。租賃合同未登記，或者買受人不知道房屋租賃糾紛事實(shí)的，買受人不能承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。承租人不能以“賣不破租”為由對抗買受人的房屋處分權(quán)，也不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。同時(shí)，出賣人未將租賃事實(shí)告知買受人，致使承租人不能主張“買賣不違反租賃”，合同不能繼續(xù)履行的，視為出租人違約。承租人可以向出租人要求承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。你知道嗎
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