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從我國民事審判的前沿看承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力

來源: 律霸小編整理 · 2021-04-02 · 648人看過

理論上或?qū)嵺`中的不同觀點：一是人民法院可以直接判決承租人按照出租人與第三人之間的買賣合同確定的價格購買房屋。第二種觀點：法院只能撤銷出租人與第三人之間的買賣合同。第三種觀點：人民法院不僅可以根據(jù)當事人的請求作出判決，而且可以根據(jù)形成權(quán)理論直接支持當事人的購房請求。

最高人民法院第一人民法院研究這一問題后，形成了兩種觀點：多數(shù)人認為，根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)和司法解釋，承租人對出租房屋的優(yōu)先購買權(quán)是準物權(quán)民事權(quán)利，具有物權(quán)效力，應當依法予以保護。將優(yōu)先購買權(quán)理解為形成權(quán)缺乏法律依據(jù)。只是優(yōu)先權(quán)，不是擔保權(quán)。準物權(quán)的保護必須不同于所有權(quán)的保護。所有權(quán)是絕對的權(quán)利。業(yè)主出售自己的財產(chǎn)時，應當尊重自己的合同自由權(quán)，不得過多干涉。因此，承租人不能根據(jù)第三人購房的條件直接主張取得房屋，只能要求確認業(yè)主與第三人簽訂的買賣合同無效。按照買賣不違背租賃的原則，承租人的利益可以照常得到保護。”“同等條款”應被廣泛理解，不僅是價格條款，而且是賣方（業(yè)主）提出的付款條款和其他條款。一些觀點認為，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是將出租房屋出售給出租人的限制性權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)不能理解為優(yōu)先訂約權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)的內(nèi)容應當包括優(yōu)先購買權(quán)。否則，優(yōu)先購買權(quán)就沒有現(xiàn)實意義，也就不能從本質(zhì)上保護承租人的權(quán)利。此外，承租人主張按照業(yè)主與第三人簽訂的買賣合同約定的條件取得房屋。法院不需要判決業(yè)主與第三人簽訂買賣合同，而是改變業(yè)主與第三人之間買賣合同的主體。判決方式和執(zhí)行不存在法律障礙。因此，承租人可以根據(jù)業(yè)主與第三人簽訂的買賣合同的條件要求取得房屋，法院也可以據(jù)此請求判決。

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