很多人認(rèn)為房屋租賃比房屋銷售簡(jiǎn)單得多，沒有法律問(wèn)題值得關(guān)注。有些人甚至認(rèn)為書面租賃合同是可有可無(wú)的。實(shí)際情況恰恰相反，當(dāng)房屋租賃合同履行中發(fā)生糾紛時(shí)，裝修補(bǔ)償往往成為糾紛的焦點(diǎn)。8月11日，記者就審判實(shí)踐中房屋租賃合同中常見的幾起裝修糾紛，請(qǐng)皇姑區(qū)法院第二人民法院法官朱*紅進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。2007年7月，萬(wàn)某將一套三室兩廳的房子租給了陳某，陳某向萬(wàn)某解釋說(shuō)，這套房子將用作員工宿舍。隨后，陳某肆意改造裝修房屋，將房屋分為9個(gè)房間供他人居住，并分別安裝了9米。萬(wàn)某立即找到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司停止房屋的用電，導(dǎo)致陳某的裝修工程無(wú)法繼續(xù)。陳某將房屋所有人萬(wàn)某起訴至法院，要求與萬(wàn)某解除租賃合同，退還租金1.4萬(wàn)元，并支付違約金和裝修補(bǔ)償金。萬(wàn)某與陳某反訴，要求解除合同，恢復(fù)原狀，并賠償損失。法院最終判決雙方解除合同，陳某必須將房屋恢復(fù)原狀，并支付萬(wàn)某大部分房屋租金。法官點(diǎn)評(píng)：承租人未經(jīng)房屋所有人同意擅自裝修房屋，因此這種行為侵犯了房屋所有人的所有權(quán)，損害了房屋的完整性。房屋所有人有權(quán)要求承租人承擔(dān)恢復(fù)原狀和賠償損失的責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見》第八十六條規(guī)定：“非財(cái)產(chǎn)所有人在他人可以轉(zhuǎn)移的財(cái)產(chǎn)上增加從犯的，可以責(zé)令轉(zhuǎn)移；造成財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”，這為處理上述糾紛提供了直接的法律依據(jù)。案例二：業(yè)主出租他人補(bǔ)償裝修損失。一家汽車駕駛員培訓(xùn)學(xué)校租了李女士43平方米的南房子作為汽車學(xué)校的注冊(cè)處。年租金10000元，租期三年，從2007年3月到2010年3月。租金是首期租金，每半年付一次。2007年3月16日，李女士拿到5000元的房租，將南房交給了駕校。后駕校未經(jīng)李女士同意，在出租房屋內(nèi)安裝了“駕校登記處”牌匾，交了6000多元，刷了內(nèi)飾，交了220元。2007年9月15日，李女士將爭(zhēng)議房屋出租給他人供伙食。駕校起訴解除合同，并責(zé)令李女士賠償牌匾安裝及內(nèi)外裝飾損失。法院認(rèn)為，由于李女士將駕校的房屋出租給他人，并開設(shè)了酒店，應(yīng)認(rèn)定李女士違約。雖然李女士不同意房主的說(shuō)法，但房子的用途并不清楚。由于李女士違約，駕校按合同約定三年內(nèi)不能使用，因此李女士應(yīng)賠償駕校不能使用時(shí)間的折扣。法官點(diǎn)評(píng)：房屋租賃合同提前終止的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)責(zé)任分別處理。未經(jīng)出租人同意裝修的，因承租人過(guò)錯(cuò)提前解除合同的，承租人無(wú)權(quán)要求出租人賠償裝修損失。經(jīng)批準(zhǔn)裝修的，按合同約定或過(guò)錯(cuò)原則處理。因承租人過(guò)錯(cuò)終止合同的，一般裝修不予賠償。如果利用價(jià)值較大，可以適當(dāng)補(bǔ)償，但一般不超過(guò)實(shí)際價(jià)值的三分之一。案例三：租客不交租金，裝修歸業(yè)主田某所有。他租了嚴(yán)的118平方米的商店做生意。租期為五年。合同規(guī)定，田某租賃期滿后，房屋內(nèi)的裝修不得損壞，應(yīng)與租賃房屋一并移交給嚴(yán)某。在合同履行的第三年，因田某未按約定支付租金22萬(wàn)元，且已超過(guò)一個(gè)月的支付期限，嚴(yán)某提出解除租賃合同，但田某拒絕騰出房屋。法院依法終止了閆某與田某的房屋租賃合同，判決田某支付拖欠租金22萬(wàn)元和違約金10萬(wàn)元。按照合同約定，田某完好地將出租房屋的四壁及天花板上的配件歸還給了閆某。法官點(diǎn)評(píng)：租賃關(guān)系結(jié)束后，裝修歸出租人所有，但因一方違約提前終止合同的，因出租人違約提前終止合同的，承租人有權(quán)要求出租人賠償裝修損失。一般來(lái)說(shuō)，裝修應(yīng)該由出租人免費(fèi)擁有。但是，如果承租人的違約責(zé)任與裝修價(jià)值相差較大，且有再利用價(jià)值的，出租人可以給予承租人適當(dāng)?shù)馁r償。