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寧波
如何同意轉租
1、 如何建立轉租同意書？
在同意轉租的情況下，轉租的成立必須具備兩個要件：一是轉租人與轉租人之間存在轉租合同；二是轉租人需要出租人的同意。在實踐中，有爭議的問題是后者。首先，轉租合同簽訂前是否應征得出租人的同意。第二，出租人同意的方式。第三，出租人的同意是否包括轉租期限。事后同意實質上是批準。毫無疑問，通過了明確的批準方式。默示方式能否構成明示追認方式值得研究。由于批準是出租人的權利，出租人既有明示表達的自由，又有沉默（默示不作為）的自由，因此其沉默不應被視為批準意圖的表達。但作為與沉默相對應的另一種默示意義，行為默示意義應當作為出租人的承認方式。例如，出租人接受轉租人增加或減少租金的請求。對于轉租的期限，從民法理論和國外立法的分析來看，轉租合同的期限不應長于租賃合同的期限。出租人明確同意轉租并明確轉租期限超過原租賃期限的，根據合同自由原則，除法律明確禁止外，視為有效。但原租賃合同終止后，轉租合同成為普通租賃合同。同樣，出租人的推定同意也是一樣的。
存在的問題是，承租人征求出租人意見后，出租人拒絕轉租，承租人能否解除租賃關系。二是同意轉租的法律效力。法律效力為：（1）轉租對承租人與被轉租人關系的影響。這種租賃關系與普通租賃關系沒有區別，承租人是出租人，轉租人是承租人。根據同一時間理論，出租人與承租人的關系終止，出租人與承租人的關系同時返還。[3] 其性質屬于次承租人而非承租人的返還。當轉租人取得租賃物的所有權并與出租人混合時，有學者認為轉租合同終止，但原租賃合同仍然有效。當轉租合同的終止日期早于原租賃合同的終止日期時，上述觀點是正確的。轉租合同與租賃合同同時終止的，應當同時解除租賃合同和轉租合同，即承租人的租賃權不繼續。（2） 轉租對出租人與承租人關系的影響不受轉租的影響，但理論和國外立法都確認，承租人應當對轉租人造成的損害向出租人承擔賠償責任。《合同法》第二百二十四條相同。（3） 轉租對出租人和轉租人之間關系的影響。但是，為了保護出租人的利益，各國立法都強制出租人與轉租人有一定的直接法律關系。這些直接法律關系因立法規定不同而有所不同。
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