在經(jīng)營一段時間后，原告張某以各種理由于2009年8月13日向法院提起訴訟。被告要求確認原告與被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。被告返還轉(zhuǎn)租費2萬元，承擔前室裝修費2335元。庭審中，原、被告意見分歧較大，調(diào)解未果。在本案審理過程中，對門店轉(zhuǎn)租合同的效力存在兩種不同意見：第一種意見認為，本案中王某與張某簽訂的門店轉(zhuǎn)租合同無效?！吨腥A人民共和國合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人將租賃物轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失；“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”。未經(jīng)原出租人同意，轉(zhuǎn)租合同無效，未經(jīng)旅客同意轉(zhuǎn)租屬于擅自行為。同時，中國建設部發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條也規(guī)定，未經(jīng)出租人同意，辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，租賃無效，沒收違法所得，并處罰款。本案中，原租賃合同明確約定房屋不能轉(zhuǎn)租，故王某私自轉(zhuǎn)租的房屋應無效。第二種意見認為，王某與張某之間的轉(zhuǎn)租合同是有效的，應當依法予以保護。我國法律沒有規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋無效。《合同法》第224條只賦予出租人未經(jīng)出租人同意終止原房屋租賃合同的權(quán)利。雖然我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定，未經(jīng)出租人同意并登記，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，租賃無效。然而，《城市房屋租賃管理辦法》只是一部部門規(guī)章，不是一部法律或行政法規(guī)。其性質(zhì)只具有行政效力，不具有司法效力。因此，王某與張某之間的轉(zhuǎn)租合同不具備《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的無效條件。房屋租賃合同是有效的，應當依法受到保護。作者同意第一種意見。

本案的關(guān)鍵問題是承租人是否有權(quán)未經(jīng)原所有人同意轉(zhuǎn)租租賃合同，未經(jīng)承租人同意轉(zhuǎn)租是否必然導致轉(zhuǎn)租合同無效？《中華人民共和國合同法》第五十二條明確規(guī)定合同無效：（一）一方當事人以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家利益，集體或者第三人；（三）以法律形式掩蓋違法目的；（四）損害公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的。在這種情況下，轉(zhuǎn)租合同是在平等自愿的前提下訂立的，這顯然不具備《中華人民共和國合同法》第五十二條第（一）項至第（四）項的規(guī)定。那是不是違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定？我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失?！背凶馊宋唇?jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。本條是否意味著承租人無權(quán)轉(zhuǎn)租？法律規(guī)定，其初衷是賦予出租人解除合同的選擇權(quán)，以保護出租人的利益。為了防止承租人未經(jīng)出租人同意擅自使用租賃物牟利，擾亂市場價格，也為了防止承租人利用租賃物進行違法活動，損害社會公共利益。訂立租賃合同，轉(zhuǎn)讓租賃物的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。承租人取得租賃物的目的也是為了使用和收益。因此，在當事人沒有特別約定的情況下，承租人按照租賃合同取得租賃物后，有使用權(quán)和收益權(quán)，出租人不得不當干預。因此，轉(zhuǎn)租不僅是取得收益的一種方式，而且是租賃合同目的范圍內(nèi)的一種權(quán)利，不應否認。有人可能會認為，如果第三人對租賃物造成損害，不利于保護出租人的利益。這種擔心完全沒有必要，因為出租人和承租人之間、承租人和第三方之間都存在合同關(guān)系。根據(jù)合同相對性原則，第三人對標的物造成損害時，第三人應當向承租人承擔損害賠償責任，承租人應當向出租人承擔損害賠償責任。這種情況與承租人自己使用租賃財產(chǎn)造成損害從而對出租人承擔責任的情況沒有實質(zhì)性區(qū)別。而且，承租人轉(zhuǎn)租租賃物，只是轉(zhuǎn)讓占有權(quán)和使用權(quán)，對出租人的所有權(quán)沒有任何影響。通過轉(zhuǎn)租，第三人可以更好地利用租賃物，充分發(fā)揮租賃物的價值。既然轉(zhuǎn)租在法律理論上是可行的，在實踐中也是有益的，我們?yōu)槭裁匆裾J它呢？因此，應當認為，出租人和承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃物，不是擅自處分，而是合法行使收益權(quán)。轉(zhuǎn)租合同應當是有效的合同，只有出租人有權(quán)解除其合同，承租人有權(quán)解除租賃合同。只有出租人與承租人明確約定承租人在租賃期內(nèi)不能轉(zhuǎn)租租賃物的，承租人轉(zhuǎn)租租賃物違反誠實信用原則，性質(zhì)惡意，屬于違約行為的，才能視為擅自處分。出租人不承認轉(zhuǎn)租合同，轉(zhuǎn)租合同無效。綜上所述，王某與張某簽訂的轉(zhuǎn)租合同因出租人尚未認可而無效，違反了我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。雙方取得的財產(chǎn)應當返還。以上為本公司組織的相關(guān)資料律師網(wǎng). 如果你在這個過程中需要律師的幫助，你可以打電話律師網(wǎng)任何時候。你知道嗎