人們通常說房屋存在質(zhì)量問題，也就是說房屋達不到法定或約定的質(zhì)量標準，存在質(zhì)量缺陷。一般來說，房屋質(zhì)量問題有三類：違規(guī)質(zhì)量問題、違規(guī)質(zhì)量問題和使用質(zhì)量問題。（1） 違法房屋的質(zhì)量問題，是指房屋使用的建筑材料、設(shè)備或者施工操作規(guī)程不符合法定的質(zhì)量標準。這種房屋質(zhì)量問題是最常見、最容易引發(fā)糾紛的。包括：屋面*雨淋；煙道、排風管、風管堵塞；室內(nèi)地板空鼓、開裂、起砂、瓷磚松動、地板漏水有防水要求；內(nèi)外墻及吊頂抹灰、瓷磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面糊有堿剝落；門窗開不好或縫隙超標；衛(wèi)生間、廚房、衛(wèi)生間坡漏水；內(nèi)墻板跳水、陽臺積水；水塔、水池、地下室有防水要求漏水；室內(nèi)給排水、采暖系統(tǒng)管道漏水、漏風、采暖不熱、電器、電線、照明脫落；室內(nèi)外給排水管道泄漏、堵塞；鋼筋、鋼筋混凝土、砌體結(jié)構(gòu)等承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè)計要求，室內(nèi)氨氣中苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標。對于這類房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商無疑應(yīng)該向購房者承擔法律責任，包括：修繕、退房、更換、賠償?shù)?，但開發(fā)商應(yīng)該以何種方式承擔法律責任，購房者與開發(fā)商之間往往存在嚴重分歧，從而引發(fā)糾紛。案例一：張女士從開發(fā)商那里買了一套商品房，但住了一年后，發(fā)現(xiàn)承重墻有很多裂縫。張女士要求開發(fā)商退房并賠償裝修損失，但開發(fā)商認為房子已經(jīng)通過驗收，張女士在入住前也進行了驗收。此后，張女士進行了裝修，而且房子已經(jīng)修好裂縫應(yīng)該是裝修不慎造成的，并沒有從根本上影響他們的生活安全，同意為他們修繕，但拒絕退房。經(jīng)過幾次談判，雙方未能達成協(xié)議。張女士向法院提起上訴。法院經(jīng)審理認為，該房屋處于保修期內(nèi)，開發(fā)商無法證明張女士在裝修時對承重結(jié)構(gòu)進行了拆除和改造。因此，房屋承重墻裂縫應(yīng)屬于房屋質(zhì)量不合格，且裂縫超過相應(yīng)標準，對購房者的住房安全產(chǎn)生了不利影響。因此，開發(fā)商被責令將房款、裝修款及相應(yīng)利息退還張女士。案例二：李先生買了一套公寓。他交付公寓時，由于在國外，未能如期辦理居住手續(xù)。一年后，李先生回到中國領(lǐng)取鑰匙。住了三個月后，房間廚房的熱水管突然脫落。由于當時李先生不在家，漏水淹沒了客廳，損壞了木地板。李先生認為房屋質(zhì)量不合格，上訴法院要求開發(fā)商承擔賠償責任。但開發(fā)商認為，該房屋已通過竣工驗收，入住通知書已于一年前發(fā)給李先生，因李先生未辦理居住手續(xù)，應(yīng)視為已交付房屋。由于給排水的保修期為自交房之日起一年，因此，保修期已過，開發(fā)商不應(yīng)再承擔任何責任。法院經(jīng)審理認為，雖然開發(fā)商在一年前向李先生發(fā)出了交房通知書，但由于李先生不收房，房屋的保修期應(yīng)以李先生的實際居住天數(shù)計算。因此，開發(fā)商應(yīng)為李先生維修水管，并承擔賠償責任。上述兩起糾紛是由于房屋質(zhì)量問題發(fā)生后，開發(fā)商不愿承擔相應(yīng)責任造成的。在實踐中，如果開發(fā)商能切實為業(yè)主服務(wù)，本著質(zhì)量第一的態(tài)度，勇于承擔責任，妥善解決問題，糾紛完全可以避免。（2） 違約房屋質(zhì)量問題這種房屋質(zhì)量問題意味著開發(fā)商交付的房屋達不到承諾的質(zhì)量標準。案例一：一位開發(fā)商在樓書中承諾，樓盤開發(fā)將使用“同力牌”電梯，但業(yè)主在交付樓盤時發(fā)現(xiàn)，使用的電梯品牌并非“同力牌”。一些業(yè)主認為電梯的價格和質(zhì)量遠遠低于“同力”牌電梯，于是向法院提起上訴，要求開發(fā)商退還部分房價。但開發(fā)商認為，樓書只是宣傳材料，不等于合同，對雙方都沒有約束力。而且，由于安裝過程中沒有購買通力牌電梯，為了不影響工期，改用其他品牌電梯?，F(xiàn)有電梯的性能不低于同力牌電梯，不存在質(zhì)量缺陷。開發(fā)商不應(yīng)承擔法律責任。法院經(jīng)審理認為，由于雙方對電梯品牌及代用品的使用沒有明確約定，且業(yè)主無法證明開發(fā)商目前使用的電梯與“同力牌”電梯相比存在明顯質(zhì)量缺陷，故業(yè)主要求開發(fā)商退還部分貨款房價缺乏依據(jù)，法院不予支持。案例二：在與買受人簽訂的合同中，有開發(fā)商同意使用“三菱”空調(diào)品牌，但對空調(diào)的產(chǎn)地、規(guī)格等具體事項沒有約定。交房后，有業(yè)主認為樓內(nèi)使用的空調(diào)是國產(chǎn)三菱空調(diào)，但根據(jù)樓盤價格，應(yīng)該使用日本原裝三菱空調(diào)，而且規(guī)格應(yīng)該比現(xiàn)有空調(diào)高。開發(fā)商已構(gòu)成房屋質(zhì)量違約，要求開發(fā)商退還兩臺空調(diào)的差價。由于開發(fā)商拒絕，業(yè)主向法院起訴。庭審后，法院認為，由于雙方對空調(diào)的產(chǎn)地、規(guī)格沒有明確約定，開發(fā)商使用的空調(diào)與合同約定的品牌一致，因此駁回了業(yè)主的訴訟請求。這種糾紛不僅是房屋質(zhì)量糾紛，更是基于雙方自由約定的違約糾紛。要避免此類糾紛，關(guān)鍵是要增強買賣雙方的合同意識，在簽訂合同時就有關(guān)問題和責任作出明確約定，避免糾紛，減少矛盾。（3） 事實上，使用房屋的質(zhì)量問題并不是開發(fā)商提供的房屋或設(shè)備的質(zhì)量缺陷，而是購房者不按要求使用相關(guān)設(shè)備，使其無法實現(xiàn)正常使用功能，甚至演變?yōu)橘|(zhì)量缺陷。對于這種所謂的房屋質(zhì)量問題，購房者（或使用人）應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。案例一：陳小姐買了一套經(jīng)濟適用房。辦理入住手續(xù)后，陳小姐其實沒住。一天，陳小姐突然接到通知，說自己陽臺上的鍋爐水管開裂漏水。陳小姐趕回來一看，她室內(nèi)裝修的木地板已經(jīng)損壞，樓下的業(yè)主也損失慘重。陳小姐上訴法院，認為陽臺上安裝的水管不符合保溫要求，要求開發(fā)商承擔賠償責任。庭審中，法院查明，該房屋采用獨立供暖系統(tǒng)，陽臺上的水管是供暖鍋爐的進水管。在開發(fā)商提供的住宅用戶手冊中，明確指出冬季采暖鍋爐應(yīng)低溫運行。如果不使用，應(yīng)關(guān)閉供水總閥，將水管內(nèi)的余水排干，防止陽臺上的鍋爐水管結(jié)冰漏水。物業(yè)公司也發(fā)出了類似的通知。因為陳小姐沒有按要求使用鍋爐，沒有按要求關(guān)閉供水總閥，所以發(fā)生了損壞事件。因此，陳小姐應(yīng)該對自己的損失和由此給他人造成的損失負責，開發(fā)商不應(yīng)該承擔責任。買受人取得房屋所有權(quán)時，還應(yīng)當按照規(guī)定履行使用房屋及相關(guān)設(shè)備的義務(wù)，保證房屋正常運行，避免給他人和自己造成損失。